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不動産投資の利回りシミュレーションと相場比較

ノウハウ
不動産投資の利回りシミュレーションと相場比較

不動産投資において利回りが高い物件は収益が期待できるので大事な指標となります。しかし、利回りには種類があり、なぜ利回りの計算が必要なのか把握していないという人も少なくありません。ここでは、利回りの計算が必要な理由と具体的な計算方法、利回りの相場をご紹介したいと思います。

【目次】

●不動産投資における利回りとは
 -表面利回り
 -想定利回り
 -実質利回り
 -利率との違い
●利回り計算が必要な理由
 ‐物件を選ぶ判断材料になる
 ‐事業計画を作る時に役立つ
●利回り計算シミュレーション
 -計算式の説明
 -シミュレーション例を紹介
●利回りの相場を比較
 -戸建て/マンション の利回り相場比較
 -新築マンション/中古マンション の利回り相場比較
 ・物件の選び方
●利回り以外でチェックすべきこと
 -賃貸需要のあるエリアを選ぶ
 -家賃設定は適正かどうか
 -不動産売却の相場を確認
●まとめ

不動産投資における利回りとは

不動産投資における利回りとは、投資した金額に対してどれくらいの利益が得られるのか、1年単位で計算し数値化したものです。
利回りが高いもの、つまり収益が大きく見込まれる物件を選べば良いのかというとそうではありません。利回りには、大きく分けて3つの種類があるので、それぞれの意味と計算方法についてチェックしていきましょう。
 -表面利回り
表面利回りとは、年間の家賃収入を元にどれくらいの収益が得られるのか計算するものです。管理費や修繕などコストは計算に含まれないので表面的なイメージを把握する時に使用します。
 -想定利回り
想定利回りは、アパートを一棟所有している場合全体の利回りの計算に用いられます。空室が出ない想定で表面利回りと同じ計算式で数値化します。
 -実質利回り
表面利回りが家賃収入を元に計算するのに対して、実質利回りは、管理費やコストなどを含めて計算するので一番現実味がある数字を把握することができます。
ワンルームマンションを検討しているなら表面利回りになりますし、アパート全体の把握には想定利回りが適しています。そしてより現実的な数字を把握したいなら実質利回りを計算して、物件選びの参考にしましょう。
 -利率との違い
投資用語で間違いやすいのが利率と利回りの違いです。利率は元金に対する利息の割合を指すのに対して、利回りは投資した金額に対して、どれくらいの収益が得られるのか把握する指標になります。
混同しやすいですが、1年間の収益を計算するのは利回りだと覚えておきましょう。

利回り計算が必要な理由

利回りの種類について見ていきましたが、利回りの計算が必要な理由は2つあります。
 ‐物件を選ぶ判断材料になる
物件選びは、収益が出る物件でないと投資する意味がありません。利回りの計算はその根拠となる数字をチェックすることができるので、物件を選ぶ判断材料になります。新築や中古によっても変わってきますし、アパートやマンションで複数の候補があった場合、利回りを計算して比較するとその違いを数字として見ることもできるためです。
 ‐事業計画を作る時に役立つ
利回りの計算は物件選びだけとは限りません。複数の候補で比較した後、最終的に物件を選んだ後も想定した数字を使い、シミュレーションする時に活用できるのです。
1年単位で収益の割合が計算できるので、5年後、10年後はどうなのかそれに伴い返済の整合性なども同時に確認することができます。
不動産投資は、事前の準備と情報収集、そして数値化されたものを分析して比較検討することが成功に導くポイントとなります。失敗しないためにも利回りをしっかり理解しておきましょう。

利回り計算シミュレーション

利回りは大きく分けて3つの種類がありますが、計算方法は簡単です。表面利回りと想定利回り、そして実質利回りの計算方法について見ていきましょう。
 -計算式の説明
どの利回りを計算するにしても、物件の価格と家賃、管理にかかるコストが必要になります。
表面利回りと想定利回り、そして実質利回りの計算方法は以下をご覧ください。

・表面利回り:(家賃×12ヶ月÷物件の価格)×100
・想定利回り:(※家賃×12ヶ月÷物件の価格)×100 ※アパートなど、複数の戸数を所有している場合、空室ゼロを想定した家賃
・実質利回り:(家賃収入×12ヶ月-1年間の管理にかかるコスト÷物件の価格)×100
1ヵ月の家賃を1年分となる12ヶ月をかけることで年間の家賃収入を計算します。
 -シミュレーション例を紹介
利回りの計算式を用いて、2つの事例を元に計算してみたいと思います。

例1:物件価格が2,000万円、家賃が8万円、年間にかかるコストが20万円かかるケース
例2:物件価格が7,000万円、6部屋のアパートを所有し家賃が6万円のケース

表面利回り:(8万円×12ヶ月÷2,000万円)×100=4.8%
想定利回り:(8万円×12ヶ月×6部屋÷7,000万円)×100=8.22%
実質利回り:(8万円×12ヶ月-20万円)÷2,000万円×100=3.8%

実際に計算してみると、具体的な数字が明らかになります。あくまでも指標のひとつなので、いろいろな条件を比較して検討する必要があります。

利回りの相場を比較

表面利回り、想定利回り、実質利回り共に、相場となる数値はどれくらいなのでしょうか。
不動産物件は、マンションに戸建て、新築に中古、中古も築年数によって変わりますし、エリアなどによって物件の価格も異なります。
一般社団法人日本不動産研究所が調査した資料では、期待利回りという指標で数値化しています。
参考:一般社団法人不動産研究所「不動産投資家調査」
https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/2019report2.pdf

 -戸建て/マンション の利回り相場比較
戸建てとワンルームマンションの東京都内における期待利回りは以下のような数値になります。
・戸建て(ファミリータイプ):4%~4.5%
・ワンルームマンション:4.1%~4.5%
戸建てとマンションはそれぞれメリットとデメリットがあるので、大きな差はありません。これらの相場を左右する要素として、新築または中古、そしてエリアが大きく影響することになります。
 -新築マンション/中古マンション の利回り相場比較
それでは、同じマンションでも新築と中古ではどのような違いが数値として表れるのでしょうか。
・新築ワンルームマンション:3%~5%前後
・中古のワンルームマンション:6%~10%前後
新築のワンルームマンションは、家賃設定が高いものの物件価格も同時に高くなりますので利回りが低くなる傾向があります。メリットとしては団体信用生命保険を活用した生命保険効果が期待できて、当初の数年間は設備の故障や手間がかからない事があげられます。それに対して中古マンションは家賃が相場で落ち着いていて新築物件よりも家賃設定が低く、価格が安いことから高い利回りが期待できます。
どちらも条件によって結果が大きく変わることから、相場となる指標も幅が出てしまうので参考程度にチェックするようにしましょう。

つまり、利回りだけでは物件を選ぶことはできないので、いろいろな情報を集めて多角的に判断することが重要なポイントになります。
 -物件の選び方
不動産投資では、利回りの計算は収益性を見る判断材料の一つになります。気になる物件を見つけたらまずは上記の簡単な計算式を用いて利回りを計算してみましょう。
その際、計算した数値と物件情報を比較して分析してみます。物件は戸建てにするのかそれともマンションにするべきか、新築と中古でも大きく変わってくるので、それぞれのメリットとデメリットをあらかじめ把握しておくこともポイントになります。
物件選びは一人で情報収集するのは難しいので、一緒に考ええてくれる不動産会社を選ぶことからはじめてみましょう。

利回り以外でチェックすべきこと

簡単な計算で具体的な数字が確認できる利回りですが、候補となる物件が出てきてはじめて利回りの計算というステップに移ります。
しかし、利回りだけに着目し過ぎてしてしまうと本当の意味で収益性の高い物件に巡り合うことができないので、利回り以外でチェックすべきポイントをご紹介したいと思います。
 -賃貸需要のあるエリアを選ぶ
利回りの相場でご紹介したように、物件の価値は需要のあるエリアかどうかで変わってきます。候補となるエリアを複数選んだら、実際に歩いてみて地元の不動産に話を聞いてみましょう。
また、不動産賃貸サイトなどをチェックしてエリア情報を収集することもできますし、コンビニやスーパー、病院や学校などの教育施設が多い場所は、学生やファミリー層の需要が見込まれます。
グーグルマップで近隣をチェックすることも大事な情報収集の手段になるので試してみましょう。
 -家賃設定は適正かどうか
賃貸需要があるエリアを絞り込んだら、次は家賃相場を調べます。これは家賃が相場よりも高いと空室になるリスクが高くなりますし、低すぎても投資金額を回収できないためです。売却も視野に入れると、家賃設定は重要なポイントになるので、家賃相場をチェックして家賃の適正化を確認しましょう。
 -不動産売却の相場を確認
不動産投資は、家賃収入を得る他に売却という選択肢もあります。家賃設定が低いと交渉のスタートラインも低くなってしまうので、購入金額よりも高い金額で売却することも想定して、相場も確認しておきましょう。

これらは、自宅でもできるものばかりなので、不動産投資の知識を増やすためにも、情報収集することをおすすめします。

まとめ

不動産投資の利回りは、選ぶ物件で計算方法が異なり、エリアによっても相場となる数字が上下します。はじめて不動産投資をするなら、ひとりひとりに合わせてオーダーメイドで不動産投資のプランニングをしてくれる株式会社クレドに相談してみましょう。


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