不動産投資の副業はバレたらまずい？資産形成を始めるリスクと成功させるポイント
投資の中でも手間がかからない不動産投資は副業に該当するのでしょうか。
ここでは、知っているようで実は知らない、不動産投資が副業にあたるのかどうか、そしてサラリーマンやOLが不動産投資をするメリットとデメリットについてご紹介します。
デメリットを踏まえたうえで、失敗しないためのコツについても解説しますので、不動産投資を副業にしたい方はぜひ見てみてくださいね。
不動産投資は副業にできるのか
投資にもいろいろな種類がありますが、家賃収入を得ながらローンを返済していく不動産投資は、少ない資金でもオーナーになれることから、副業として始める人も増えています。
副業を禁止している会社もありますが、実際のところ、副業に対する定義やルールはあいまいです。近年では、本業に支障をきたさないものは容認する会社が増えてきている傾向にあります。また、不動産投資は自分が業務を行う必要がないため、副業に該当しないと判断されることもあるでしょう。
公務員の方々は、国家公務員法と地方公務員法で副業が禁止されているため安易に始めることはできませんが、一定の条件の範囲内であれば副業とはみなされず不動産投資が可能です。
一定規模とは『5棟10室』のことを指し、建物の数で数えるなら5棟以上、室数で数えるなら10室以上になると事業規模と判断されて副業規定に抵触してしまうことがあります。
また、家賃収入が年間で500万円以上になってしまったり、建物管理や賃貸管理を自分自身で行ったりすると本業に支障をきたすという理由で副業委規定に該当するなどさまざまな条件が存在します。
なお、銀行員や金融関係などの業種によって、副業は認められても不動産投資は禁止されているケースなど、会社によってルールが定められている場合があります。
勤務する形態や業種によって副業の線引きが大きく変わってくるので、勤務先の就業規則を確認してみましょう。
どんな人が不動産投資をしているのか
不動産投資は、誰でも成功するのかというとそうではありません。不動産投資には向いている人と向いていない人がいます。
具体的には、以下のような方は不動産投資に向いているといえるでしょう。
- 将来のためにお金の勉強をしている人
- セミナーや勉強会に積極的に参加し、横のつながりを作っている人
- 気になったことは調べ、日々情報収集をするのが苦にならない人
ひとつでも当てはまる人は、コツコツ情報を集めて計画的に実行できる力が身についているので、不動産投資に向いています。
逆に、不動産投資に向いていない人は以下のような方です。
- 自ら考えて行動に移せない人
- 1円でも損をしたくない人
- 他人の話をうのみにして情報収集をしない人
他人任せで努力することが苦手な人は、不動産投資には向いていません。
不動産投資を始めた人たちの声
不動産投資には向き、不向きがありますが、実際に始めた人は、はどんな感想を持っているのでしょうか。ここでは、不動産投資を実際に始めた人たちの声を見ていきます。
年金の代わりになるものを探し不動産投資をスタート
ベンチャー企業で働く30代のSさんは、日本の年金制度に不安を感じ、20代後半から投資の勉強を始め、いろいろな商品を試してきました。30代になって不動産投資の話を聞き、セミナーに参加したのがきっかけで、不動産投資をスタート。いろいろな種類の投資を経験したからこそ、不動産投資は副業に適していると実感しているそうです。
今は親身になって相談できる担当者と巡り合うことができたので、定期的に情報共有して、気になることがあったらすぐ相談し、3件目の投資を視野に入れて情報収集を進めています。
なお、以下記事では不動産投資と老後について詳しくご紹介しています。
参考
長時間労働からの脱却
SEとして働く30代のOさんは、毎日深夜まで残業が続き、長時間労働が蔓延している環境にいました。転職も視野に入れつつ、将来的には独立をしたいという夢があったため、貯蓄を元に不動産投資を考えるようになりました。
インターネットには精通していたので、目標が決まると情報収集を行い、気になった不動産にアポイントを取って物件探し。何件かの不動産と物件をチェックした後、管理会社も決まり、今は独立に向けての準備を進めています。
インターネットの情報だけでは判断しにくい部分があったので、直接不動産会社に出向いて話を聞くというのは、不動産投資をするうえで大事な作業だったと痛感しているそうです。
友人の話を聞いて投資に興味を持つ
30代のLさんは大学時代の友人から不動産投資の話を聞き、家賃収入とローンの返済額の数字が書かれた資料を見て、これなら自分でもできるのではないかと思ったそうです。その後、友人が提携している会社を紹介してもらい、投資に向けての物件選びや資金計画などを経て、投資生活3年目を迎えました。
やはり、担当者が親身になってくれるかどうか、そして信頼できる会社かどうかは非常に重要なポイントだったとのこと。投資に対してイメージが持てるかどうか、そして興味を持ってから行動に移せるかどうかが、成功するためのキーワードになるのかもしれません。
副業の不動産投資は会社にバレる？
副業として不動産投資する場合、会社に副業がバレるのではと心配な人も多いでしょう。
副業を容認している会社が増えているものの、いまだ副業禁止という会社も少なくありません。
副業禁止でも不動産投資することは可能
副業禁止の会社であっても不動産投資は可能というケースは実は珍しくないのです。不動産投資は、「親の賃貸物件を相続した」「転勤の間家を貸しに出す」といったケースで始める場合もあり、すべての不動産投資を禁止することは難しい側面があります。
また、不動産投資は日中に管理の手間を管理会社に委託できるため、本業に支障をきたす恐れが少ないという特徴もあるのです。そもそも不動産投資は、副業というよりも資産運用に分類される可能性が高いという特徴もあります。そのような要因から、副業禁止の会社であっても不動産投資は可能という場合があるのです。
仮に不動産投資が副業と見なされたとしても、会社の規定に反するだけで法律に触れるわけではありません。ただし、会社の規定に反してしまうと減給やクビと言ったペナルティが課せられる可能性はあるので、注意は必要です。
事前に会社の規定を確認したうえで不動産投資をすることをおすすめします。
会社にバレる可能性がある理由
不動産投資を会社に内緒で始めたとしても、意外なところからバレてしまう可能性があります。不動産投資がバレる要因には、次のようなことが挙げられます。
- 住民税の特別徴収
- SNSなどに不動産投資の情報を掲載する
- 自分でしゃべってしまう
副業で不動産投資する場合、投資での収入を確定申告する必要があります。確定申告すること自体では、副業が会社にバレる可能性は低いものです。しかし、確定申告し、住民税の額が会社の把握する額と異なることでバレてしまう可能性があります。
住民税を会社の給与から天引きしている人は多いものです。住民税は、自治体から住民税の決定通知書が届くことで会社が天引き処理をします。この際に、会社の把握する住民税と通知された住民税の額が違うことで、給与以外にも収入があることがバレてしまうのです。
住民税からバレるのを避けるには、確定申告時に住民税の納税方法を自分で払う「普通徴収」にするという方法があります。普通徴収にすることで、会社に住民税の決定通知が来なくなります。ただし、通知が来ないことを総務などから質問される可能性もあるので、注意は必要です。
また、SNSやうっかり自分でしゃべってしまうことでバレてしまうケースも珍しくありませんので注意しましょう。
公務員の不動産投資はしっかり申請しよう
公務員は副業が法律で禁止されています。法律に反して副業した場合、懲戒免職などのペナルティが課せられる恐れがあるのです。
しかし、不動産投資の場合、先述したように一定の条件を満たしていれば不動産投資が可能です。
副業と見なされない条件
- 不動産投資の規模が5棟10室以下
- 収入が年間500万円以下
- 管理を委託している
ただし、副業とは見なされないからと言って申請なしに不動産投資するとトラブルの元となります。副業とは見なされない規模であっても、事前に人事や上司などの申請し許可を得たうえで不動産投資することが大切です。
銀行員の不動産投資はインサイダーに注意
銀行員など金融関係の会社に勤務している場合、不動産投資自体が禁止されている可能性があります。銀行員が不動産投資をしてしまうとインサイダーとなってしまう可能性があるためです。
インサイダー取引とは、会社の未公開の情報を知りえる人が情報公開前に株式などを売買することをいいます。インサイダー取引は法律で禁止されており罰則もあります。勤務先の業種によっては、不動産投資がインサイダー取引に該当してしまう恐れがあるので、事前に会社の規定を確認するようにしましょう。
また、副業を容認している場合でも、同業他社というように会社に不利益なる場合や日中の業務に支障が出る不動産投資は禁止されている可能性が高いので注意が必要です。
サラリーマンやOLが不動産投資を行うメリットとデメリット
不動産投資は、上手に運用できれば安定した家賃収入が得られるといったメリットがある一方で、デメリットも存在します。
ここでは、特にサラリーマンやOLが不動産投資を行うメリット・デメリットについて見ていきましょう。
メリット1：大金を失うリスクが低い
不動産投資は株式投資やFXのように1日～数日で大金を失ってしまうといったリスクは低い投資です。物件を取得する際、最初に大きな額の初期費用が必要になりますが、同程度の価値を持つ不動産という資産を購入するという性質を持つからです。
また、仮に空室が出て収入が少なくなってしまっても、最終的には物件を売却することが可能です。
メリット2：融資を受けやすい
不動産投資を始めるには大きなお金が必要になるため、ローンを組む方がほとんどでしょう。その際、サラリーマンやOLの方は会社の信用を利用してローンの審査を受けることが可能です。
このため、個人事業主の方と比べると融資を受けやすく、正社員であれば派遣社員の方やアルバイト・パートの方より審査で有利になるでしょう。
投資する物件や自己資金にもよりますが、審査から契約までスムーズに進めることができたとしたら、2件目やアパート一棟投資へと次の投資の夢も広がります。物件が増えれば月々の家賃収入も見込めるので、融資が受けやすいことを利用して資産を拡大していくことも大きなメリットとなるのではないでしょうか。
メリット3：インフレ対策になる
不動産などの物的資産への投資はインフレ対策になるとされています。インフレとはお金の価値が下がることです。
例えば、いままで100円で購入できていたものが、130円になるのがインフレです。一方、インフレが進む前に物に換えていたらどうでしょうか。「以前は100円で購入していたものが、130円の価値を持つ」ことになるのです。
これは、不動産についても同じことが言えます。もちろん、インフレの影響は不動産の価値にも及ぶため、上記のように差額が丸々利益になるというわけではありませんが、不動産投資がインフレに強いという点に変わりはありません。
2020年に世界中で猛威を振るった新型コロナウイルスへの対策として、世界各国で大量の補助金といった形でお金がばらまかれました。この反動として、2022年以降は世界中でインフレの進行が見られています。
今後はどうなるか分かりませんが、インフレが進む可能性は高いとされています。今のうちに不動産に投資しておくことで、将来、大きな恩恵を受けられる可能性があるのです。
メリット4：手間がかからない
不動産投資は、他の投資と違い、準備や情報収集に労力がかかりますが、売買契約を結び管理する会社と委託契約を結べば連携しながら進めていくので、手間がかかりません。
適宜情報共有と対応策の検討が必要になりますが、相談を受けて決定し報告を受けて状況を確認するという流れになるので、本業と両立しながら効率的に資産運用することができます。
本業と副業との両立ができ、なおかつ手間がかからないという点も人気の秘密なのではないでしょうか。
メリット5：節税効果が期待できる
不動産投資は高い節税効果を期待できます。具体的には、所得税や相続税において節税につなげることが可能です。
所得税については、サラリーマンの方が本業で得た所得に対し、不動産投資で得た所得で赤字になると、赤字分を給与所得と合算して還付できるとった制度があります。とはいえ、この制度は不動産所得が赤字になって初めて恩恵を受けられるもので、そもそも赤字にすること自体よいことではない、という点には注意しなければなりません。
相続税については、現金で所有しているより、不動産に換えたほうが高い節税効果を得られるというものです。相続税の計算の際、不動産は相続税路線価を元に計算がなされます。
この相続税路線価は、1年に1回しか評価替えが行われないため、実勢価格の8割程度を目安に定めることとされています。つまり、1億円の現金を使って1億円の価値(実勢価格)を持つ不動産に換えるだけで、8,000万円(相続税路線価)程度の評価で計算することが可能なのです。
その他、不動産を他人に貸していると、相続税の計算上、低く評価を受けることができたり、一定の条件を満たすことで特例の適用を受けられたりといった制度も用意されています。
デメリット1：購入前に時間と労力がかかる
不動産投資には大きく分けて５つのメリットがありますが、どの物件でも良いわけではありません。物件情報を集め、現地確認や内覧、買付のための価格交渉や銀行から借りる場合には融資のための資料作成などたくさんのステップを踏んでいかなければいけません。
全て自分で動けない方には一緒に進めてくれる不動産会社を選び、パートナー作りをするのも成功させるポイントのひとつ。こまめに連絡を取り合い、情報収集と決断を繰り返していくことになります。
不動産を選定することも難しい判断になりますが、購入前には時間と労力がかかるので、仕事が終わって自宅に戻ってから資料に目を通すなど、慌ただしい日々を過ごすことになるでしょう。
デメリット2：確定申告が必要になる
副業をしていない会社員の場合、会社で一括して所得税や住民税の計算をしてくれるので確定申告の必要はありません。しかし、給与以外に20万円を超える収入がある場合確定申告が必要になります。
具体的には、毎月の家賃収入と経費を計上し、収入のあった翌年の2月16日～3月15日の間に税務署に対して確定申告書を提出しなければなりません。これらの計算や手続きが面倒であれば、税理士に依頼することも可能ですが、費用がかかってしまいます。
デメリット3：管理コストがかかる
不動産は月日と共に建物が劣化するため、修繕が必要になるケースや、天災や自然災害で想定外の修理費用が発生することもあります。
不動産投資では、家賃収入に目がいってしまうものですが、不動産の建物を管理してくれる会社に支払う費用や、賃貸管理の斡旋や入居者とのやり取りを代行してくれる賃貸管理委託料等も支払わなければなりません。
しかし、これらは必要な経費なので、管理するにはコストがかかることを頭に入れておく必要があります。
不動産投資で失敗しないための手順とコツ
不動産への投資には、メリットとデメリットがありますが、デメリットも踏まえたうえで上手に運用していきたいと思うものです。では、どのような点に注意したら失敗しないのか、手順とコツについてご紹介します。
ポイントは以下の７つです。
- 情報収集
- リスクとデメリットにも着目
- 目標の明確化（シミュレーション）
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
- 物件を探す
- リスクも視野に入れた計画
- 管理会社を選ぶ
次項で詳しく説明します。
情報収集
投資に情報収集は必要不可欠です。不動産投資では、不動産だけでなく法律や税金などさまざまな知識も必要になるので、幅広く不動産投資に関する情報を収集しておくようにしましょう。
不動産投資の基礎的な情報がなければ、不動産投資で失敗しやすくなるものです。不動産投資では悪徳業者にカモにされるケースもゼロではありません。しっかりとした情報を持っていることで、投資判断を誤らずにできるようになるでしょう。
リスクとデメリットにも着目
不動産投資にはいくつかのリスク・デメリットがあります。代表的なものは空室リスクで、不動産投資に取り組むのであれば、常に空室をなくすにはどうすればよいか考えていく必要があるでしょう。
その他、不動産投資には事故リスクや天災リスクがあります。事故や天災はそう高い確率で発生するわけではありませんが、確率をゼロにすることはできません。保険に入るなどして対策する必要があるでしょう。
目標の明確化（シミュレーション）
不動産投資と言っても、投資先にはさまざまな対象があります。
- マンションやアパート
- 戸建
- 新築か中古
- 都心か地方
たくさんある投資先から自分に合った投資対象を選ぶには、まず自分の投資目標やスタイルを明確にする必要があります。投資目標は「年間100万円の収入」というようにできるだけ具体的な数値で決めることが大切です。
目標が明確になると、選ぶべき不動産も絞り込みやすくなります。また、将来的にどのような形で不動産を活用したいのか、具体的な目標をシミュレーションしておくと、資金計画も立てやすくなるので、計画も立てておきましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ
物件選びも大事ですが、信頼できる会社選びも必要不可欠です。セミナーや勉強会に参加し、自分の目で見て判断するようにしましょう。
決して『大手会社だから安心』ではなく、中小企業でも会社の理念や方向性を重視し、長く担当してくれるような会社・パートナー選びが重要です。不動産投資の夢をサポートしてくれる会社を見つけたら、いよいよ物件探しです。
物件を探す
インターネットを使って物件の検索もできますが、本当に良い物件は手軽な方法では入手することはできません。不動産会社の非公開物件等も見せてもらいながら納得のいくものを紹介してもらうことが成功の秘訣（ひけつ）です。
物件を探す際には、自分の足で現地を訪れで実際の不動産を見るようにしましょう。ネット上だけでは見えてこなかったデメリットなども現地を訪れることで分かる場合もあります。
リスクも視野に入れた計画
不動産経営は、天災や自然災害とも上手に付き合わなければいけません。リスクも視野に入れて余裕がある収支計画を立て、毎年計画通りに進んでいるのか見直しも行いましょう。
会社によっては個人の資産管理ページを作成してくれて、自分だけの将来設計や所有不動産の状況をインターネット上で随時確認できるシステムを導入しています。
管理会社を選ぶ
売買契約や返済計画などが確定したら、最後は物件を管理してくれる賃貸管理会社を選びます。管理会社を選ぶと一安心ですが、情報収集とサポートしてくれる会社との連携を意識していくことが重要です。
仕事が忙しく、投資に時間が作れない方にとっては、物件の選定から賃貸管理まで一貫して請け負ってくれる会社・パートナーを選ぶのも大きなポイントの一つです。
まとめ
副業として不動産投資に取り組む際のポイントやメリット・デメリットなどお伝えしました。
不動産投資は副業というより資産運用に分類される可能性が高く、副業禁止の場合でも取り組める可能性は高いといえるでしょう。一方、公務員の方や銀行員の方は大きな問題となる可能性があるため、事前にしっかり申請しておくことが大切です。
不動産投資は管理会社に管理を委託でき、また相続対策としても有効な点など副業に適しています。本記事でご紹介した注意点に留意しながら、副業としての不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。
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