損益通算を利用した不動産投資の節税方法とは？計算方法や注意点も解説
不動産投資に興味がある人は「不動産投資は損益通算で節税ができる」ことを一度は耳にしたことがあるでしょう。しかし損益通算について「名前は聞いたことはあるけど、どんな仕組みか知らない」「計算の仕方を知らない」といった人もいるかと思います。
そこで今回は不動産投資における損益通算の仕組みについてや、実際の計算方法、損益通算で注意すべき点について解説します。損益通算について知りたい方はぜひ参考にしてみてください。
損益通算とは
損益通算とは、損失と利益を相殺することです。損益通算を利用すれば、本業の収入と不動産投資の収支を合わせ、所得額の圧縮が可能です。
例えば、本業で手取り収入を1000万円稼ぎ、不動産投資で200万円の赤字だった場合、損益通算を行うと合計の所得は800万円になります。このように損益通算をすることで所得の圧縮ができ、結果として所得税の課税対象額を減らすことができます。損益通算は不動産投資だけでなく、株式やFXなどの金融商品から得た所得でも利用可能です。
不動産所得が赤字の時、損益通算を行える
先にも述べたように不動産投資の場合、損益通算は不動産所得が赤字の時に行えます。不動産所得の赤字部分を本業の収入で相殺し、収入を圧縮できます。
不動産所得が赤字になる原因は主に以下の2つです。
- 不動産の取得費や修繕費などの経費が多い場合
- 不動産の空室率が高くて家賃収入が少ない場合
もちろん上記の状態では不動産投資で儲けるのは難しいです。しかし不動産所得が赤字になることは必ずしも悪いことではありません。赤字が長期的に続くようでは経営が破綻してしまう恐れがありますが、最初は赤字でも将来的に家賃収入が増えたり、物件価値が上昇したりすれば利益に転じる可能性があります。
不動産の損益通算が節税になる理由
損益通算によって収入が圧縮されると、税金も抑えられます。税金は収入が多いほど高い税率で計算されるからです。
例えば、本業で1000万円稼いだら税金は約230万円ですが、不動産投資で200万円の赤字だったら損益通算をして合計の収入が800万円になると、税金は約180万円になります。つまり、約50万円の節税効果があります。
節税効果は本業の収入や不動産所得の額によって変わってきます。また本業の収入が高くて税率が高いほど節税効果は大きくなります。
損益通算の計算方法
続いては損益通算の計算方法を詳しく見てみましょう。損益通算の計算は以下の手順で進めます。
- 本業の所得を計算
- 不動産所得を計算
- 本業の収入と不動産所得を足して税金を計算
それぞれの手順について解説します。
本業の所得を計算
まずは本業の所得について計算です。
ここでは一般的な会社員を例に計算を進めてみましょう。給与をもらって得た所得を給与所得と呼びます。給与所得とは給与等の収入金額から給与所得控除額を差し引いて算出されます。給与所得控除額は税金を計算する前に収入から差し引くことができる金額のことです。
例えば年収が600万円の場合の給与所得は以下の通りです。
6,000,000÷4 (千円未満の端数切捨て))×4×80％－440,000＝4,360,000円
給与所得は源泉徴収票から確認が可能ですが、国税庁のサイトからご自身でも算出可能です。興味がある方はぜひご利用ください。
不動産所得を計算
続いては不動産所得を計算しましょう。
不動産所得とは、アパートやマンションなどを貸付たり、不動産の権利を設定・貸付をしたりすることで発生する所得を指します。不動産投資における不動産所得は以下の式で求められます。
不動産所得 = 不動産投資の総収入金額 – 経費
不動産投資の収入源は、年間に入ってきた家賃や敷金・礼金など、家賃収入と呼ばれるものです。経費とは、年間にかかった管理費や修繕費などの支出を指します。また、不動産取得時に借り入れた金額にかかる利子も経費として計上できます。ただし、「土地の取得に要した借入金利子」は除かれるので注意が必要です。
また不動産所得には、減価償却費や固定資産税などの控除が適用されます。減価償却費や固定資産税も不動産の価値が経年劣化することを考慮して、一定期間に分けて経費として計上できます。
本業の収入と不動産所得を足して税金を計算
最後にこれまで計算した本業収入と不動産所得を足して所得税を計算しましょう。
本業の収入と不動産所得を足した合計の収入に対して、税金の税率を適用して税金を計算します。なお税金の税率は以下の表の通りです。
| 所得金額 | 税率 |
| 1,000円 から 1,949,000円まで | 5% |
| 1,950,000円 から 3,299,000円まで | 10% |
| 3,300,000円 から 6,949,000円まで | 20% |
| 6,950,000円 から 8,999,000円まで | 23% |
| 9,000,000円 から 17,999,000円まで | 33% |
| 18,000,000円 から 39,999,000円まで | 40% |
| 40,000,000円 以上 | 45% |
上表：国税庁HP「タックスアンサー No.2260 所得税の税率」を参考に筆者作成
不動産投資で損益通算をする際の注意点
不動産の損益通算は節税効果がありますが、注意点もあります。これから紹介する注意点を把握していないと「損益通算が利用できなかった」「新しい物件の購入をしたかったが、融資が降りなかった」といったトラブルに見舞われる可能性があります
以下3点の注意点について解説します。
- 不動産所得が赤字だと融資に悪影響を与える
- 土地の利子は損益通算に計上できない
- 国外の中古物件は損益通算を利用できない
不動産所得が赤字だと融資に悪影響を与える
不動産所得が赤字の場合、収益性が低いとみなされ金融機関からの評価が悪くなるケースがあります。そのため、融資審査に通らなかったり、希望する金額の借り入れができなかったりする可能性が考えられます。不動産投資で拡大戦略を取る場合は、損益通算をすることで融資力が低下するリスクを考慮する必要があります。
節税効果を狙うあまり不動産投資の経営が赤字続きになってしまうと、新しい物件の購入に影響するため赤字計上に関しては慎重に検討しましょう。
土地の利子は損益通算に計上できない
通常、借入金にかかる利子は経費として計上できます。しかし、不動産所得が赤字になる場合、「土地の取得に要した借入金利子」は損益通算が認められません。つまり、土地の利子は不動産所得の赤字を増やすだけで、節税効果はありません。
国外の中古物件は損益通算を利用できない
令和3年以後、国外中古不動産からの不動産所得が赤字になる場合でも、国内の不動産から生じた不動産所得や給与所得など他の所得と損益通算が利用できなくなりました。これは、国外中古不動産は建物価格が高い傾向があり、減価償却費もその分高くなる特徴を利用した節税対策が流行していたためです。
損益通算を利用する予定ならば、国内不動産の購入を検討するとよいでしょう。
まとめ
不動産投資における損益通算とは不動産所得が赤字になった場合に、本業の所得と相殺して、所得額を圧縮することを指します。所得が圧縮されると所得に課される税金が抑えられるメリットがあります。ただし、赤字が続くと融資が受けられなくなったり、そもそも不動産投資の運営が破綻したりするので注意が必要です。また損益通算に計上できない費用がある点や、損益通算が利用できない不動産がある点も抑えておきましょう。
サラリーマン大家さん向けに解説した記事がありますので合わせて読んでみてください。
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