不動産投資でローン残債のある物件を売却する流れやポイント
ローン残債のある不動産を売却する場合、売却代金で残債を完済できるのであればよいのですが、そうでない時には、最悪の場合そもそも売却できない可能性もあります。
本記事では、ローン残債がある場合の売却の流れや注意点などご紹介します、ローン残債のある不動産を売却予定の方は本記事の内容をぜひ参考にしてください。
ローン残債のある不動産は売却できる？
ローンを組んで購入した物件を、完済前に売却したい場合もあるでしょう。不動産の売却は、ローン残債がある状態でも可能です。しかし、残債の状況によっては売却できないケースもあるので、注意しなければなりません。
オーバーローンとアンダーローン
ローン残債がある状況で売却を検討する場合、「オーバーローン」になるか「アンダーローン」になるかを把握する必要があります。
オーバーローンとは、売却代金がローン残債を下回りローンを完済できない状態です。一方、売却代金がローン残債を上回り、売却すればローンを完済できる場合をアンダーローンと言います。
アンダーローンの場合
アンダーローンの場合、売却すればローン残債は完済できるため、問題なく売却を進めることが可能です。ただし、売却するまでローンの支払いが必要なため、売却前に別の不動産をローンで購入すると二重ローンになってしまう点に注意しましょう。先に売却してから次のローンを組むことで二重ローンを防げます。
オーバーローンの場合
問題となるのがオーバーローンでの売却です。オーバーローンの場合、売却してもローンが残ってしまいます。この残りのローンを完済できるかできないかで、不動産売却の可否が分かれるのです。
売却後のローン残債を自己資金などで完済できるのであれば、不動産は売却できます。しかし、自己資金などでもローンを完済できない場合は、不動産の売却ができないのです。
不動産を売却するためには、不動産に設定された抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、万が一、ローンの支払いが滞った場合に備えて金融機関が強制的に売却してローンを回収するために設定するものです。
この抵当権を抹消するためには、ローンの完済が条件となります。ローンが完済できない状況の場合、抵当権を抹消できないため、自分の名義の不動産であっても好きに売却できないのです。
ローン残債がある不動産を売却する際の流れ
ローン残債がある不動産の売却は、場合によっては売却ができない恐れがあるため、慎重に進める必要があります。そのため、大まかな売却の流れを把握することが大切です。
ローン残債がある不動産売却の流れは以下のようになります。
- 現状の把握
- 売却査定
- 売却開始～買主が見つかったら売買契約
- 決済～ローンの繰り上げ返済～抵当権抹消
1. 現状の把握
ローンがいくら残っているのかが分からなければ、完済できるかのめども立てられません。まずは、ローン残債を正確に把握しましょう。
ローン残債は、毎年送付される残債証明書で確認できます。より正確な残債が知りたい場合や残債証明書を紛失している場合などは、ローンを組んだ金融機関に問い合わせれば把握可能です。
また、近年はインターネット上で残債が確認できる金融機関も増えてきているので、確認方法を事前にチェックしておきましょう。
2. 売却査定
ローン残債を把握したら、売却査定を受けて売却価格を調べます。査定の結果、ローン残債よりも売却額が大きく下回る場合は、差額分を自己資金で用意できるかも確認しましょう。自己資金などで用意できない場合は、売却の時期を見直すなどの対応が必要になります。
また、査定額でローン残債を上回る場合でも、若干上回るくらいといった場合は注意が必要です。査定額は売却額とは異なります。実際に売却を進めていると、買い手からの値引き交渉などで査定額よりも売却額が下がることは珍しくありません。
査定額でギリギリローンが完済できる、といった場合売却額が下がることで完済できない可能性があるのです。いくらまでなら値下がりしても自己資金で対応できるのかも確認しておくことで、万が一、値引く必要が出てもローンを完済できるラインを守れるようになるでしょう。
3. 売却開始～買主が見つかったら売買契約
売却のめどが立ち不動産会社と仲介契約を結んだら、売却がスタートします。基本的な売却活動から売買契約は、通常の不動産売却と同じ流れです。
ただし、ローン完済が絶対条件でもあるため、完済できるかどうかは常に意識して売買交渉や契約に臨むようにしましょう。
4. 決済～ローンの繰り上げ返済～抵当権抹消
無事契約を締結したら、あとは決済です。決済日に売却代金を受け取ったら、場合によっては自己資金も併せてローンを完済し、抵当権を抹消します。
ただし、不動産売却ではローンの返済以外にもお金が必要です。仲介する不動産会社への手数料やローンの繰り上げ返済手数料・抵当権抹消費用などの諸費用が発生します。それらの費用を自己資金でまかなう必要があるため、諸経費分を確保したうえでローン完済の費用も捻出できるかも確認しておきましょう。
不動産投資で残債のある物件を売却する際の3つのポイント
最後に、ローン残債のある不動産の売却で押さえておきたいポイントとして、次の3つを紹介します。
・税金まで含めてシミュレーションしよう
・事前に金融機関に連絡しよう
・共同担保にしている場合は慎重に進めよう
それぞれ詳しく見ていきましょう。
税金まで含めてシミュレーションしよう
不動産を売却した利益には税金が課せられます。売却益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得税の対象となるのです。場合によっては約40%もの高い税率で税金が課せられるので、ローン残債だけでなく税金まで支払えるかを把握しておくことが大切です。
ただし、マイホームの売却の場合は控除を適用できるため税額を抑えられます。売却益にかかる譲渡所得税については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
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事前に金融機関に連絡しよう
ローン残債を売却金で完済する場合、繰り上げ返済扱いとなります。金融機関によっては、繰り上げ返済に手数料がかかる場合があるので、事前に手数料などを確認しておくようにしましょう。
また、抵当権抹消のための書類などの準備にもある程度時間が掛かるものです。決済日ギリギリで連絡すると手続きや準備が間に合わない可能性があるので、注意しましょう。売却金で繰り上げ返済を検討している段階で、一度金融機関に相談することをおすすめします。
共同担保にしている場合は慎重に進めよう
共同担保とは、複数の不動産を一つの債権の担保として設定していることを言います。
一つの不動産だけでは担保力が低い場合などで、別の不動産を一緒に担保に設定することでローンを組む方法です。
共同担保に入れている物件のうち一つだけを売却しようとすると、いくら残債があるのかが分かりにくくなります。そのため、売却したい物件のローン残債だけでなくすべての物件の担保分のローンの返済や別の不動産を担保として求められる場合があるのです。
共同担保の物件の売却は手続きが煩雑になり、場合によっては売却が進められない可能性が高くなります。事前に、不動産会社などの専門家に相談して売却を検討するとよいでしょう。
まとめ
ローン残債があるときの不動産売却についてお伝えしました。実際には、不動産売却時にローン残債があるケースが多いでしょう。ローン残債がある場合には、最終的に残債を完済できなかった……といったことのないよう慎重に進める必要があります。
不動産売却の流れやポイントなど、本記事の内容を参考になさってください。
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