ワンルームマンション投資とは？メリットとデメリット、成功させるためのポイントを解説
ワンルームマンション投資は、比較的少額から始められる不動産投資として注目を集めています。しかし、初めて投資を検討する方にとっては、その仕組みや特徴を理解することが重要です。
本記事では、ワンルームマンション投資の基本的な概念から、メリット・デメリット、成功のポイントまで、初心者の方にもわかりやすく解説します。
ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションを購入して、入居者に貸し出す不動産投資のことです。ワンルームマンションは、主に1Kや1DKなどの間取りの部屋のことを指します。一般的に、単身者向けの物件が多いです。
ワンルームマンション投資の仕組みは、以下のとおりです。
- ワンルームマンションを購入する
- 入居者に貸し出す
- 家賃収入を得る
上記の流れを繰り返すことで、家賃収入を得続けるという仕組みになっています。
比較的少額資金から始められるため、不動産投資初心者にとって始めやすいといえるでしょう。
ワンルームマンションの投資のメリット
ここでは、ワンルームマンション投資のメリットについて解説します。
- 少額からの投資が可能
- 好条件の物件を所有しやすい
- 管理が容易
順番に見ていきましょう。
少額からの投資が可能
ワンルームマンション投資は、1部屋単位で購入するため、融資を活用しやすく、不動産投資の中でも低予算で始められるのが特徴です。一般的に、ワンルームマンションの購入価格は1,000万円前後とされていますが、立地や築年数によっては、500万円台～購入できる物件もあります。
また、ワンルームマンション投資は、アパートやファミリータイプのマンション投資と比べて、初期費用が安く済む傾向にあります。
好条件の物件を所有しやすい
好条件の物件とは、立地や設備、築年数などの観点から入居者にとって魅力的な物件のことを指します。
ワンルームマンション投資は、ファミリー向けの物件と比べて、好条件の物件を所有しやすい傾向があります。なぜなら、ファミリー向けの物件は立地や設備、築年数などの条件が良くても、家賃が高くなりがちだからです。
一方、ワンルームマンション投資は、単身者の需要が高く、比較的安定した賃貸需要が見込めます。そして家賃が高くなりすぎることはありません。景気変動の影響を受けにくい傾向もあり、入居者にとって魅力的な物件を所有しやすいと言えます。
管理が容易
ワンルームマンション投資は、管理が容易である点もメリットです。
不動産投資の管理業務は、主に以下の3つです。
- 入居者募集
- 家賃の集金
- 物件の維持・管理
ワンルームマンション投資の場合、入居者のターゲットが絞られるため、入居者募集がスムーズになりやすいです。また、家賃の集金や物件の維持・管理も、管理会社に委託すれば手間をかけずに済みます。
一棟マンションと違い、設備が少ないため管理の手間が少ないです。管理会社に委託しやすく、オーナーの負担が軽減されるでしょう。
ワンルームマンションの投資のデメリット
ここでは、ワンルームマンション投資のデメリットについて解説します。
- 空室リスクがある
- 節税効果が限定的である
- 資産価格の下落するリスクがある
順番に見ていきましょう。
空室リスクがある
空室リスクとは、入居者がいない状態のことを指します。ワンルームマンションは、1室のみの運用のため、空室時は収入がゼロになります。入居者の回転率が高い可能性があり、その場合頻繁な入れ替わりがおきます。退去が続くようだと、空室状態が長引く可能性が高いです。
また、立地や築年数、設備などによっても空室リスクは変動します。入居者が求める条件を満たしていない物件は、空室になりやすい傾向があります。
節税効果が限定的である
ワンルームマンション投資は、節税効果が期待できる不動産投資の一つです。しかし、アパートや戸建て投資と比べると、節税効果は限定的です。
不動産投資で得た家賃収入は、所得として課税されます。所得税の税率は、所得金額に応じて5%～45%と累進課税制度が採用されており、所得が多いほど税率が高くなります。また、ワンルームマンションの場合、減価償却期間が長く、経費計上できる金額が少なくなる傾向もあります。
不動産投資の節税方法は、主に以下の3つです。
- 減価償却
- 経費計上
- 青色申告
資産価格の下落するリスクがある
ワンルームマンション投資は、資産価格の下落リスクがある点にも注意が必要です。不動産の資産価値は、物件の立地や築年数、設備等により変動します。特に、立地条件や建物の築年数は大きな要因です。立地が悪い・築年数が古い物件は、空室リスクが高くなり、資産価値も下がりやすい傾向にあります。
また、ワンルームマンションはファミリータイプの物件と比べて、築年数の影響を受けやすいです。築年数が古くなると、設備が古くなり、住み心地が悪くなってしまいます。そのため、築年数が古いワンルームマンションは、ファミリータイプの物件よりも空室リスクが高く、資産価値も下がりやすいのです。
ワンルームマンション投資を成功させるためのポイント
ここでは、ワンルームマンション投資を成功させるためのポイントについて解説します。
節税目的だけでスタートしない
ワンルームマンション投資は、節税効果が期待できる不動産投資の一つです。しかし、節税目的だけでスタートすると、失敗するリスクが高まります。
不動産投資は、物件の購入費用や維持費、修繕費などの支出が多く、手元に残るお金が少なくなりがちです。手元にお金がない状態のまま、節税目的で不動産投資を始めると、支出に耐えられずに投資を続けられなくなってしまうでしょう。
不動産投資は、長期的に安定した収入を得るための手段です。節税目的だけでなく、収入を得る手段としても不動産投資を検討する必要があります。
実質利回りの計算をする
実質利回りとは、表面利回りから諸経費を差し引いた後の利回りのことです。
表面利回りは、以下の計算式で算出できます。
一方、実質利回りは、以下の計算式で算出できます。
また、諸経費には、以下のような費用が含まれます。
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 火災保険料
- 仲介手数料
- 入退去費用
このように、実質利回りを算出することで、物件購入後に手元に残るお金を把握できます。表面利回りだけで判断せず、実質利回りも計算することで長期的なキャッシュフローを予測し、投資の採算性を判断しましょう。
出口戦略を事前に考えておく
ワンルームマンション投資では、出口戦略を事前に考えておきましょう。売却する場合、売買益によってトータルで得られる利益が大きく変わる可能性があるためです。
出口戦略は、投資を始める前にあらかじめ決めておくことが重要です。なぜなら、出口戦略によって物件選びや投資の目的が変わるからです。
また、想定していた金額よりも安く物件を手放す可能性を考え、そもそも売却ができないといった状態にならないように、慎重に売却するタイミングを判断する必要があります。
出口戦略に関して詳しくは、「不動産投資における出口戦略の基本を解説！売却を成功させる4つのポイント」で解説しています。
自分では判断が厳しい場合は、不動産管理会社やプロに相談するようにしましょう。
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まとめ
本記事では、ワンルームマンション投資について、メリットやデメリット、運用を成功させるポイントなどを解説しました。
ワンルームマンション投資は、少額から始められる不動産投資として注目されていますが、メリットだけでなくデメリットも存在します。さまざまなリスクなども踏まえた上で、投資を始める判断をしましょう。
クレドでは、初心者向けに不動産投資の基本について解説しているセミナーを定期的に開催しています。また、オーナー様に合わせた投資プランもご提案、伴走型でサービスを提供しています。ご相談は随時受付していますので、お気軽にお問い合わせください。
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