アパート・マンションだけではない。意外に多い不動産投資の対象あれこれ
「不動産投資」と聞くと、「アパートやマンションといった現物の賃貸物件」を思い浮かべるのではないでしょうか。
実際、実践している人の多くは、これらを運営して家賃収入を得たり、保有後に資産価値が上がってから売却して利益を得ています。
ところが、不動産投資の対象は幅広くあり、それぞれ特徴が異なります。これを理解して始めないことに、「思ったより収益が残らない」「想定外のリスクがあった」など、運用後に後悔するかもしれません。そこで本稿では、不動産投資の代表的な投資対象と特徴を解説します。
区分マンション投資
区分マンション投資は、マンションの一部屋など住戸単位で買い、第三者に貸して安定的に家賃収入を得る手法です。この方法は、最近では生命保険商品の様な保障商品としてご存じの方も多いでしょう。
区分マンションと言ってもワンルームからファミリー向けまで、様々な物件があります。なかでも、ワンルームや1ＬＤＫなど賃貸物件に住むことが多い単身者向けの物件が人気です。
他方、家族向けのファミリー物件は、長く住む傾向はあるものの、高い家賃を払うならマイホームを買う家庭も多く、投資対象として有望なのは、シングル世帯向けの部屋になります。
区分所有は、同じエリアに建つ一棟のアパートやマンションに比べると価格が低く、頭金は諸費用も含めて0円から取り組めたりと比較的少額から始められます。新築より安い中古物件ならなおさらのこと。物件数も多く流動性が高いため売買しやすく、都心部で需要のあるエリアなら、空室になっても次の入居者が決まりやすく安定している事もメリットです。
一方で、所有するのはあくまでもマンションの一室なので、管理やリフォーム、建替えなどを投資家がコントロールできません。建物管理費や修繕積立金を毎月支払う必要もあります。家賃収入から融資の返済、建物管理費や修繕積立金などランニングコストを差し引くと、手元に残るキャッシュは少ないことも。賃借人が退去すると家賃収入はゼロになるので、空室リスクも気になります。これに対しては管理会社との間でサブリース契約にすることでリスクを抑えられますが、手数料負担が生じるので、リターンは低くなります。とはいえ、賃貸ニーズのある場所を厳選して取り組むと入居者に困らず、賃貸管理も任せれば、手間もほぼかかりませんので魅力的な手段と言えるでしょう。
一棟アパート・マンション投資
アパートやマンションを一棟丸ごと持ち、各部屋を入居者に貸して家賃収入を得るのが、一棟アパート・マンション投資です。地域や築年数にもよりますが、アパートで数千万円、マンションなら1億円を超える物件もあります。まとまった資金がないとできず、金融機関から融資を受けて取り組むのが一般的です。
区分マンションとは違い、頭金を2割程度用意する必要もあります。
一棟投資は多額の資金を投資するので、空室が増えるほどリスクは高まりますが、満室経営になれば大きな家賃収入・高い利回りを期待できるのが魅力。複数の部屋があるので、数戸が空室になっても家賃収入が途切れることはありません。ダイナミックに賃貸経営をしたい、多くのキャッシュフローを手にしたい人に向いています。
一棟物件は空室が増えると賃料収入が減り、融資を受けていると借入金が返済できなくなることも。空室対策は重要です。コストはかかりますが、入居者募集から日々の管理を専門の会社に任せることがほとんどでしょう。ただし、建物が老朽化するとオーナー自らが修繕の判断を下さないといけませんし、一棟物件を運営するには投資家自身にも賃貸経営の知識が求められます。
この様に、積み立てをしていない修繕費がかかるケースや金利上昇によるリスクは考えるべきポイントです。
戸建投資
新築や中古の戸建て住宅を買い、入居者に貸して家賃収入を得る手法です。地方の築古物件だと、100万円以下で手に入ることも珍しくありません。
戸建てに住むのはファミリー層やシニアの夫婦など、あまり転居しない世帯が多く、長期間の入居が期待できます。また、戸建て＝マイホームの感覚に近いのか、家の管理は入居者に任せることも多く、さほど手間もかかりません。土地と建物を所有していれば、エリアによっては資産価値を見出せます。
しかしながら、戸建ては木造住宅が多くて老朽化が進みやすいので、鉄筋コンクリート造の建物に比べて修繕費のコストがかかることも。一棟物件ほどではありませんが、区分所有に比べると維持管理費用がかさみます。アパートやマンションより需要は少なく、入居者探しに苦労するケースもあるようです。
意外な不動産投資のジャンル。金融商品の活用も？
王道的な不動産投資を挙げましたが、次はユニークであったり、一風変わった対象や商品を取り上げましょう。
民泊・シェアハウス
民泊やシェアハウスは、ここ数年で増えてきた不動産投資のジャンルです。民泊は、戸建てやマンションといった一般的な住宅を使い、旅行者などに宿泊サービスを提供することで、宿泊料が家賃収入に相当します。
近年は国の後押しもありインバウンドが増え、宿泊ニーズをキャッチするとして、参入する投資家が後を絶ちませんでした。宿泊代はホテルなどに比べると安く、インバウンドからも人気です。こうしたニーズに対して、空き家などを活用して民泊に取り組む人が出てきました。人気の観光地に近いなどエリアを間違えないと宿泊客に困らない、空き家などを活用すれば資金負担が少ないといったメリットがあります。
一方で、民泊をするには自治体への届け出が必要で、設備や居住の要件、日数の上限など、いくつかルールがあります。区分マンション投資で民泊を行おうとしてもマンション全体で禁止している物件も増えています。
新型コロナウイルスのように、思わぬことで宿泊客が激減することも。宿泊客が相手のビジネスなので、専門的な知識も必要になります。
シェアハウスは住宅を複数人でシェアして暮らす賃貸住宅です。キッチンやリビング、バスルームなどを共有し、プライベート用の個室を完備するのが一般的です。ビジネスパーソンから学生など、幅広い層の人が利用しています。
シェアハウスは限られたスペースに複数の部屋数を作るので、満室時の家賃総額はアパートなどより多くなり、収益性の高さがウリ。水回りやキッチンは共同なので、設備費や修繕費も抑えられます。ただし、複数の人が生活するので入居者同士や近隣とトラブルが起きたりと、管理も大変です。専門の業者に任せることもできますが、委託費はそれなりにかかります。
また、シェアハウス用にふるるフォームする事が求められるので、初期投資が多くかかるのも特徴です。
駐車場・コインランドリー
保有・購入した土地を駐車スペースにして、利用者からパーキング料金を受け取るのが、駐車場投資です。主に、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。前者は駐車スペースを月単位で貸し、後者はいわゆる時間貸しのことです。建物が建てられない狭いスペースを有効活用でき、建物に比べると投資コストも安く済みます。何より、時間がたっても賃料を下げる必要はあまりなく、維持管理も難しくありません。デメリットは、需要の予測が専門的で、固定資産税・都市計画税の軽減を受けられないことでしょう。
コインランドリー投資は、ここ数年でメジャーになったジャンルです。いわゆる、コインランドリー経営ですが、狭いスペースで始められ、周りが洗濯物の多いファミリー世帯が密集しているなど、立地を間違えなければ高い稼働や高収益を期待できます。無人なので人件費もかかりません。機器の修理やメンテナンスはメーカーが担当するので、専門的な知識も不要です。
ただし、洗濯機や乾燥機の導入も含めて初期費用は高額です。土地を購入するなら、なおさらでしょう。近年はライバルも多く、集客のためエリア選びは重要で、他との差別化もアピールしないといけません。天候や季節により売り上げが左右されるのもデメリットです。
REIT（リート）
REITとは「不動産投資信託（Real Estate Investment Trust）」という金融商品のひとつ。オフィスビルや商業施設、マンションなどの投資用不動産を対象とした投資信託です。証券会社などを通じて購入することで間接的に不動産に投資ができ、分配金を得たり、譲渡益を狙います。投資信託だけではなく、株式のように上場しているものもあり、投資対象も国内だけではなく海外の商品もあります。
REITは1万円ほどの少額から投資ができ、運用は専門家が行うので、購入後に投資家がすることはありません。実際に不動産を持つことはないので入居者対応はなく、修繕などのコストとも無縁。売買がしやすく、すぐに現金化できるのも特徴です。ただし、株式と同じく価格の変動リスクや信託会社の倒産リスクはあり、結局は自身で不動産を保有しないので、「賃貸業をしたい」という人には物足りないかもしれません。実物資産に投資したいという人には不向きです。どちらかというと、株式や投資信託といったペーパーアセットに興味のある人にマッチした資産運用でしょう。
共同出資型不動産
共同出資型不動産は、運用対象となる商業施設などを複数の投資家で共同所有して、賃料収入を分配する資産運用商品のこと。不動産を小口化して販売・購入すると考えれば良いでしょう。
不動産特定共同事業法（不特法）に基づき、匿名組合や任意組合などを作り、特定共同事業として不動産の取得・管理を行うのが一般的です。
共同出資をすることで、個人では買えないような好立地の不動産に投資ができ、小口化して保有するので相続対策などにも活用しやすいのがメリットです。しかしながら、基本的には融資が使えないので自己資金が必要で、元本保証や賃料収入の保証がないといったリスクも発生します。
不動産投資型クラウドファンディング
不動産投資型クラウドファンディングとは、投資家から資金を募り、集まった資金で不動産の取得・運営を行う手法で、ここから得た利益を投資家に配分する投資のことです。REITは多様な物件に投資しますが、不動産型クラウドファンディングの場合、ひとつの物件に共同出資するので、投資物件が選びやすく、共同出資型不動産は1口当たりの出資額が高額なのに対して、不動産型クラウドファンディングは1万円程度と少額から始められます。ただし、運営自体は任せるので案件を間違えるとリターンがなく、マイナスになってしまうことも。市場自体もまだ新しく、安全なプロジェクトを選ぶ目と知識が求められます。
以上が、少し変わった不動産投資のジャンルです。王道のものも含めて、幅広い手段があるとわかったのではないでしょうか。
とりわけ、中古の区分マンション投資は少額から始められ、かつ不動産を所有できる、運営はほぼ任せられる、物件が多い、都市部を選ぶと空室リスクを抑えられるなど、不動産投資の初心者に向いています。クレドがお勧めしているのは、こうした理由があるからです。
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