購入しても大丈夫？不動産投資における事故物件のメリット・デメリットとリスク

入居者が自殺・他殺・事故に巻き込まれた等の理由で「事故物件」になってしまった物件は、購入価格が割安であるため利回りが高い傾向にあります。

はたして不動産投資の対象として、購入しても大丈夫なのでしょうか？

事故物件は告知義務の有無や心理的瑕疵の度合いにより入居率が異なり、通常の物件とは違うメリット・デメリットとリスクが存在します。

事故物件のメリット・デメリットとリスクに加え、所有している物件が事故物件にならないための対策をご紹介します。
不動産投資として事故物件に興味がある方、事故物件リスクを回避したいオーナーはぜひご覧ください。

事故物件とは？不動産投資の場面でのポイントは2つ

「事故物件」は主に心理的瑕疵のある物件を指し、自殺・殺人・事件・事故・孤独死等で次に住む方が心理的に抵抗のある住居のことです。

多くの方がマイナスイメージを抱く事故物件ですが不動産投資の対象として購入しても良いのでしょうか？
事故物件が利益を出せるかどうかのポイントは、「告知義務の有無と心理的瑕疵の度合い」となります。

まずは事故物件とは何かをお伝えした後、2つのポイントについて解説していきます。

事故物件とは？
「事故物件」とは不動産業界で「心理的瑕疵物件」と呼ばれ、代表的な例としては過去に自殺や殺人、事件や事故による死亡のあった物件を指します。

また、宗教系跡地や井戸跡・風俗関係の跡地、倒産した企業の跡地等、多くの人が精神的に嫌悪感を持つと予測される物件も事故物件として扱われます。

事故物件には心理的瑕疵物件の他に、建築基準法に違反した法的瑕疵物件やシロアリが発生するといった物理的瑕疵物件がありますが、今回は事故物件の代表的な例である心理的瑕疵物件を対象として解説していきます。

事故物件を購入しても大丈夫？
事故物件は瑕疵があるため割安で購入可能である上に、利回りが高い傾向にあります。事故物件であるというリスクを織り込んでもなおキャッシュフローが見込める場合は投資用の物件として購入の対象となります。

事故物件の1つ目のポイントは「告知義務の有無」です。
自殺・他殺・事件といった事故物件には宅地建物取引業法により、契約者への重要事項の告知義務があります。告知義務を怠る事で訴えられてしまうリスクがありますので告知義務違反はしないように心がけましょう。

しかし、告知義務の対象となり法律で禁止されている、「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」に該当する行為が何を指すかは、明文化されていないという問題があります。

そのため上記で述べたような代表的な事故物件に関しては告知義務があると判断されますが、事故があってからの期間、心理的瑕疵の定義は明確でないのが実状です。

2つ目のポイントは「心理的瑕疵の度合い」となります。
知名度の高い凄惨な事件があった物件はその分入居希望者は少なくなります。入居者の心理的な印象は事件・事故の衝撃度や嫌悪感により変わってくることでしょう。「どれだけ心理的瑕疵により入居を避けられるか」は判断する事が難しく、告知義務と同様にケースバイケースとなります。

事故物件は入居者が限られてしまい、物件としての価値も下がってしまいますので、明らかに告知義務が必要な物件、心理的瑕疵が大きい物件に対しては、空き室リスクが高くなり、売却価格が安くなることを覚悟しておきましょう。

事故物件の不動産投資におけるメリット・デメリット・リスク

事故物件のメリットは物件を割安で購入できること、デメリットは空き室リスクが高くなる可能性がある事です。
リフォームやリノベーション・人気設備を導入する、広告を出すことで入居率が高まる可能性がありますが、心理的瑕疵の度合いや告知義務の有無によっては借り手が見つからないケースもあります。

事故物件のメリット
事故物件のメリットは物件を割安で購入できることで、空き室が少ない場合は利回りが高くなるでしょう。エリアや物件の築年数にもよりますが、事故物件の場合利回り20％程の物件もあります。

ただ、前述したとおり、告知義務がある場合は客付けが難しく空室率が高くなる傾向があります。管理会社と相談して、心理的瑕疵の度合いや経過年数等総合的に判断した上で告知義務の有無を決めましょう。

たとえ告知義務があってもリノベーションやインターネット無料・オートロックといった人気設備を取り付ける事でイメージアップを図る事ができます。

事故物件のデメリット
事故物件という理由で借り手が見つからない場合、物件の購入価格が安くても家賃収入・利回りは低くなります。
事件や事故の内容によっては、想定以上に借り手の心理的瑕疵の度合いが高くなってしまり、入居希望者に避けられてしまいます。

リフォーム・リノベーションを行う、賃料を安く設定する等の対策を行いましょう。

告知を行わなかった場合でも「大島てる」といった事故物件の情報サイト等で情報が簡単に手に入る時代ですので、せっかくの入居者が転居してしまう、最悪の場合訴えられるケースに発展してしまいます。事故物件にはリスクがある事を十分に把握しておきましょう。

<<一緒に読みたい記事>>

【実録】ワンルームマンション投資で大損！新築マンション投資に失敗した人の現実

所有している不動産を事故物件にしないために

入居者が自殺・事件に巻き込まれてしまった場合、現在所有している物件は事故物件となり様々な不利益が生じます。
事件はあらかじめ防ぐことが難しいですが、自殺に関しては契約時に管理会社から入居者へ「敷地内・室内で自殺・他殺・事件などを起こした場合所有者から遺族保証人に損害賠償請求を求めることがある」と説明してもらい、契約書にも記載しておきましょう。

防犯カメラを設置しておくことも事件の抑止に繋がります。
また自殺・他殺・孤独死等が起きた場合、どういった対処をしておくかをあらかじめ管理会社と相談しておきましょう。
オーナー向けの事故物件になった際の保険も存在しますので、入居者に高齢者が多いマンション等を所有しているオーナーは検討してみましょう。

不動産投資での事故物件の注意点

事故物件を運営するポイントは、資金に余力がある状態で購入する事です。

例えば家賃が安い、リフォーム直後といった事故物件に付きまとう心理的瑕疵を上回るメリットがあることで入居する方もいますので、あらかじめリフォーム費用や広告費といった予算を組み込んだ上で利回りを計算しましょう。
不動産会社が提示してくる「表面利回り」は「家賃収入÷物件価格×100」ですが、実質利回りは「家賃収入－物件の維持・管理に関わる経費÷物件価格×100」となります。

事故物件は「物件の維持・管理に関わる経費」が他の物件より高くなるということを覚えておきましょう。

物件価格も安くなりますが、利回りを高めるためには他の物件と同様に「いかに空き室を少なくできるか」がポイントとなります。