不動産投資で青色申告できるのはどんな人？青色申告のメリットや条件を解説
不動産投資をスタートさせたとき、物件購入後に来る最初の大きなイベントが確定申告ではないでしょうか。
確定申告では、青色申告することで節税効果が見込めます。しかし中には、青色申告をうまく活用しきれていない人もいるかもしれません。青色申告は、大規模な不動産経営をはじめ、ワンルームマンションなど比較的小規模な不動産投資にも対応しています。
そこで本記事では、青色申告をするメリットや、青色申告の条件などについて解説していきます。ぜひ節税対策に活用してください。
青色申告とは
青色申告とは、一定水準の記帳方式に基づいて確定申告を行うことで、そうでない場合より税制上の有利な特典が受けられる制度のことです。つまり、青色申告することで節税につながるわけです。なお、青色申告でないものを白色申告と呼びます。
不動産投資で青色申告するメリット
ここからは、不動産投資で青色申告するメリットについて説明していきます。
事業規模に応じた特別控除が受けられる
青色申告の大きなメリットとして、事業規模に応じた特別控除が受けられることが挙げられます。控除額は条件によって、65万円、55万円、10万円の3通りです。
控除額とその条件は次の通りです。
65万円控除の場合
65万円の特別控除を受けるには、事業的な規模の不動産経営を行っており、かつe-Taxによる確定申告もしくは電子帳簿保存が必要です。
なおここでいう事業的規模とは、アパートやマンションなら10室以上、戸建てなら5棟以上が基準となります。ただし、物件の規模や賃料次第では、室数や棟数がこれより少なくても事業的規模と認められるケースがあります。
55万円控除の場合
事業的規模の不動産経営であっても、e-Taxによる申告または電子帳簿保存をしていない場合には、受けられる控除額が10万円減り、55万円の特別控除となります。
e-Taxは、たとえばマイナンバーカードと、マイナンバーカードの読み取りに対応したスマートフォンがあれば比較的容易に取り入れ可能です。事業的規模の不動産経営をしているのであれば、これらに対応して65万円の特別控除を受けるのがおすすめです。
10万円控除の場合
区分マンション1室への投資など、事業的規模の不動産経営でない場合でも、青色申告によって10万円の特別控除が受けられます。
現在では、白色申告でも帳簿への記帳が義務付けられています。また、事業的規模の経営で65万円もしくは55万円の控除を受ける際には、やや複雑な複式簿記による記帳が必要ですが、そうでない場合には、青色申告でもシンプルな単式簿記が利用可能です。
以上のことから、青色申告で10万円の特別控除を受ける準備の手間は、白色申告と大差がないといえます。不動産投資をしている人は、規模にかかわらず青色申告を利用するのがおすすめです。
出典
30万円未満の少額備品を年間300万円まで一括計上できる
青色申告することで、30万円未満の少額備品を、年間トータル300万円まで一括計上できるメリットも享受できます。
本来10万円以上の備品は、減価償却により、数年に分割して経費計上していく必要があります。しかし青色申告では、30万円未満の備品なら一括で年間300万円まで計上できるため、節税対策として有効です。
事業専従者への給与を経費計上できる
事業的規模の不動産投資における青色申告では、事業専従者への給与を経費として計上できるメリットもあります。
事業専従者とは、不動産投資者本人と生計をともにする配偶者、もしくは15歳以上の親族のうち、年間あたり6カ月以上その事業に専従している人を指します。経費計上できる給与額に上限は定められておらず、効率的な節税が可能です。しかし、事業内容に見合わない額の報酬は、経費として認められない可能性が高くなります。
一方白色申告では、事業専従者給与としての経費計上はできませんが、代わりに一定額の事業専従者控除が受けられます。配偶者は86万円まで、配偶者以外の親族は一人あたり50万円までの範囲で控除可能です。
なお、ワンルームマンションの1室など小規模な不動産投資では、事業専従者給与の経費計上・事業専従者控除のどちらも適用されません。
青色申告で事業専従者給与の制度を利用する場合には、別途「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出しておく必要があります。
一括評価での貸倒引当金が設定できる
事業的規模の青色申告においては、一括評価方式を用いた貸倒引当金が設定できるメリットもあります。
たとえば家賃滞納などで家賃回収が難しいことが予想される場合には、貸倒引当金の制度を利用し、あらかじめ必要経費として計上しておくことが可能です。
なお貸倒引当金には、一括評価と個別評価の2種類の計算方式があります。個別評価は事業的規模の白色申告でも可能ですが、一括評価は利用できません。
3年間まで赤字の繰り越しができる
白色申告の際には、給与所得などとの損益通算は1年単位での計算となりますが、青色申告では3年間まで赤字の繰り越しができるメリットがあります。
その年の損益通算でも控除しきれない純損失については、最大で3年にわたり相殺していけるため、より効率的な節税が可能です。
不動産投資で青色申告する条件
不動産投資における青色申告は基本的に、必要書類を事前に提出のうえ、毎年の確定申告時、期限内に正しく手続きを終えることで利用可能です。
具体的な青色申告の適用条件は次の通りです。
不動産所得がある
まずは大前提として、不動産投資用のマンションやアパートを他人に貸し、家賃収入を得ていることが青色申告適用の条件に挙げられます。サラリーマンの給与所得自体には青色申告は適用不可ですが、副業として不動産所得がある場合には青色申告できます。
なお不動産所得以外に、事業所得や山林所得でも青色申告が選択可能です。
事前に青色申告承認申請書を提出している
青色申告を利用する際には、事前に「青色申告承認申請書」を提出しなければなりません。こちらの書類は、申告しようとする年の3月15日までに、納税地を所轄する税務署へ提出しておく必要があります。
例外としては、1月16日以降に新規開業、もしくは相続で賃貸業を受け継いだ場合が挙げられます。このケースでは、2カ月以内に届け出を提出することで、届け出た年の収支から青色申告の対象となり、翌年の確定申告処理時には青色申告が選択可能です。
なお、青色申告を利用する場合には、「開業届」の提出が必須です。本来は白色申告でも開業届の提出はしておくべきですが、特段ペナルティが設けられていないため、中には提出せずに運用している人もいるようです。
55万円・65万円の特別控除を受ける場合には複式簿記で帳簿をつけている
青色申告を利用し、55万円もしくは65万円の特別控除を受けようとする場合には、複式簿記で帳簿をつける必要があります。単式簿記の場合には、たとえ事業的規模の不動産経営だったとしても10万円までの特別控除しか受けられません。
複式簿記は単式簿記に比べて複雑ですが、会計ソフトを利用することで仕訳帳と総勘定元帳の自動生成も可能です。なお、ワンルームマンションへの投資などで10万円の特別控除を受けようとする場合には、はじめから単式簿記への記帳で構いません。
必要書類をそろえて期限内に確定申告を行う
青色申告を利用するには、確定申告の期限内（例年2月16日～3月15日）に、必要書類をそろえて確定申告する必要があります。
必要書類とは、「確定申告書」と「青色申告決算書」です。青色申告決算書内の「損益計算書」の部分は、投資規模にかかわらず必要ですが、「貸借対照表」の部分は事業的規模の場合にのみ記載が必要です。
青色白色にかかわらず、そもそも期限内の申告がルールなので、厳守できるよう早めの準備をおすすめします。
不動産投資で青色申告する際の注意点
最後に、不動産投資で青色申告する際の注意点を説明します。
特別控除は黒字分にしか適用されない
青色申告で利用できる特別控除額は、利益が出た金額までが適用の上限です。
たとえばe-Tax を利用している事業的規模の不動産経営者の場合、通常は65万円までの特別控除が受けられます。しかし、経費がかさみ50万円しか利益が出なかった場合には、50万円までの特別控除しか受けられません。赤字経営の人は特別控除が使えないので注意しましょう。
事前申請のタイミングに留意する
青色申告の申請書類を提出するタイミングにより、いつから青色申告が適用されるかが異なります。
3月15日までに申請処理が完了すれば、その年の収支から青色申告の対象となり、翌年2月16日～3月15日の確定申告時には青色申告が利用可能です。この期限に間に合わなかった場合には、新規開業時や事業継承時を除き、その年は青色申告が適用されず白色申告となるので注意しましょう。
まとめ
青色申告するメリットや条件などについて解説しました。
青色申告は大規模に不動産投資している人だけではなく、副業として区分マンション1室に投資しているサラリーマンでも少なくないメリットが享受できる制度です。節税対策の一環として、ぜひ青色申告の利用を検討してみてはいかがでしょうか。
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