成功している人の共通点！ワンルームマンション投資で利益を出すためのポイントを解説 | コラム | 中古マンション・不動産投資を中心にお客様の資産の相談パートナーになる株式会社クレド

2021.07.08

成功している人の共通点！ワンルームマンション投資で利益を出すためのポイントを解説

1棟や戸建て投資よりもワンルームマンション投資のほうが資金的にも始めやすく、成功しやすいのではないかと思っている方もいるのではないでしょうか。

ワンルームマンション投資に関する情報はインターネット上を中心にあふれており「不動産投資」と言えばワンルームマンション投資とイメージされやすいほどです。極端な失敗談や成功談は多く目につきがちというだけでなく、不動産投資の参考になりそうな現実的な成功談をあまり聞かないことから、初心者でも本当にワンルームマンション投資を始めるべきか悩んでいる方もいることでしょう。

そこでこの記事では、ワンルームマンション投資に成功している方々の成功体験を交えながら初心者でも利益を生み出せるポイントについてご紹介します。

【目次】

■ワンルームマンション投資が初心者でも始めやすい理由
・理由1：少ない資金で始められる
・理由2：利益が期待できなくても投資へのリスクが少ない
・理由3：管理にかかる手間が少ない

■ワンルームマンション投資のメリット・デメリット
・メリット
・デメリット

■ワンルームマンション投資における成功基準

■ワンルームマンション投資に成功している人の共通点
・共通点1：エリア選びを怠らない
・共通点2：資金について時間をかけて慎重に定め、検討している
・共通点3：信頼できる不動産会社を選んでいる

■ワンルームマンション投資の成功事例
　・事例1：N様・40代の場合
・事例2：S様・30代
・事例3：S様・20代

■初心者がやりがちなNGな投資方法
・節税効果に期待しすぎている
・物件選びに必要な情報収集を怠っている
・利回りリスクを見落としている

■ワンルームマンション投資で成功するための鉄則
　・鉄則1：情報収集を怠らない
　・鉄則2：ワンルームマンション投資に係る収支をシミュレーションする
　・鉄則3：信頼できる不動産投資会社担当者を見つける

■まとめ

ワンルームマンション投資が初心者でも始めやすい理由

成功している人の共通点！ワンルームマンション投資で利益を出すためのポイントを解説ワンルームマンション投資とは、単身用のマンションを投資用に購入して部屋のオーナーとなり家賃収入を得ることです。1棟や戸建てと異なり投資先がマンション1室からであるため、1棟や戸建てよりも管理の手間がかかりません。

不動産投資初心者でも敷居が低く始められることから、老後に備えた資産運用だけでなく会社員の副業としてもおすすめできる投資方法です。特に初心者に注目されているワンルームマンション投資には、始めやすい理由が主に3つあります。

・理由1：少ない資金で始められる
ワンルームマンション投資は、マンションや戸建ての1棟投資よりも少ない資金でスタートできる不動産投資です。金融商品に近い商品として確立されつつある商品なので、頭金は0円からでもスタートできる投資となりました。

特に中古のワンルームマンションへの投資は、新築ワンルームマンションと比較しても価格帯が抑えられ、自分でエリアを選定できて戦略を立てやすいことから、これまで不動産投資にチャレンジしづらかった方もチャレンジしやすいとして注目されています。

・理由2：利益が期待できなくても投資へのリスクが少ない
ワンルームマンション投資は他の投資だけでなく、1棟・戸建てへの不動産投資と比較してもリスクが少ないという理由があります。短期的な目線で見ると、利回りが低く感じられるかもしれません。

しかし、長期的な目線で見ると、入居者さえいれば安定的に家賃収入が入ってくるだけでなく、売却のタイミングが良ければ当初の投資金額よりも高値で売れる場合もあります。

また、リスクとなっていた現金化までの期間ですが、最近では流通経路が確立しているので1ヶ月以内での現金化も可能になりました。

・理由3：管理にかかる手間が少ない
ワンルームマンション投資では、不動産投資会社とつながりのある管理会社に入居者の管理や入居者探しなど大家のやるべき仕事を委託できます。

販売から賃貸管理までワンストップで運用している会社もあり、販売した担当者と長期間のパートナーとして二人三脚で運用できる利点もあるのでパートナー選びが重要視されています。

また、手数料は発生するものの、重要なことを全て委託できるため賃貸料の入出金や回収などの手間がかからず、エアコンや給湯器等の設備保証をしている管理会社であれば会社員の副業としても始めやすいのが初心者を惹きつける魅力なのでしょう。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

成功している人の共通点！ワンルームマンション投資で利益を出すためのポイントを解説投資前の初期費用を抑えられるという魅力があることから、ワンルームマンション投資は不動産初心者も始めやすい投資です。少子高齢化や晩婚化、アフターコロナではインバウンドへの期待や、諸外国からの留学生や会社員の需要に伴い日本では単身者が増えつつあります。

よほどのことがない限りはワンルームマンションの借り手がいる状態が続いているという社会的事情も考慮すると、不動産投資の中でも始めやすい部類だと言えます。一方で、ワンルームマンションならではのデメリットや不動産投資だからこそのデメリットもあるため、ワンルームマンション投資を検討している場合は覚えておくと役立ちます。

・メリット
ワンルームマンション投資のメリットは、基本的に他の種類の不動産投資とほぼ同じです。
1.管理の手間が省けるため初心者でも運用しやすい
2.購入費用を抑えられる
3.成功すれば仕事以外の安定収入の可能性がある
4.値動きが他の投資と比較して少ない
5.将来設計に応じてひとりで複数の部屋を購入・売却できる
6.長期的目線で見ると収益率が高い可能性がある
7.生命保険の商品と比較すると利点が多い
8.長期間にわたり収益を確保できるので年金対策として

ワンルームマンションならではのメリットは、なんといっても購入費用の資金調達が建物1棟投資よりも少なくて済むという点でしょう。
また、資金を理由に不動産投資を諦めていた方でも、ローンを検討しやすいという魅力があります。

・デメリット
ワンルームマンション投資に対するデメリットは、通常の不動産投資と似ており主に以下の通りです。
1.場所選びを失敗すると空室リスクがある
2.家賃相場を見誤ると運用計画が崩れてしまう
3.建物の劣化によっては売却時の価値が下がることもある
4.他の投資家が家賃を下げると自分も下げなければならない場合もある
5.信頼できる不動産投資会社でないと失敗の恐れがある
6.短期的目線で見ると利益に期待ができない

ワンルームマンション投資ならではのデメリットとしては、毎月の収支に関しては大きな利益を得られないという点です。短期的な観点で言うと、戸建て投資や1棟マンション・アパート投資では毎月のキャッシュフローの期待が高い点で有利と言えるでしょう。しかし、長期的な観点での投資を考えた場合には、ワンルームマンション投資に軍配が上がりそうです。そこには修繕が大きく関係してきます。

戸建て投資や1棟マンション・アパート投資では古くなった修繕の積み立ては自分自身で行わなければなりません。ワンルームマンション投資は各部屋のオーナー全員で改修するので1人あたりの負担が小さく、中古マンションでは前オーナーが積み立てた資金もそのまま継承するので自己負担が少ないというメリットがあります。その為、突発的な出費が抑えられる点が守りの資産運用として人気な理由になります。

ワンルームマンション投資における成功基準

成功している人の共通点！ワンルームマンション投資で利益を出すためのポイントを解説ワンルームマンション投資の成功基準があるのかどうか気になる方も多いのではないでしょうか。
オーナー様の声をもとに、ワンルームマンション投資の成功者の基準をまとめましたのでご参照ください。

○ワンルームマンション投資の成功基準
成功基準を見て行くと、新築マンションよりも中古ワンルームマンションに投資されている傾向にあります。また、資金をできるだけ抑えながら上手に物件を選ばれているという点に注目です。重要なのは、多くのオーナー様が無理のない範囲でローンの繰り上げ返済をされていることでもあります。ローンを借りることに抵抗を感じている方もいるかもしれませんが、空室リスクを避けることで定期的に家賃収入を見込めるのが不動産投資です。

当然のことながら返済はどのような状況でも滞らせてはいけません。家賃収入でローンの返済をしていきながら、手元の自己資金でコツコツ繰上げ返済をすることでローンの返済を早めることにより、家賃収入を手元に残す速度も上がり、その残った家賃収入も繰上げ返済することにより格段に返済ペースは上がり、純資産になるスピードが早まります。

また、不動産投資について勉強し、リスクも把握しているかも基準ポイントです。資金を揃えて投資を始めたからと言って勉強をストップする訳ではなく多くのオーナー様は投資開始後も不動産投資だけに限らず投資の最新情報の収集を怠っていません。

ワンルームマンション投資に成功している人の共通点

ワンルームマンション投資成功者の話を聞いてみると、3つの共通点があることが分かります。

共通点1：エリア選びを怠らない
不動産投資には様々な手法がありますが、空室リスクを避けるのがワンルームマンション投資成功のポイントです。ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資の成功に欠かせないのは空室リスクの回避だと言えます。成功者ほど、空室リスクが懸念される立地を回避した物件を選んでいるという共通点が見られます。細かな場所を絞るにあたって、該当地区の家賃相場を調査するのはもちろん、災害リスクもチェックするかどうかで入居者が絶えない立地であるかを検証するのをおすすめします。ハザードマップの確認だけでなく、実際にワンルームマンションがある現地へ足を運び、災害リスクやエリア面でのリスクを把握することまで怠らないようにしましょう。

ワンルームマンションを使う層を考慮したエリア選びは何よりも大切であることからも、初心者は単身者の賃貸需要が落ちにくい東京都内で始めるのがおすすめです。
また、自分が知っている、好きな場所で物件を決めるのではなく、あくまでも数十年後も賃貸需要が落ちない場所であり、賃貸需要が増えるエリアで購入する先見の目が求められます。株式会社クレドでは、プロのアドバイザーが100以上のチェック項目をクリアした物件のみをご紹介しております。
物件のエリア選定は一緒に考えていくことをお勧めします。

共通点2：資金について時間をかけて慎重に定め、検討している
他の不動産投資と比較しても低コストでスタートできるのがワンルームマンション投資ですが、成功している人ほど初期費用以外も考慮した資金繰りを慎重に行っています。

ローンを借りるのは金融機関ですが、金融機関の金利はいつ変動するかわかりません。また、ローンの種類によっては高金利で返済負担が増加する場合もあります。特にローンを検討している場合、金融機関の金利を確認することはワンルームマンション投資の成功の秘訣です。

あまり知られていない事実として、大手企業だから金融機関の提携が充実している訳ではなく、会社の信用力で金融機関の提携が決められます。

金融機関によって医療に強い金融機関や、がん保険付きのもの、女性に対しての支援が強いものなど様々なオプションが付与されます。

一番有利な金融機関がこちらですと理由もなく提案され他場合には十分に注意しましょう。
また、ワンルームマンション投資に成功している人たちは初期費用以外にも
・毎月の管理費
・積立修繕金の金額
・税金の支払い金額
・建物管理会社の経営状態、方法を把握しておく
といった投資希望物件に掛かるコストや現状の管理状況をきちんと把握しています。投資後の出費を予測した物件選びができるだけでなく、いざ必要になった時のための資金をコツコツ準備しておくことで、万が一の場合にも対応できます。
長期投資なので、目先ではなく先々の出費も踏まえて「知る」事が何よりも大切な事なのです。

共通点3：信頼できる不動産会社を選んでいる
管理状況や取り扱い物件や金融機関との提携の状況も重要ですが、何よりもご自身の状況に合わせた適切な案内をしてくれる信頼できる不動産投資会社を選んでいることも共通点だと言えます。例えば、初心者がワンルームマンション投資するなら新築または中古ワンルームマンションのいずれかを提案する際の対応です。

ワンルームマンション投資では一見、新築ワンルームマンションが良いようにも思えるかもしれません。実は、後述する利回りも考慮すると中古で都心のワンルームマンションから始めることこそ、本来であれば最適です。

もちろん、様々な理由の上に投資先が新築ワンルームマンションでも構いません。しかし、オーナー様のことを考慮して案内するならばデメリットも説明した上で提案すべきでしょう。このように、ワンルームマンション投資のデメリットもしっかり伝えたうえで、個人の身の丈に合った投資方法やプランを提案してくれる不動産投資会社を選ぶかどうかも成功のキーポイントだと言えます。

ワンルームマンション投資の成功事例

成功している人の共通点！ワンルームマンション投資で利益を出すためのポイントを解説ワンルームマンション投資の成功談といえば、極端に成功している事例ばかりが目に付いてしまいがちです。書籍がきっかけでワンルームマンション投資に興味が湧いた方も多いかと思いますが、書籍を書くほどの成功例やサクセスストーリーは夢見る方も多いと思いますが、そこを見続けていると「本当に自分でもできるのか」と心配になる方もいることでしょう。

その為、金持ちになるための不動産投資ではなく、長期の投資信託の積立のように数十年後を見据えた不動産投資を目指しましょう。

初心者がやりがちなNGな投資方法

成功している人の共通点！ワンルームマンション投資で利益を出すためのポイントを解説不動産投資初心者は何が良いか悪いのかがわからず、不動産投資会社の営業トークに押されてしまいがちです。判断を誤ってしまうことで、最終的に失敗に結びつきがちだと言えます。最近では様々な情報があふれていることから、初心者は勢いで決断しがちです。それでは、初心者がよくやりがちNG行動は何でしょうか？

・節税効果に期待しすぎている
ワンルームマンション投資などの不動産投資は、節税効果があると聞いたことはないでしょうか？特に初心者の場合、節税効果について深く理解しないまま「減価償却費」や「相続税」による節税をメリットに過度な期待を寄せてしまいがちです。

しかし、投資後の固定資産税や管理費などが発生することを考慮しなければなりません。不動産投資における節税効果というのは、あくまで追加要素ということを覚えておくと役立ちます。新築マンションに関しても、節税効果が期待できるのは数年です。法定耐用年数の満了を迎え設備が古くなると節税効果はなくなってしまいますし、管理費はもちろん、毎年の固定資産税・都市計画税、空室に伴う修繕費が発生する場合もあります。長期的に収益の出ないマンションを抱えないためにも、不動産投資会社の担当者が節税効果を前面に押し出した場合は、注意が必要です。

毎月の収支が赤字でも節税効果でプラス収支になるような机上の空論には耳を貸さず、節税の為だけのワンルームマンション投資は避けるべきでしょう。

売却を検討する場合でも購入から5年以内の短期譲渡と5年以上の長期譲渡では課税される税金の比率が変わりますので、担当営業の不動産投資に関する深い知見があるのかも大切な要素ですし、どうしても売りたいかを疑う必要もあるでしょう。気になる点はすぐに質問し、納得いく回答を得られるか判断することをおすすめします。

・物件選びに必要な情報収集を怠っている
「今すぐ生活を豊かにしたい」と、情報収集なく勢いで始めてしまう方もいるのが不動産投資です。また、情報収集に時間をかけない方もいるという事実があります。不動産投資には様々な手法があるため、エリア選びだけでなく希望エリアに住みたいと考えている単身者の特徴も加味した物件を選ばないと、空室リスクを負いかねません。

もちろん、不動産投資において入居者がいない物件は家賃収入がありません。不動産投資の最大のメリットも最大のリスクも長期的な家賃収入の有無によるところが多い事は事実です。ローンを借りる場合、家賃収入をローン返済に充てるのが一般的なので、入居者がおらず家賃収入が入らないままだと、家計の圧迫になりますし、最悪の場合はローン返済が滞る事も考慮しなければなりません。

・利回りリスクを見落としている
不動産投資における利回りとは収益率を表しており、東京都内の表面利回りであれば新築3％程度、中古4~5％の利回りが目安です。ただし、一般的に不動産投資会社が利益を上乗せしているため、自然と利回りが低くなります。低金利時代とも言われている最近では、新築マンションの場合は利回りを計算せず赤字になるケースも報告されているため、リスクを見落としてしまうのです。

さらに、不動産投資会社の倒産などによる管理会社の変更によって手数料が上がり、利回りが低くなる場合も考慮しなければなりません。赤字でのローンの返済は、不動産投資では好ましくない状態です。回避したいポイントのひとつであるため、利回りリスクは欠かさずチェックしましょう。

その際には、基準となる家賃相場を忘れずにチェックして、家賃保証だから安心と過信しすぎに注意しましょう。

ワンルームマンション投資で成功するための鉄則

成功している人の共通点！ワンルームマンション投資で利益を出すためのポイントを解説成功事例や失敗するケースを知ると、ワンルームマンションで成功するための秘訣はいたってシンプルであることがわかるかもしれません。

改めて、ワンルームマンション投資で成功するための3つの鉄則をご紹介します。

・鉄則1：情報収集を怠らない
どのような手法においても、常に情報収集は怠ってはいけません。
ワンルームマンション投資における成功例や失敗例を実際にワンルームマンション投資している人に聞いたり、わからないことはインターネット上で調べたりして情報を集めたりするのがおすすめです。株式会社クレドでも、定期的にオーナー様を含めた交流会を実施しておりますので、先着順にはなりますが、ご出席することで生の声が聞けますので参考になる事が多いと思います。

ワンルームマンション投資について体系的に知るために本を2~3冊読むのも良いでしょう。また、物件選びの際はどのような立地がワンルームマンション投資に向いているのかだけでなく、理想とする投資物件を保有している不動産投資会社なのかを自分の目で見て判断することが成功のカギです。ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資では最新の情報を確認することも重要です。タイムリーな情報がチェックできるセミナーなど積極的に参加して、自分の目と足で最新情報を掴みましょう。

・鉄則2：ワンルームマンション投資に係る収支をシミュレーションする
ワンルームマンション投資にかかる収支をあらかじめシミュレーションしておくことも成功の鉄則として欠かせません。現在の収入や貯金額をはじめ、実際にワンルームマンション投資をする中でどのような経費が出ていくのかは必ず把握しておきたいポイントです。

また、ローンを組んだ場合と自己資金を用意した場合など、様々な状況を考慮してシミュレーションすることによりワンルームマンション投資開始後の自信の経済状況も考慮しやすくなります。成功している方たちは家賃収入によりローンを繰り上げ返済しているケースが多く見られることからも、ローンの繰り上げ返済を見越した収支シミュレーションはしておきたいところです。

・鉄則3：信頼できる不動産投資会社担当者を見つける
あなたの悩みや状況を考慮しながら良いところも悪いとこも話してくれる不動産投資会社を見つけることは、ワンルームマンション投資における大きな成功ポイントです。

営業担当者にごり押しされた販売会社が儲かるだけの物件を選ぶのではなく、あなたの資産状況に見合った物件を紹介してくれる会社であるかを見極めましょう。また、担当者の知識量もさることながら、あなたを覚えてくれているかどうかや悩みを親身に聞いてくれるかも判断基準です。離職率が非常に高い不動産業界ですから、信頼できる不動産投資を見つけるためにも、数社に足を運んだ上で時間をかけて決断しましょう。

まとめ

成功している人の共通点！ワンルームマンション投資で利益を出すためのポイントを解説ワンルームマンション投資は1棟や戸建てへの投資よりも手間なく手軽に始められることから、不動産投資の中でも副業にしやすく、初心者でも始めやすい種類です。どうしても極端な失敗例や成功例ばかりが目立ってしまいがちですが、ワンルームマンション投資を正しく理解したうえで知見を深め、時間をかけて投資先を検討しましょう。

今回ご紹介の成功例も参考に、あなたの資産運用の選択肢のひとつにワンルームマンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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