2021.07.01

ワンルームマンション投資でよくある5つの失敗例と必ず徹底すべきルール

副業として人気のワンルームマンション投資ですが、成功する人もいれば、思っていたのと違ったと、マンション経営に苦戦している人も少なくありません。ここでは、これからワンルームマンションへ投資を考えている人のために、よくある失敗事例と回避するためのルールについてご紹介したいと思います。

「ワンルームマンション投資＝低リスク」は本当か

不動産投資の中でも、ワンルームマンションはリスクが低いということを聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。これは、金融機関によって違いはあるが社会的信用があれば頭金0円から投資できることや、信用できる管理会社に委託すれば殆ど手間がかからないためです。

戸建て投資やアパート経営と比べるとリスクはだいぶ低いですが、不動産投資には代わりないので家賃滞納や空室などの収入源や、修繕や金利が上昇してしまった場合、支出が増えてしまう可能性もあるので、ゼロリスクではありません。計画と運用次第では赤字経営に転落してしまう可能性もあるため、物件のオーナーとして適正に管理していく必要があります。

低リスクにもかかわらず失敗する人が後を絶たない理由

不動産投資物件の中でも比較的リスクが低いと言われているワンルームマンションですが、自己資金が少なくてもはじめられることや、賃貸需要の高いエリアの物件なら安定した家賃収入が得られること。

さらに流通網がしっかりとしてきているので売却も簡単にできることから、不動産投資の選択としてワンルームマンションを選ぶ人が増えているのです。成功する人もいますが、低リスクという甘い言葉に引き寄せられ投資を失敗してしまう人も増えています。

ワンルームマンション投資でよくある失敗例

ワンルームマンションの投資にはメリットもたくさんありますが、注意しなければいけない点もあります。ここからは、ワンルームマンションの投資でよくある失敗例を見ていきましょう。

・失敗例1：入居期間が短く次の入居者を見つけるのに広告費がかかる
賃貸の契約期間は2年ごとに更新するケースがほとんどですが、契約満了で退出してしまう人も少なくありません。
東京都内のように都心エリアに大学や専門学校が多い場合には就職しても住み続けるという利点がありますが、郊外の短大生や専門学校生を中心とした賃貸需要を見越した物件は卒業を機に退去する場合、次の入居者を見つけなければいけません。

運よくすぐに見つかればいいのですが、早く入居者を見つけるためには、広告を出して募集活動をする必要があります。入居者募集のための広告費は考えていなかったために想定外の出費に収支計画が崩れてしまったという失敗例があります。また、学生中心の需要を狙う場合は繁忙期を逃してしまうと長期的な空室になる傾向があるようです。

・失敗例2：修繕に出費がかさむ
築年数が古い物件の場合、地震や台風の影響で修繕が必要になってしまうこともあります。安心して入居してもらうためには必要な経費ですが、室内器具の破損や寿命による交換など、修理が必要な箇所が出てしまい、出費が重なってしまうことも。当初の事業計画にない経費の捻出はワンルームマンション経営を圧迫してしまい自己資金から支払うようになるとさらに経営が悪化してしまうのです。

購入する際にどの程度の修繕費や原状回復費用を計上すべきか知ることで、事業計画に組み込むようにしましょう。

・失敗例3：サブリース契約によるトラブル
ワンルームマンション経営の中で一番のリスクは空室になってしまうことです。この期間が長くなればなるほど、収益が減ってしまうからです。

そこで、空室になった時の家賃を保証してくれるサブリース契約をつけてくれる不動産会社もあります。少しでもリスクを減らすべく、サブリース契約を結ぶ人も多いのですが、家賃の10%～20％の手数料を支払わなければいけません。保証を受けるためには、契約書を取り交わしますが、保証金額が少ないケースや、保証期間が短いというものもあるため、家賃分を保証してもらえず、経営が悪化したというケースも増えています。

また、長期間の家賃保証で安心を売り文句にしておきながら実際は5年程度で保証家賃金額を下げられている話はよく聞きます。記憶に新しい所としては、2020年12月に30年一括借上（家賃保証）で話をしていた東証１部上場企業のレオパレス２１も2万8千オーナーの２２万戸弱の施工不良問題に次ぎ、賃料減額請求をしています。

このような事案は大手、中小企業に限らず起こり得る事なのでサブリース契約だから安心ではなく、適正な家賃相場を知ることが何より大切です。

・失敗例4：家賃を下げざるを得ない状況になった
空室が続いてしまうと、ワンルームマンションの経営が成り立たなくなってしまうので、不動産会社から家賃を下げる提案を受ける場合があります。

背に腹は変えられませんが、一度下げてしまうと元の賃料設定に戻すことは容易ではないので、自己資金の中から取り崩して返済し、経営状態が悪化してしまうという事例もあります。家賃を下げるというのは最終手段ですが、苦渋の選択を迫られる場面に直面せざるを得ません。

・失敗例5：修繕積立金の増額
マンションでは平均的に12年に1度、大規模修繕が行われます。工事費用は修繕積立金によって支払われますが、大規模修繕後は、築年数も経過しているため積立費用が増額になるケースがあります。あらかじめ分かっているケースもありますが、数千円の増額がマイナス収支になってしまう事例もあります。

区分のワンルームマンションであれば大抵の場合には長期修繕計画案というものがあるので、将来的な値上がり予定も明記されているので参考に見ておきましょう。

また、戸建て投資や1棟マンション投資、アパート経営の場合には修繕積立金というものが存在していないケースが殆どなので、毎月のキャッシュフローを貯めておいて捻出せざるを得ません。マンションの場合だと数千万円が必要になるケースも珍しくないので事前調査が必要になります。

・失敗例6：不動産会社にすすめられて購入
不動産投資初心者にありがちなのが、不動産会社に勧められるがままに物件を決めてしまうことです。説明を受けながら進めていきますが、情報収集をしないまま聞いてしまうと、相手の言っていることを理解しないまま、購入に至ってしまう事例もあります。理解しないで物件を選び投資をはじめると、不測の事態に何をどうしたらいいか判断できません。何か起きてしまった時には、物件のオーナーとしての対処が求められるので、情報収集をした上で、会社を見極め、慎重に判断するようにしましょう。

・失敗例7：投資金額に対して利益が少ない
投資は長期に渡って運用していくものですが、空室や出費のたびにキャッシュフローを見て、利益が少ないと思い込んでしまい、早期に結論を出してしまう人もいます。赤字が出ても最終的に投資した金額を上回れば投資は成功となるのですが、毎月の利益が少ないことを理由に投資を挫折してしまう人もいます。

区分ワンルームマンション経営の場合では投機商品というよりは保証商品としての概念をお持ちの方が多いので、単純なお金の出入りよりは、当たり前のように加入している生命保険商品との比較をしてみる事も大切な要素です。

・失敗例8：売却して赤字に
ローンの返済額と毎月の収支を見て、このままだと続けられないと売却を検討する人もいます。しかし、いざ査定してもらうと、想像以上に価値が低く、ローンも返せない状況になってしまうことも。それでも毎月の赤字をなんとか解消したいという想いから、売却を決断しますが投資金額を大幅に下回る金額となり、大きな借金が残ってしまうケースも少なくありません。

ありがちなのが新築ワンルームマンションでデフォルトしてしまうケースですが、失敗例３のようにサブリース契約で実体の家賃設定がブラックボックスになっていたり、新築プレミア価格には広告費や販売斡旋費用などが入っているので相場よりも高く買ってしまっていることが問題になります。

ワンルームマンションで失敗しないために必ず徹底すべき5つのルール

ワンルームマンションは自己資金がなくてもチャレンジできる投資のひとつですが、安易にはじめてしまうと失敗してしまいます。そこで、ワンルームマンション投資で失敗しないために意識して欲しいルールについて見ていきましょう。

・ルール1：情報収集は綿密に
不動産投資を検討しているなら、情報収集は必要不可欠です。本やインターネット、ポスティングされている物件の折り込みチラシにも投資にまつわるヒントが詰まっています。アパートやマンションの家賃相場を調べるのも、大事な情報収集のひとつなので、不動産巡りをして物件の家賃相場や投資に関する情報収集を積極的に行い勉強するようにしましょう。

・ルール2：事業計画は厳しめに作成する
失敗事例で多いのが、想定外の出費に悩むという点です。不動産投資をする場合、多くの人が銀行の融資を受けるために事業計画を作成します。銀行はその書類に基づき審査を行いますが、審査に合格するように作ってしまうと現実的な計画が予測できません。事業計画書は、想定外の事態にも対処できるよう、厳しめに作成して余裕を持たせた計画を立てるようにしましょう。

・ルール3：出口戦略を明確にする
不動産投資をする場合、投資をする目的と、ゴールと呼ばれる出口戦略を明確にする必要があります。ワンルームマンションの場合、保有し続けるのか、それとも売却するのかの2択になりますが、どちらも物件を維持するための管理は欠かせませんし、売却する場合タイミングが非常に重要になってきます。投資する目的を考えるのと同じように、ゴールを決めてそれに向けて計画を立てて運用していきましょう。

・ルール4：セミナーに参加して生の情報を聞く
不動産投資において、情報収集は必要不可欠ですが、一人で調べるのにも限界があります。そこで、不動産投資会社が主催しているセミナーや勉強会にいって生の情報を聞いてみましょう。不動産会社の人と繋がれるチャンスですし、投資家のネットワークを作れるかもしれません。

・ルール5：信頼できる不動産会社を見つける
最後は、自分で調べた情報を誰かに相談してアドバイスしてもらうという方法についてです。どんなに調べても古い情報や、誤っている情報だとしたら間違った方向に進んでしまいます。不動産投資に特化した会社を見つけ、個別相談やセミナーに参加して、会社の方針やどんなサービスが受けられるのか見極めます。そのためには積極的に情報を集め、出向いてネットワークを作っていくことがポイントとなります。不動産投資を考えているなら、一歩踏み出して対面で相談できる会社を見つけることからはじめてみましょう。

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