マンション一棟買いってどうなの？失敗例やメリット・デメリットをご紹介
不動産投資を検討されている方の中には、家賃収入額を大きくしやすいマンション一棟買いに興味を持っている方もいらっしゃるでしょう。しかし、マンション一棟買いは必要な資金が大きくなりやすく、失敗したときの損失額も膨らんでしまうといった問題があります。
本記事では、実際にマンション一棟買いをされた方の失敗例やメリット・デメリットなどをご紹介します。
マンション一棟買いとは？
マンション一棟買いとは、マンションを一棟丸ごと購入して家賃収入を得る投資方法のことを言います。
アパート一棟買いとの違い
一棟買いとしては、マンション以外にアパートという選択肢もあります。
アパートとマンションの明確な定義はありません。不動産をマンションと呼ぶか、アパートと呼ぶかは不動産会社の規定によって異なるのです。そのため、同じ物件であってもA会社はマンション、B会社はアパートを呼ぶ場合もあります。
一般的には、次のように規定している不動産会社が多いでしょう。
- マンション：RC造りで3階建て以上
- アパート：木造造りで2～3階建て
マンションはアパートに比較し、規模が大きくなります。所有する戸数も多いことから収入額を大きくしやすくなるでしょう。また、構造が違うため、耐用年数も異なる点にも注意が必要です。
耐用年数の違いは、減価償却費の形状やローンの借入額に影響が出てくるものです。それぞれの違いを理解したうえで、マンションかアパートか適したほうを選べるようにしましょう。
ワンルームマンションや区分マンションとの違い
マンション投資には、大きく「一棟マンション投資」「区分マンション投資」があります。
一棟マンションが一棟丸ごと購入するのに対し、区分マンションは部屋単位での購入となるのです。
また、区分マンションの中でも単身者向けの1Kといったワンルームマンションへの投資を「ワンルームマンション投資」と区別している場合もあります。区分マンションは部屋単位の購入となるので、一棟マンションに比較し投資額を抑えられます。
ただし、空室になった際のリスクが大きいというデメリットもあるのです。
マンション一棟買いで失敗してしまった例
一棟マンション買いは、収入を高くし、空室リスクを分散できるなどのメリットもあります。
しかし、投資額が大きいため、失敗したときのリスクも大きくなるハイリスク・ハイリターンの投資でもあります。
一棟買いでは、失敗してしまうケースがあるのも現実です。どのような理由で失敗してしまうのかを理解しておくことで、対策も立てやすくなるでしょう。
よくある失敗例として、次の2つを解説します。
- 満室想定でシミュレーションを立ててしまった
- 高額の借入をしたものの災害に遭い大きな借金が残ってしまった
満室想定でシミュレーションを立ててしまった
マンション一棟買いは資金が高額になることから、ローンを組むのが一般的です。また、大規模修繕や物件の維持管理・保険料・税金なども加わるので、ランニングコストも高額になります。
マンションが満室なら家賃収入も高額になるという魅力もありますが、必ずしも満室になるわけではありません。角部屋や階数の違いなどで、部屋ごとに借りられやすさは異なり、満室にできないケースも珍しくありません。
例えば、家賃12万円で16戸所有する場合を見ていきましょう。
満室時の収入は、月で12万円×16戸＝192万円、年間2,304万円です。しかし、3部屋空室の場合の収入は、月で12万円×（16戸－3戸）＝156万円、年間1,872万円となり、年間で500万円近い差が出てきます。
満室を想定してギリギリの投資計画を立てていると、空室時や突発的な高額な修繕で一気に収支が悪化してしまう可能性があります。空室が出ないように対策することも大事ですが、事前に空室リスクも想定して詳細なシミュレーションを立てるようにしましょう。
高額の借入をしたものの災害に遭い大きな借金が残ってしまった
不動産投資で注意しなければならないリスクに「災害リスク」があります。地震や火災・風水害と言った災害で建物が損壊してしまうと、大きな損失となってしまいます。
特に、マンション一棟買いは高額の借入となるので、災害時のリスクも高くなります。建物が損傷してしまうと、規模が大きいマンションでは修繕費用も高額になります。倒壊ともなってしまえば、建物を失いローンだけが残ってしまうでしょう。
災害への備えとして火災保険や地震保険もありますが、補償額に注意が必要です。マンション一棟への保険加入となると、保険料も高額になります。保険料を抑えようと補償を必要以下にしてしまうことで、災害に遭った際に十分な保障を受けられずに大きな損失につながってしまうケースもあるのです。
災害リスクは発生する確率は低いですが、ゼロにできないリスクです。そのうえ、一度遭遇すると大きな損失を伴うためしっかりと対策しておくようにしましょう。
マンション一棟買いのメリット
一棟買いをする前には、メリット・デメリットを正しく理解し、比較して判断することが大切です。まずは、メリットについて見ていきましょう。
メリットとしては、次の3つが挙げられます。
- 空室のリスクを分散できる
- 家賃収入額を大きくしやすい
- 土地を所有できる
1つずつ詳しく説明します。
メリット1：空室のリスクを分散できる
賃貸経営するうえでの大きなリスクが「空室リスク」です。賃貸経営は入居者さえいれば安定した家賃収入を見込めますが、入居者がいなければ収入がゼロになる可能性もあります。
収入がなくても、ローン返済や修繕費などの支出は必要です。収入がない期間が長くなればその分手出しでの対応が増え、最終的には経営破綻にもなりかねません。そのため、賃貸経営では空室リスクへの対応が重要になるのです。
一棟マンション経営では、複数の居室を所有することになるため空室リスクを分散できるというメリットがあります。仮に、マンションの中の数室が空室でも他の部屋の収入でカバーできる可能性が高くなるのです。
ワンルームマンション投資の場合、1室しか所有していなければ空室＝収入ゼロとなります。対して一棟マンション投資の場合、収入ゼロになる可能性の方が低いと言えるでしょう。
メリット2：家賃収入額大きくしやすい
マンション経営の場合、家賃収入の額も大きくしやすいというメリットがあります。区分マンション投資やワンルームマンション投資の場合、所有数が少なく1室分しか収入がないケースも珍しくありません。
例えば、家賃12万円の場合でも、区分マンション一室なら月の収入は12万円、年間でも12万円×12カ月＝144万円となります。対して、一棟マンションの場合、総部屋数が20戸であれば月の収入は12万円×20戸＝240万円、1年では240万円×12カ月＝2,880万円となります。
仮に、空室を考慮し稼働率が85%でも、2,880万円×85%＝2,448万円です。
また、同じ一棟投資にはアパートもあります。アパート経営でも区分マンションより高い収入を得ることはできるでしょう。しかし、一般的にアパートよりもマンションの方が家賃設定を高くでき、さらに戸数も多いという特徴があるので、同じ一棟でもマンションの方が収入を大きくしやすいのです。
このように、他の代表的な不動産投資に比較し収入を大きくできるというのは一棟マンション経営の大きな魅力と言えるでしょう。
メリット3：土地を所有できる
一棟マンションを購入する場合、建物だけでなく土地も所有することになります。区分マンションでも土地を持ち分に応じて所有することになりますが、他の所有者との共有でもあるので、自分で自由に活用することはできません。
一方、一棟マンションの場合、土地は自分のものです。また、土地は年数がたっても資産価値が落ちにくい資産でもあります。建物は、経過年数に応じて資産価値が減少し、最終的には資産価値ゼロになってしまいます。
しかし、建物の価値がなくなっても土地を所有しているので土地の活用が可能です。老朽化したマンションを取り壊して別の建物を建てたり、土地を売却したりする方法もあるでしょう。
別の活用をスタートする場合でも、土地を所有していることでローンを組みやすくなるなどのメリットもあります。
マンション一棟買いのデメリット
一棟買いのデメリットとしては、次の2つが挙げられます。
- 高額になりやすい
- 一定額の自己資金が必要
それぞれ詳しく見ていきましょう。
デメリット1：高額になりやすい
マンション一棟丸ごとを所有することになるので、初期費用は高額になります。中古であっても数千万円必要になり、土地の購入から必要な新築の場合は億単位の投資額になるでしょう。
初期費用だけでなく、運用中の費用も高額になります。固定資産税や修繕費などが毎年掛かってきますが、それらの額も高額です。加えてローン返済額も必要になるので、ランニングコストには注意して計画を立てる必要があります。
一棟買いは、投資額が高額になることから、失敗した時のリスクも大きくなるものです。高額なローンを組んだ状況で、災害などでマンションが倒壊してしまうと借金だけが残り自己破産になりかねません。
デメリット2：一定額の自己資金が必要
マンションの購入や建設費は現金一括で支払うのではなく、基本的にローンを組んで購入となります。とはいえ、全額ローンでまかなえるわけではありません。
購入や新築の際の費用は、建物の購入額だけでなくローン手数料や印紙税など、さまざまな手数料が必要です。これらの手数料は諸費用と呼ばれ、物件価格の1～2割程かかります。
例えば、1億円のマンションを購入する場合、1,000万円ほどの諸費用が別途必要になってくるのです。
諸費用の項目によってはローンに組み込めず、自己資金で支払わなければならないものもあります。また、ローン自体も高額な融資になるため、一定額以上の頭金を要求する金融機関も珍しくありません。マンション一棟買いするには、ある程度の自己資金が必要になるため、投資できる人は限られてくるのです。
まとめ
ここまで、マンション1棟買いの特徴や実際に投資した方の失敗例、メリット・デメリットなどをご紹介しました。
マンション1棟買いは家賃収入額を大きくしやすいといったメリットがある一方で、投資額が大きいことから失敗したときの損失額も大きいといったデメリットがあります。
実際に投資した方の失敗例など参考に、しっかりメリット・デメリットやリスクを把握したうえで投資することが大切です。
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