Q/A
よくある質問
資産・資金について
- Q. マンション経営にはお金がかかりますか？
- A.
住宅ローンを上手く使って中古マンション経営を始めた場合、月々の返済は家賃収入で賄えます。
尚かつ確定申告により、節税分（所得税・住民税）が還付され、実質的には費用をかけることなく、生命保険への加入、年金対策、資産形成ができます。よって中古マンション経営を始めることにより、現在加入の生命保険料や貯蓄の負担を見直すことも可能になり、家計の節約も実現することができます。
尚、中古マンションの維持費に関して、当社が紹介する中古マンションでは、外壁補修費・配管補修費・屋上の防水補修費については、予定経費を月割りにして積立している長期修繕積立金にて補修しております。
中古マンション経営を始めるにあたっても、中古マンションは東京都心で立地条件が良く、金融機関での物件評価も高いため、住宅ローンも頭金0からでもご検討いただけます。今の生活に負担をかけないで、皆様にご提案しております。
- Q. 中古マンション購入時の諸費用には、どのようなものがありますか？
- A.
登記費用、事務手続き費用、印紙代、火災保険料、修繕積立基金などです。ローンをご利用の方にはローン事務手続き費用などもかかります。一般的には、物件購入価格の3～4％程度が目安となります。
税金について
- Q. マンション経営は節税になりますか？
- A.
中古マンションを所有し、第三者に賃貸した場合、不動産所得として賃貸収入を税務申告する事になります。それに対して経費を計上することによって、節税効果が生まれます。
マンション経営においての経費は、建物の減価償却費、登記費用、租税効果、管理費関係、住宅ローンの利息（建物分のみ）などが認められており、これらの経費を現在の所得と損益通算し、所得税法第69条に基づき確定申告をすることで、所得税・住民税が軽減される仕組みになっております。
- Q. 相続税を下げることはできますか？
- A.
相続税の基本的な仕組みとして、1件あたり3,000万円。法定相続人1人あたり、600万円の基礎控除が認められています。妻と子供2人で相続する場合は、控除額が8,000万円なので、遺産総額が8,000万円以下であれば相続税の心配はなくなります。
手続きについて
- Q. 購入後の契約手続き、ローン手続きはどうするのですか？
- A.
お客様に弊社までお越し頂かなくても、弊社営業担当者がお客様のご希望の場所までお伺いして、手続きを行うこともできます。
ローン手続きにつきましても、提携融資会社であれば、お客様のもとへお伺いすることも可能です。
運用について
- Q. 途中で売却する時はどうしたらよいでしょうか？
- A.
クレドでは、売却を希望されるオーナー様には、独自のネットワークを駆使し、スムーズで最良の条件での買収または転売をご提案いたします。
※仲介による転売を希望される場合には、仲介手数料が発生します。
- Q. 金利が上がってしまったら？
- A.
住宅ローンの金利は、変動金利の場合、返済が増えたり減ったりします。仮に金利がバブル期のように上がったとしたら、景気が良い状況で地価も高騰しているので、売却すれば高い価値で売れる可能性もあるでしょう。
ここ最近は金利変動があり、若干上昇しています。しかし、今後も金利が上昇し続けることは考えづらく、大事なこととしては緩やかな上昇は想定すべきでしょう。そのため、多少金利が上がったとしても、中古マンションを持ち続けることが可能である、という状況を事前に作っておくことが大事になってきます。
- Q. マンション経営は儲かりますか？
- A.
マンション経営は、しっかり勉強したうえで始めれば利益を上げることは出来ます。空室リスク・地震や火災による天災リスクなどこれらをしっかり事前に把握した上で経営・投資することをお勧めします。
また、修繕に掛かって儲からないという方もいますが、初めから経費として見ておいてシミュレーションすれば問題ありません。
賃貸マンションは立地に恵まれ、ハイグレードのマンションであれば8.5万～10万円前半で貸す事が出来ます。また、メンテナンスや管理体制がしっかり していれば、家賃の下落リスクも少なくなります。
しっかり勉強したうえでマンション経営を始めれば、非常に安全性も高く、利益も上げる事が出来る投資と言えるでしょう。
- Q. 自分が購入した物件に、入居者が見つからないという心配はないのですか？
- A.
入居者がいるかいないかというのは、中古マンション経営の一番の大きなポイントです。
[全戸家賃保証付き] 適切な賃料設定から入居者の斡旋管理まで、弊社が責任を持ってマネージメントいたします。賃料から10％の手数料をいただいて賃料を保証する、「家賃保証システム」をご用意して、お客様の安心をご提供いたします。
- Q. マンションの寿命はどれくらいですか？
- A.
中古マンションの強度が落ちる原因は、鉄筋を覆うコンクリートが中性化し、それが鉄筋まで達した時に錆びやすくなることです。コンクリートが中性化していく速度は、1cm進むのに30年かかります。
そして、昭和56年の耐震基準法の改正により、コンクリートの厚さは3cm以上と定められたので、理論上ではマンションの寿命は90年以上ということになります。
- Q. 不動産投資で失敗しないコツはありますか？
- A.
築浅・築古に限らず、人気の高いエリアで購入することです。
ワンルームなら、若年層の割合が高く、単身者の需要がある都心で購入することです。
人気のエリアで相場に合った賃料設定であれば、空室のリスクは殆どありませんが、家賃保証がある管理会社で、家賃保証システムを利用すれば空室リスクも回避できます。
不動産投資で大きな失敗をしないためには、家賃保証がある管理会社で、空室リスクが少ない物件を購入することが大事になってきます。
- Q. 中古マンションを選ぶ際のポイントはありますか？
- A.
立地条件や充実した設備のマンションを選ぶこと。長期に渡って安定的に家賃収入を確保するためには、賃貸管理と建物管理の両システムがしっかりと確立されている管理会社をグループ内に持つ販売会社を選ぶべきだと思います。
その際には、管理戸数が一つの判断基準になるでしょう。
- Q. マンション投資トラブルを未然に防ぐことはできますか？
- A.
マンション投資は一生の買い物です。そのためには、メリット部分は当然のことながら、リスクについてしっかりと、ご本人が把握し判断できる状況にしておくことがポイントです。
最近の傾向として、マンション投資の勧誘の電話から、提案されるがままに購入を決断してしまう方が多く見受けられます。その行動がトラブルの元になる事もあるのです。
クレドでの勧誘の仕方としては、セミナー活動や資料のご請求を頂いた方のみに、営業活動をさせて頂いております。そうする事により、お客様は必要な情報を入手でき、お客様主体でお考え頂けると考えております。
そして、マンション経営で失敗しない為には、冒頭にも申し上げた通り、マンション経営におけるリスクをしっかりと理解して下さい。どんな商品にもリスクは必ずあります。但し、ご本人がリスクを把握する事で、投資自体の安全性は非常に高いものになります。
私どもクレドでの営業方針としては、リスクに対しての話を再三いたします。それは、今すぐにでも将来的に失敗しないマンション経営を推奨するためです。
物件自体について
- Q. 実際の物件を見たい
- A.
物件一覧をご覧いただけます。
- Q. 建物が古くなったら家賃は下がりませんか？
- A.
東京のマンションの場合、最寄り駅まで徒歩10分以内、主要都市駅まで15分圏内といった立地条件に恵まれたマンションは、古くなっても家賃が下がることはほとんどありません。
そもそも賃料設定とは、立地条件・マンショングレード・管理状態・需給バランスに左右されます。
単身者向け賃貸マンションでは、立地条件に恵まれ、ハイグレードなマンションであれば、8万～9万円前半に設定されます。
同じような立地条件・グレードで、メンテナンスや管理が行き届いた築25年以上のマンションは、6万～8万円で賃貸されています。逆に立地条件が悪く、メンテナンスや管理が行き届いていないマンションの場合には、値段だけでお客様の目を引こうとして、広告等に利用されるケースがあります。ただ、その物件が新築だった30年前の賃料は7万円に届かず、物価の上昇やインフレなど長期的な視点で見れば、家賃は当時より高くなっています。
これらのことから分かるように、マンション選定には立地条件・グレード・管理状況がポイントとなります。
クレドでは、立地条件に優れ、尚かつハイグレードな中古マンションを、ご提案させていただいております。
きちんとマンション選定をすることで、マンション経営を安心して始めていただけます。
- Q. 東京の中古ワンルームマンションの価格は、今後どうでしょうか？
- A.
結論からいうとワンルームマンションの価格は徐々に上昇しています。
東京カンテイ発表の、首都圏のワンルームマンション一戸辺りの平均価格の推移からすると、2001年の845万円を底に2010年は1043万円と、24%ほど上昇しております。ここ数年平均価格は安定していますが、今後も上昇する傾向にあります。ただ現状では投資効率的には旨みがまだあるので、物件さえ吟味すれば買い時であると言えるでしょう。
そもそもなぜ平均価格が上昇しているのでしょうか？？
昨今の不動産投資セミナーなどのブームが影響しているとも言えるかもしれませんが、中古ワンルームマンションの住宅ローンの融資に対して、銀行が積極的になっているのも一因と言えると思います。
わずかな自己資金でも気軽に始められる影響で、普通のお勤めの方が始めるケースが多くなっております。
ですから、好立地の好物件ほどすぐに売れてしまうのが現状で、むしろ投資家の方が待っている状況だったりします。
中古ワンルームマンション投資の今後としては、これ以上かなり高額な金額で物件を購入する人が増えてしまいますと、本来の旨みである投資効率が落ちてしまう危険性がありますので、今までのような好条件で物件を購入するのが難しくなるかもしれません。
ご自身が気に入った物件が見つかった場合は早めに決断する事をお薦めします。
- Q. もし大きな地震・火災が起きたら、中古マンションは大丈夫ですか？
- A.
平成7年1月の阪神大震災はご記憶にあるでしょう。
阪神大震災の時、各メディアは多くの建物に被害が出たと報道しました。果たしてその中で、鉄筋コンクリート造のマンションはどうだったのでしょうか？
昭和46年に鉄筋コンクリート構造計算基準の改定が行われ、昭和56年には新耐震設計法が制定されました。それ以降に建設されたマンションで大破したものは極めて少なく全体の0.3％。そのうちの92.7％は軽微、または損傷なしと報告されています。
阪神大震災の時、被害が出た建物の99％近くが、新耐震設計法以前の建物でした。阪神大震災以降、マンションを設計する時の耐震基準法が注目されてきました。以降、平成12年に改正基準法・施行令が制定されました。現在では従来の構造計算をさらに充実させ、限界耐力計算も導入し、瑕疵担保責任も10年に延長されたことで、欠陥マンションも無くなったといえます。
現行の建築基準法で建てられたマンションの場合、阪神大震災クラスの地震なら、倒壊する可能性もかなり低いでしょう。そして、火災というリスクも考えなければなりません。火災に関しては、保険に加入していただくことで回避していただきます。オーナー様が火災保険に加入していただくのは当然のことながら、賃借人様にも火災保険に加入していただきますので、ダブルで安心ということになります。
- Q. 中古マンションを売却すると、建物劣化に対して価格が下がるのでは？
- A.
不動産は実勢相場で取引されていますので、実勢価格であれば比較的短時間での売却が可能です。
ファミリータイプのマンションは、お部屋を明け渡してもらった後でなければ売れないのが通常です。ところが、ワンルームマンションの場合は、流通市場が整っているので、賃貸中のままで売却を行う方が主流になっており、比較的機動的に売却できるのです。
また、現在の日本で一般的に使われている不動産評価の基準には、不動産の運用によって得られる収益性で価格を評価する収益還元法があります。
その不動産を利用してどれだけの収益を上げることが可能か、という考え方に基づいて評価を出すため、その物件がどの位の収益を上げることができるかで、物件価値が決まるのです。賃貸需要が高い物件は安心ですが、賃貸需要が低い物件は心配です。従って、賃貸の需要が特に重要なポイントになるのです。
クレドではこのポイントに注目し、立地・環境・利便性・グレードを加味した、賃貸需要（収益性）の高い物件のみを販売しておりますので、物件の価値が年々下がる心配はありません。
条件を満たした物件であれば、新規供給の少ない現在では、より有利な価格設定での販売が可能、ということも中古ワンルームマンションの大きな魅力です。
尚、物件のご売却を検討されているお客様には、ご売却物件の特徴を加味し、近隣成約事例・売出物件の条件販売活動から、売買契約締結・決済・お引き渡しまで、迅速かつ確実な売却サポートも行っています。
その他
- Q. 購入後の契約手続き、ローン手続きはどうするのですか？
- A.
お客様に弊社までお越し頂かなくても、弊社営業担当者がお客様のご希望の場所までお伺いして、手続きを行うこともできます。
ローン手続きにつきましても、提携融資会社であれば、お客様のもとへお伺いすることも可能です。