サラリーマンが不動産投資すると節税になるって本当？仕組みと注意点を解説

不動産投資に興味がある方の中には、サラリーマンが不動産投資することで節税になると聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれません。これは、確かにその通りなのですが、注意しなければならないこともあります。本記事では、サラリーマンが不動産投資することで得られる節税効果について、仕組みと注意点を解説していきます。

 

サラリーマンが不動産投資で得られる節税効果とは？

 

不動産投資でサラリーマンが節税できる税金には「所得税」と「住民税」があります。

サラリーマンは不動産投資の赤字分を損益通算できる
不動産投資の収入は、サラリーマンの給与収入と合算できます。不動産投資で赤字が出た場合も合算でき、給与収入が相殺されるのです。この仕組みを「損益通算」と呼び、節税の大きなポイントとなります。給与所得の額を不動産投資の赤字で減らすことにより、所得にかかる所得税と住民税を減らせるというわけです。

ただし、節税目的で不動産投資をすると思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。また、正しく節税できていないと脱税となってしまう可能性もあるでしょう。不動産投資で節税するには、その仕組みを正しく理解しておくことが大切です。

以下では、不動産投資で節税する仕組みについて詳しく解説します。

 

サラリーマンが不動産投資で節税する仕組み

 

ここでは、不動産投資で節税する仕組みを見ていきましょう。

不動産所得は総合課税
不動産投資の主な収入は「家賃収入」となります。他にも、駐車場賃料や更新料・広告設置料などが収入になる場合もあるでしょう。それらの収入から経費を差し引いた額が、不動産投資の所得として課税対象となるのです。

この、不動産投資で得た収入は「不動産所得」と呼ばれる所得に区分されます。不動産所得には「総合課税」という特徴があるのです。

総合課税とは、他の所得区分の所得と合算して税金が課せられる仕組みを言います。

具体的には、以下の所得が総合課税の対象です。

・不動産所得

・給与所得

・事業所得

・利子所得

・配当所得（一部が対象で選択可能）

・譲渡所得の一部

・一時所得（一部対象外）

・雑所得（一部対象外）

確定申告の際には、上記の所得はすべて合算して申告し、その額に対して所得税・住民税が課せられる仕組みとなっています。

不動産所得と給与所得は合算できる
上記のようにサラリーマンの給与収入も総合課税の対象となるため、不動産所得がある場合は合算して申告します。この際、不動産所得には「損益通算」できるという特徴があり、赤字であっても合算できるのです。

損益通算とは、赤字の所得を他の所得区分の黒字と相殺できる仕組みをいいます。損益通算できる赤字は、以下の所得です。

・不動産所得の赤字

・事業所得の赤字

・譲渡所得の赤字

・山林所得の赤字

例えば、給与所得が400万円あり不動産所得の赤字が300万円なら、相殺した100万円を所得として申告できます。サラリーマンの場合、所得税は給与から天引きされており上記の場合は400万円分を既に納付している状態です。損益通算で所得額を100万円で確定申告することで、納めすぎた300万円分の所得税が還元されます。

住民税については、翌年に課せられるため100万円に対しての住民税を翌年に納税することになるのです。ちなみに、所得税の天引きは控除や昇給を考慮していないため実際の所得税とは差が出る場合があります。この差を調整するのが年末に行われる年末調整であり、年末調整をした場合は確定申告不要です。

不動産投資の所得がある場合は、年末調整ではなく自分で確定申告する必要があるので注意しましょう。

減価償却や青色申告特別控除を活用できる
不動産投資の所得を赤字にするために有効なのが「減価償却」と「青色申告控除」です。減価償却とは、不動産の購入額を購入した年に一括で計上するのではなく、償却期間で案分して計上する会計上の処理のことを言います。減価償却費は、実際には支出の伴わない経費です。そのため、実際には黒字でも減価償却を計上することで帳簿上は赤字にできます。

青色申告控除とは、不動産所得・事業所得・山林所得のいずれかある人が、一定の帳簿をつけて確定申告することで受けられる控除です。要件を満たすことで最大65万円の控除が適用されるため、所得の圧縮に活用できます。

・控除額65万円：一定の帳簿をそなえて電子申請（e-Tax）する

・控除額55万円：一定の帳簿をそなえており電子申請しない

・控除額10万円：上記以外の申請

ただし、不動産所得で65万円控除を受けられるのは、事業規模と判断される場合のみです。

事業規模の目安はおおむね5棟10室以上となり、それ以下の規模では10万円の控除となるでしょう。

青色申告控除を適用するには、事前に管轄の税務署に青色申告承認申請書を提出する必要があります。減価償却の計算や青色申告控除など申請が複雑になり不安があるという場合は、税理士に相談することをおすすめします。

 

サラリーマンが不動産投資で節税する際の注意点

 

不動産投資で節税する際には、気を付けておかなければならない点も多くあります。ここでは、節税の注意点として以下の2つを解説します。

・不動産所得が赤字になる点に注意が必要

・赤字になると2棟目の融資を受けにくい

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産所得が赤字になる点に注意が必要
損益通算で所得を削減できるのは、不動産所得が赤字であることが前提です。赤字経営ということは不動産投資が失敗しているともいえます。損益通算や青色申告控除を上手に活用して帳簿上のみの赤字であれば、問題はないでしょう。

しかし、「経費が多く掛かり過ぎている」「収入が予想よりも少ない」と言った理由での赤字は、経営上問題といえます。不動産投資で節税するために、経営を失敗していては本末転倒です。あくまで不動産投資の目的は「経営を黒字にする」ことを忘れないようにしましょう。

赤字になると2棟目の融資を受けにくい
節税目的で不動産所得を赤字にするデメリットとして、2棟目以降の融資を受けにくくなる点も挙げられます。金融機関は不動産投資ローンを融資する際、個人の属性や物件の収益性などを元に審査します。不動産投資を既にしている場合は、1棟目の実績も大きなポイントとなるのです。

1棟目が赤字経営の場合、2棟目に融資しても返済が滞る恐れがあると判断される可能性があります。不動産投資では、1棟だけでなく2棟目・3棟目と規模を拡大していくことを検討している方も多いでしょう。2棟目以降を検討している場合は、1棟目から投資成果を上げておくことが重要です。投資の目的は何かを明確にして、投資計画を立てるようにしましょう。

投資規模を拡大する場合、個人事業主として投資するよりも法人化して投資したほうが節税できる場合があります。また、不動産投資では相続税の節税も可能です。

 

まとめ

サラリーマンが不動産投資をすることによる節税効果について解説しました。サラリーマンが不動産投資することで、給与所得から還付を受けられる可能性がありますが、その際、不動産所得が赤字になってしまっている点には十分注意が必要です。

税金の仕組みや不動産投資の進め方など、専門家のアドバイスを受けながら進めていくことが大切だといえるでしょう。  タワマン節税については、こちらの記事で詳しく解説されています。 参考：相続税の「タワマン節税」は許さない!? 節税の仕組みと規制強化の動きを解説｜相続・遺言に関する無料相談はあいりん司法書士事務所  

 

 

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