空室保証とサブリースの違いとは？それぞれのメリット・デメリットについても解説します

賃貸経営をしているうえで、必ず考えなければならない空室リスク。リスクを少しでも低減しようと「空室保証」や「サブリース」について調べているものの、それぞれの違いがよく分からないといった方も多いのではないでしょうか。
そこで、今回の記事では空室保証とサブリースの違いや空室保証のメリット・デメリットについて、解説します。

賃貸マンションの空室率については、「空室率とは？賃貸マンションの空室率推移と効果的な空室対策について解説」で解説しています。

空室保証とサブリースの違い

空室保証と混同されやすい仕組みとして「サブリース」がありますが、両者には大きな違いがあります。

	空室保証	サブリース
契約の当事者	保証会社とオーナー	サブリース会社とオーナー
物件管理や入居者募集	オーナーが行う	サブリース会社が行う
家賃保証	空室が生じた際に補填される	空室の有無にかかわらず一定の賃料収入が見込める

それぞれの仕組みについて、より詳しく見ていきましょう。

空室保証とは

空室保証とは、毎月オーナーが一定の保証料を支払うことで不動産会社が空室期間の家賃を保証する仕組みです。不動産会社や保証会社によってサービス内容は異なり、保証料は家賃の〇％といった形で支払います。補償される割合は会社により異なりますが、一般的に80～90％程度であり、満額保証ではない点に注意しなければなりません。

また、空室保証では家賃の見直しや修繕工事等の決定権はオーナー側にあることが多く、運営の権限はオーナーに委ねられることがほとんどです。敷金・礼金・更新料等もオーナーが受け取ります。

サブリースとは

サブリースとは「転貸」という意味で、管理会社や保証会社が物件を一括で借り上げた後、入居者に貸し出す仕組みとなっています。サブリースには「賃料固定型」「実績賃料連動型」の2種類の契約形態があり、以下のような違いがあります。

サブリース契約では保証会社が物件を借り上げているため、敷金等の一時金は保証会社が受け取ることが多く、家賃や契約内容の見直し等の諸条件の変更は保証会社が決定するパターンが大半です。

空室保証のメリット・デメリット

空室保証には、空室が発生しても損失が少ない、ローンの審査に通りやすくなる可能性があるというメリットがあります。一方で、保証料がかかる、全額保証されないといったデメリットが存在します。
空室リスクに効果的なサービスではありますが、メリット・デメリットを把握したうえで契約を検討しましょう。

空室保証のメリット

まず、空室保証のメリットについて解説します。

1. 稼働率がよければ収入が増える

空室保証は空室がある時の損失を一部補填してもらえる契約であるため、空室がなければ増えた家賃はすべて手に入れることができます。（サブリースの場合は空室の有無に関係なく手数料が一定とられてしまう）増えた家賃分が全額オーナーに入るため、稼働率がよいと収入が増えるという点はメリットといえるでしょう。

2. 空室が発生しても損失が少ない

空室保証は、空室になった際の損失が少ないという点もメリットとして挙げられます。オーナーにとって家賃収入が入らない「空室リスク」は最も回避すべきリスクのひとつですが、空室保証であれば損失を軽減できるため利回りやキャッシュフローをある程度維持することが可能です。

3. ローンの審査に通りやすくなるケースがある

空室保証を付けることで一定額の家賃収入が保障されるため、金融機関の融資が通りやすくなるケースがあります。融資の審査に通るためには物件の収益性・資産価値に加え申込者の職業や収入等「属性」も重要です。属性や物件の条件に自信がない方は空室保証を付け、審査に通る可能性を高くするという方法を選択するのもよいでしょう。

空室保証のデメリット

次に、空室保証のデメリットについて見ていきましょう。

1. 保証料がかかる

空室保証では毎月一定額の保証料を支払う必要があります。入居率が高い時は家賃保証の必要性がないにも関わらず、保証料を払うことになってしまいます。「いざという時のための保険料」として、割り切って活用しましょう。

2. 全額保証されない

家賃保証では家賃の8～9割を保証するパターンが多いため、空室の際に100％家賃が保障されるわけではありません。9割保証である場合、アパートやマンションを一棟運営している方で、入居率が90%以上のオーナーは家賃保証が必要ないという結果になります。

3. 物件の維持管理は別途考える必要がある

空室保証ではサブリースと異なり、物件の管理や入居者の募集はオーナーが自ら行う必要があります。物件の管理とひと言でいっても、やることは多岐にわたり、近隣トラブルやクレーム対応といった突発的な事態にも対応しなければなりません。そのため、日中仕事で忙しいビジネスマン等では対応が難しく、また、物件が遠方にある場合も万が一の際に動きがとれないリスクがある点に注意が必要です。

サブリースのメリット・デメリット

サブリースには空室があっても家賃収入を得られる、建物の管理や運営を任せられるというメリットがあります。一方で、収益性が下がる、入居者を選ぶことができないといったデメリットが存在します。ここではメリットおよびデメリットについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

サブリースのメリット

サブリースのメリットは主に以下の通りです。

1. 空室があっても家賃収入を得られる

サブリースでは、空室があっても一定の家賃収入を得ることが可能です。満額は保証されませんが、相場として満室時の家賃収入の80～90％は手に入れることができるでしょう。また、万が一、入居者の誰かが家賃を滞納した場合であっても一定の家賃収入が見込めるため、経済的に不安を抱かずに済むといったメリットがあります。

2. 建物の管理および運営を任せられる

建物の管理および運営も任せることができます。サブリースではサブリース会社が入居者募集から選定、入居後の対応までを一手に引き受けるため、管理負担のない物件運営が可能です。

3. 税金の計算が楽になる

サブリース契約を結んでいる場合、税務申告時に入居者に計算をする必要はなく、サブリース会社との契約を対象に収支や税金の計算を行うことになります。そのため、確定申告の負担が減り、忙しい人にとっては恩恵が大きいといえるでしょう。

サブリースのデメリット

サブリースにはいくつかのメリットがある傍ら、次のようなデメリットがあります。

1. 収益性が下がる

サブリース契約ではサブリース会社が入居者とオーナーの間に入るため、家賃の全額を手に入れることはできません。そのため、物件の利回りもサブリース契約を締結していない場合と比べて低くなる点に注意が必要です。賃貸需要が高く、常に一定のニーズが見込める場合にはサブリース契約を締結しない判断を下すのもひとつの選択肢かもしれません。サブリース契約を結ぶか否かは慎重に判断することが大切です。

2. 入居者を選ぶことができない

サブリース契約では入居者の選定もサブリース会社が行います。そのため、オーナー側で入居者を選ぶことができない点はデメリットといえるでしょう。よくある事例として外国人が入居し、ゴミ捨て等のマナーが守れず、住環境が悪化してしまったなどというケースが挙げられます。家賃保証に影響が及ぶわけではありませんが、入居者の満足度に関わる事態が生じるリスクがあるということについて、理解しておく必要があります。

3. 同額の家賃保証が続くわけではない

サブリース契約では同額の家賃保証がずっと続くわけではありません。大半のサブリース契約では保証家賃の見直しが2年ごとに行われるほか、築年数の経過に伴って賃料が下がっていくケースがほとんどです。この点を起因としたサブリース契約におけるトラブルは後を絶たず、契約時にきちんと確認することを徹底しましょう。

まとめ・空室保証はワンルームマンション投資におすすめ

今回の記事では空室保証とサブリースの違いや空室保証のメリット・デメリットについて、解説しました。賃貸経営をしている方の中には、不動産投資の中でも比較的リスクが低いワンルームマンション投資を行う方も多いかもしれませんが、空室保証はワンルームマンション投資で大いに活用できます。

ワンルームマンションは一棟投資と違い空室の際の家賃収入がゼロになるため、空室保証を付けておくと安心でしょう。単身世帯が対象となり、空室になる確率は低い一方で、毎月のローンの支払いが滞る、自己資金を持ち出す事態に陥るといったケースを回避できる可能性が高くなります。空室保証に興味がある方は是非この機会にお問い合わせください。

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