不動産投資のサブリースとは？危険といわれる理由や利用時の注意点を解説

不動産投資の空室リスクの対策として、紹介されることの多いサブリース。「低リスクで投資できるなら検討したい」と考える方も多いのではないでしょうか。もちろん、サブリースのメリットを最大限に活用して、うまくリスクを回避している方もいます。

しかし、一方で「サブリースで後悔した」「サブリースはやめたほうがよい」など危険性を主張している方がいるのも事実です。

そこで本記事では、サブリースの概要やメリット、危険といわれる理由について解説します。

サブリースを利用する際の注意点についても紹介するので、サブリースを前向きに検討している方もぜひ参考にしてください。

 

不動産投資のサブリースとは？

サブリースとは、オーナーが管理会社と賃貸契約を結び、管理会社が第三者に転貸する契約です。オーナーにとっての賃借人は管理会社になるため、空室時にも管理会社から家賃を受け取れます。

受け取れるのは正規賃料の8～9割ですが、賃貸管理を任せつつ、安定した家賃を得たい方は、サブリースを検討してみるのもよいでしょう。

不動産投資する際の契約形態はサブリース以外にもあります。ここでは比較されることの多い「管理委託」と「家賃保証」の違いをみていきましょう。

管理委託との違い
サブリースと管理委託の違いは、空室保証の有無と家賃収入の金額です。管理委託の場合、管理会社の業務は入居者対応や家賃の集金などの管理業務がメインで、空室時の家賃保証はありません。管理委託料の支払いはありますが、入居時には満額の家賃を受け取れます。

家賃保証との違い
家賃保証はサブリースや管理委託と違い、管理業務はおこなわず、空室時の家賃保証のみです。毎月定額の保証料を保証会社に支払うことで、空室になったとき満室時の8～9割の賃料が保証されます。入居中は満額の家賃収入を得られますが、管理業務は自身でおこなうか、別で管理会社と管理委託契約を締結しなければいけません。

 

サブリースの5つのメリット

ここではサブリースの以下5つのメリットについて詳しく解説します。

• 空室・滞納のリスクを回避できる
• 賃貸管理を任せられる
• 確定申告を簡略化できる
• 広告料・原状回復費の負担が軽減する
• 相続税を減税できる

ひとつずつみていきましょう。

（1）空室・滞納のリスクを回避できる
サブリースの最大のメリットは、空室時や滞納時のリスクを回避できることです。空室になったり入居者が家賃を滞納したりしても、管理会社から賃料をもらえます。管理会社が倒産するなど、万が一の事態がおきないかぎり、家賃収入を得られないというリスクはありません。

（2）賃貸管理を任せられる
管理委託と同様に、入居募集・家賃の回収・督促・クレーム対応などを代行してもらえます。入居者との賃貸契約への署名も、代理で管理会社がおこなうため、入居が決まるたびに事務的な作業をする必要がありません。

（3）確定申告を簡略化できる
入退去に関係なく一定の賃料が収入になります。入退去時の収入や支出の細かな計上が不要なため、確定申告に慣れていない方もスムーズに進められるでしょう。

（4）広告料の負担が軽減する
広告料とは、賃貸契約が成立した際に、仲介業社に支払う料金です。家賃1か月分が相場といわれています。サブリースの場合、広告料は管理会社が負担するのが一般的です。

（5）相続税を減税できる
相続税は入居率が高いほど安くなります。入居者がいなく空室だったとしても、サブリース契約していれば、入居率は100％とみなされ、相続税をおさえられます。

 

不動産投資でサブリースが危険といわれる7つ理由

空室・滞納リスクを回避できるサブリースですが、危険性を主張する方がいるのも事実です。ここでは、サブリースが危険といわれる以下7つの理由を紹介します。

• 家賃収入の満額を受け取れない
• 契約期間と賃料の見直しがある
• 免責期間は家賃収入を得られない
• 入居者審査に関与できないことがある
• サブリース会社が倒産する可能性がある
• 容易に解約できない
• 買い手が見つかりにくい

順にみていきましょう。

（1）家賃収入の満額を受け取れない
サブリースの家賃収入は、正規賃料の8～9割です。入居者がいて滞りなく家賃を徴収できる場合でも、満額の家賃収入を得られません。安定して運用できている場合は、家賃の差額が惜しく感じるでしょう。

（2）契約期間と賃料の見直しがある
サブリースは、定期的に保証賃料を見直しされます。マンションの老朽化や競合物件の増加により、需要が減れば保証賃料が減る可能性があるのです。予想よりも保証賃料が下がり、思うように家賃収入が得られなくなることも少なくありません。

（3）免責期間は家賃収入を得られない
サブリースでは、新築マンションや退去後すぐなど、入居者を募集する期間を免責期間と定めているケースがあります。免責期間は、賃料保証がありません。契約中だからといって、毎月家賃収入を得られるわけではないのです。

（4）入居者審査に関与できないことがある
サブリースの場合、管理会社に賃貸管理業を一任するため、どのような属性の人を入居させるか、オーナーに報告・確認がないことがあります。高齢者の孤独死や外国人の文化の違いなどで、物件の価値を下げてしまう危険性があるのです。

（5）サブリース会社が倒産する可能性がある
サブリース契約している管理会社が倒産すると、保証賃料を受け取れません。入居者から直接家賃を徴収しようとしても、入居者情報の引継ぎがうまくできずに、連絡がつかないこともあるでしょう。入居者が管理会社に家賃を払い続けるなどのトラブルも予想できます。

（6）容易に解約できない
サブリースの場合も借地借家法が適用されます。借地借家法は賃借人（サブリースの場合は管理会社）を保護する傾向があり、賃貸人であるオーナーが容易にサブリース契約を解除できないのです。

（7）買い手が見つかりにくい
サブリースは、満額の賃貸収入を得られないことから収益性が落ちます。サブリースの解除も難しいこともあり、避けられがちです。将来、マンションを手放すときは不利になるでしょう。

 

実際にあったサブリースのトラブル事例

さまざまなリスクに備えつつ、不動産投資による年金対策を成功させるには2つのポイントがあります。

• シェアハウス「かぼちゃの馬車」の事例
• レオパレスの事例

ひとつずつ詳しくみていきましょう。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」の事例
不動産会社「スマートデイズ」が建設したシェアハウス「かぼちゃの馬車」は、同不動産のサブリース契約付の投資物件として販売されました。当初は「賃料30年保証の利回り8％」と謳われていましたが、その不動産会社が経営破綻しました。

保証家賃が入金せずに、自己破産する投資家も続出しました。さまざまな不正も発覚し、現在は、裁判で「かぼちゃの馬車の購入に使った融資と不動産を相殺する」ことで、合意しています。

レオパレスの事例
レオパレスの事例では、土地の所有者にアパートを建ててもらい、レオパレスがサブリース契約していました。オーナーに「30年変わらない家賃を保証する」と説明していましたが、経営不振により、借地借家法を盾に強引に家賃の減額請求をしたのです。

オーナー側が借地借家法の知識が足りなかったのは確かですが、不動産のプロであるレオパレス側の配慮不足が追及され、オーナーが勝訴したケースもあります。建築したアパートの施工不良などもあり、現在もすべての問題が解決したわけではありません。

 

不動産投資でサブリース利用時の注意点

サブリース契約をする際は、以下の２点に注意してトラブルを未然に防ぎましょう。

• 契約内容を細かくチェックする
• サブリース会社を徹底的にリサーチする

順に詳細を解説します。

契約内容を細かくチェックする
チェックするのはつぎの5項目です。

（1）保証賃料

（2）賃料見直し期間

（3）免責期間

（4）広告料の負担

（5）解約条件

近隣競合物件の賃料相場と入居率をチェックし、保証賃料が適正か判断しましょう。賃料見直し期間や過去の見直し額、値下げの下限額があるかも確認しておくと安心です。そのほか免責期間の有無や広告料などの経費の負担についても、把握しておきましょう。

またトラブルを防止のために、解約予告期間や契約期間などの解約条件をおさえておくことも大切です。

サブリース会社を徹底的にリサーチする
サブリースするときは会社選びが重要です。資本金が多ければ信頼性が高く体力のある会社と判断できます。また、上場企業はホームページ記載のある財務諸表、非上場企業は、官報・日刊新聞・ホームページで公表されている決算公告で財務状況を確認しましょう。

実際に契約している方の口コミも有力な情報です。徹底的にリサーチして信頼できる会社を選んでください。

 

まとめ

サブリースは、空室や滞納のリスクを回避でき、賃貸管理の手間もかかりません。しかし、賃料や契約期間の変更・サブリース会社の倒産・解約しにくさなど、懸念点もあります。

サブリースを利用する場合は、懸念点をよく理解したうえで、サブリース会社や契約内容を精査し慎重に判断しましょう。

空室リスクを回避する方法はサブリースだけではありません。投資物件や管理会社の選定、綿密な収支計画などの戦略次第で、最小限にリスクをおさえられます。セミナーや勉強会などに積極的に参加し、不動産投資の理解を深めて運用していきましょう。

 

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