不動産投資で利回りがマイナスになってしまった時の考え方と対策方法

将来の備えのために不動産投資を始める方は増えていますが、知識なくスタートした結果、利回りがマイナスになってしまった方も少なくありません。
ですが、マイナスになってしまっても、正しい対策を知っておけば安心です。
不動産投資で利回りがマイナスになってしまったときの考え方や、対策方法をはじめ、不動産投資におけるキャッシュフローについてもご説明します。

不動産投資におけるキャッシュフローとは

投資をする上で知っておきたいのが、キャッシュフローという言葉です。
キャッシュフローとは、お金がどのような流れで動き、最終的にどのように利益を得るかを考えた道筋のことを指します。
投資の際にはこのキャッシュフローがしっかりしていないと、利回りがマイナスになる可能性があるため注意が必要です。
キャッシュフローにはいくつか種類がありますが、不動産投資を行う際に知っておきたいのが営業キャッシュフローです。
営業キャッシュフローは、購入した商品やサービスを販売することで利益を得るキャッシュフローのことを指します。
この営業キャッシュフローの考え方が最も不動産投資に近いとされています。
不動産投資は、不動産を購入してお客様に貸し出し、家賃収入を得ることで自身の収入に繋がる仕組みです。
そのため「家賃収入-（経費+ローンの返済額）」がキャッシュフローとなります。
ローンがなく一括購入をした場合は、純粋に家賃収入から管理にかかる経費などを差し引いた金額が、自身の利益となるのです。

不動産投資における利回りとは

次に、不動産投資における利回りについて説明します。
利回りとは、投資した金額に対してどのくらいの収益割合が出ているかを表した数字です。
不動産投資では家賃収入-諸経費を引いた額が収入となると説明しましたが、利回りでは計算式が少し異なります。
利回りには大きく分けて、「表面利回り」と「実質利回り」と呼ばれる二種類があります。
表面利回りは大体どのくらいの利益が上がっているのかを判断でき、実質利回りではより正確な利益を確認できるのが特徴です。
それぞれの計算式は下記となります。
・表面利回り(％)
年間収入÷購入金額×100
・実質利回り
（年間収入-年間諸経費）÷購入金額×100
実質利回りでは経費も含めて計算を行いますので、より正確な利益率を出したいときに向いています。
ただし、利回りはあくまでも目安の一つで、物件の条件によっても多少変動が出てきます。
建築構造は木造なのか鉄筋なのか、物件は中古か新築か、諸経費がどの程度発生するのかによって、利回りがマイナスになることもありますので、利回りの高さだけで物件判断をすることは危険です。
投資物件を選ぶ際にはあくまで利回りは参考程度にしておきましょう。

不動産投資において最も重要なことはキャッシュフロー

このように不動産投資においては、キャッシュフローと利回りを考える事が重要ですが、どちらかというとキャッシュフローを考えておいた方が安心と言えるでしょう。
キャッシュフローは純粋な家賃収入金額やローン金額のみを見て判断できるため、初心者でもマイナスが出にくいのが特徴です。
キャッシュフローを見る際に知っておきたいのは、「マイナス収支＝失敗」という訳ではないということです。
マイナス収支というのはあくまで今現在の状況を指します。
不動産投資では、不動産を購入する際に発生する諸費用等も支払ったうえで家賃収入を得る中長期型の投資方法となりますので、マイナス収支からスタートするのが基本ですが毎月のマイナス収支には注意が必要なケースも御座います。
キャッシュフローを考える際、どの程度でマイナスからプラスへと変わるのか考える事も、不動産投資では重要と言えるでしょう。
ただし、マイナス収支からスタートはしますが、マイナス収支が当然という考え方は注意が必要で、不動産投資におけるマイナス収支はあくまで一時的なもので、将来的に確実にプラスへと転向していかなければ意味がありません。
選んでしまうとマイナス収支が続く可能性が高い、NG物件を避けるよう心がけましょう。
例えば、表面利回りが高いものの、郊外にあるため買い手がなかなかつかないような物件など、表面利回りの割に条件が厳しい物件は避けた方が賢明です。
もちろん、現在は郊外の辺鄙な所にあるような物件でも、近い将来都市開発計画が出ているというような物件であれば、現在の相場に比べ高値で買い取りされる可能性がアップします。
将来の周辺状況を見越して確実にマイナス収支からプラス収支に転がる可能性がある投資であれば問題ありません。
先見の明を持つことも、不動産投資においては大切なポイントと言えるでしょう。
そこで最も重要になるのが将来的な家賃収入になるはずです。現況家賃だけではなく、将来に渡り安定した家賃が受け取れるかはエリア、人口等の様々な観点から推測が出来ますので、将来家賃に目を向ける事が最も重要な要素と言えるでしょう。

キャッシュフローがマイナスになった時の対策

そもそもキャッシュフローはどうしてマイナスになってしまうのかについても考えてみましょう。
例えば、マイナスになる理由は以下のようなものがあります。
-理由1：「買手がつきにくいNG物件を選んでしまうこと」
前述した通り、利回りのみで物件を選んだ結果、少し癖のある物件を購入してしまい、なかなか借り主が見つからず苦戦しているというオーナーは少なくありません。
諸経費ばかりがかさんでしまい、結果としてマイナス収支が続いてしまいます。
-理由2：「諸経費にお金がかかりすぎていること」
購入した物件自体に問題はないものの、明らかに諸経費にお金が取られすぎてしまい、マイナス収支が続いてしまうケースも少なくありません。
諸経費の他にもローン返済や金利などを含めると、大幅なマイナス収支が続いているというケースも多いでしょう。
このように、物件選びや日々の諸経費に関して事前に対策をしておかないと、不動産投資でマイナス収支が続く可能性が高まります。
そうならないために、事前に3つの対策を行いましょう。
-対策1：「物件選びを慎重に行う」
物件選びは不動産投資における要ですが、不動産会社スタッフに言われるがままに購入してしまい、マイナス収支になってしまったケースは多々あります。
不動産会社は信頼出来る実績経験豊富な会社を選ぶことはもちろん、どうしてその物件がおすすめなのか、自分でもしっかりリサーチをかけることが大切です。
キャッシュフローを考えた時にどのくらいでプラス収支へと転がる可能性があるのかを計算しておきましょう。
-対策2：「物件購入は返済計画も事前に見越しておく」
一括購入であれば問題ありませんが、ローンを組んで購入する場合は、金利のことも考えて物件購入することを忘れてはいけません。
家賃収入を得る前にも返済金利は発生しますので、ローンを組む場合は極力早めに借り手がつくような物件を選ぶと安心できるでしょう。
-対策3：「諸経費を抑える努力をする」
不動産投資においては、清掃費や修繕費をはじめ、物件そのものの管理費など様々な経費がかかります。
こちらをいかに抑えられるかどうかも、マイナス収支を無くすポイントとなりますので、管理費を抑えられるような物件を選ぶことはもちろん、不動産会社側に一定金額を払えば管理一切を行ってくれるような所を選ぶと、結果として経費を抑えることに繫がるでしょう。

まとめ

このように、不動産投資でマイナス収支を出さないためには、キャッシュフローを考える事はもちろん、利回りについても正しい知識を学んでおく必要があります。
利回りが高ければ良い物件というわけではありませんので、物件選びをする際には頭に入れておきましょう。
とはいえ、どんな物件を選べば良いかわからないという方は多いかと思います。

お役立ち資料

資産運用に関する資料を無料でダウンロードいただけます。