不動産投資で家賃収入を得るメリット・リスクや具体的な流れを解説
「不動産投資を始めて、家賃収入を得たい」と考えている方も多いでしょう。不動産投資では、管理を不動産会社に委託して家賃収入を得るといったことが可能です。一方で、空室リスクを始めとしたさまざまなリスクがある点にも注意しなければなりません。
本記事では、不動産投資における家賃収入について、メリット・リスクや具体的な流れをお伝えしていきます。
不動産投資における家賃収入とは？
不動産投資では、不動産を購入して第三者に貸し出すことで家賃収入を得られます。ここでは、まず、家賃収入の基本を確認していきましょう。
家賃収入を得る仕組み
家賃収入を得る大まかな仕組みは、次のとおりです。
- 不動産を購入する
- 入居者を募集する
- 入居者と契約
- 家賃収入が入金される
不動産投資で家賃収入を得る場合、主な投資対象は次のような不動産が挙げられます。
- アパート
- マンション
- 戸建
アパート・マンション経営は不動産投資の中でも代表的です。アパートの場合は、一般的には一棟アパート、マンションは区分マンションと一棟マンションに分かれます。これらの不動産を購入して、運営することで家賃収入を得るのです。
購入した不動産に入居者がいない場合、入居者の募集から始まります。入居者が確定すると、入居翌月から家賃収入が入るのです。ただし、家賃収入のすべてが手元に残るわけではありません。
不動産を購入する際にはローンを組むのが一般的なため、ローンの返済があります。また、修繕費や管理費などの経費も必要です。家賃収入からこれらの支出をした残りが手元に入るお金となります。
インカムゲインとキャピタルゲイン
不動産投資で得られる収入には、大きく次の２種類があります。
- インカムゲイン：資産を保有することで得られる収入＝家賃収入
- キャピタルゲイン：資産を売却することで得られる収入＝不動産の売却益
家賃収入はインカムゲインにあたります。また、不動産投資では不動産を売却することで利益を得る方法もあり、売却益がキャピタルゲインです。
ただし、キャピタルゲイン狙いの不動産投資は素人にはおすすめできません。現在は、不動産価値が急激に上がることは珍しく、また、短期間で売却すると高額な税金が課せられます。
そもそも売却向きの不動産を入手するには、不動産会社とのつながりが必要になるなど、売却益を狙う方法はハードルが高いのです。
出口戦略として売却を見据えることは大切ですが、メインの収入は家賃収入とする投資が基本となります。
不動産投資で家賃収入を得るメリット
家賃収入を得るメリットとしては、次の３つが挙げられます。
- 安定した収入を得られる
- 不動産会社に管理を委託できる
- レバレッジを効かせることができる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
安定した収入を得られる
家賃収入を得る方法は、入居者さえ確保できれば数年間安定して収入を得られます。家賃なので高い利益を得るのは難しいものですが、反対に、日々で大きく変動することはなく安定しているという特徴もあるのです。
株式投資やFXであれば、数百万や数千万といった高額な利益を狙うこともできるでしょう。反面、失敗して場合の損失も大きくなります。また、利益を得るには常に変動する相場とのにらめっこも必要です。収入を得たとしても、単発的な収入や分配金でも年2、3回となるのが一般的と言えます。
その点、家賃収入は入居者のいる期間は、毎月必ず収入があります。長期的・定期的な収入を得られるので、コツコツと資産形成をするのに向いているのです。
不動産会社に管理を委託できる
賃貸経営では、入居者の募集や家賃の徴収・物件の管理・入居者対応など日々さまざまな業務が発生します。しかし、これらの業務は基本的にすべて不動産会社や管理会社に委託可能です。管理を委託することで、日常的に賃貸管理の時間を取る必要がないため、本業に忙しい人でも不動産投資ができます。
委託料が掛かってくることから、コストダウンのために自分で管理することを検討する人もいるでしょう。とはいえ、自分で管理するとどうしても管理会社の管理に比べて質が下がります。
本業を別に持っている人では、日常的な管理業務にまで手が回らない可能性が高いものです。「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理の質は入居者にとって大事なものです。管理の質が低下すると、入居者から避けられてしまう可能性があるのでおすすめできません。
レバレッジを効かせることができる
レバレッジとは、少ない資金で大きな利益を得る「テコの原理」のことです。不動産投資は、金融機関から融資を得て投資できるため、自己資金以上の不動産に投資でき大きな利益を狙えるという特徴があるのです。
仮に、自己資金1,000万円の場合、1,000万円の物件に投資するという手もありますが、金融機関から2,000万円を借入れて3,000万円の物件に投資することもできます。同じ利回りであれば、3,000万円の方の収入が大きく、自己資金に対しての利回りは高くなるのです。
このように不動産投資は、自己資金が少なくても大きな利益を狙える可能性があるという魅力があります。不動産投資のレバレッジについては、以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
参考
不動産投資で家賃収入を得る際に気を付けたいリスク
不動産投資で家賃収入を得る際には、注意しなければならないリスクもあります。リスクとして主に次の3つがあるので、しっかりと対策することが大切です。
- 空室リスク
- 災害リスク
- 資産価値下落リスク
1つずつ詳しく解説します。
空室リスク
空室リスクとは、空室が発生し収入が減少するリスクのことです。
家賃収入はそもそも入居者がいなければ得られないため、不動産投資は常に空室リスクとの戦いとも言えます。特に、ワンルームマンション投資のように所有する戸数が少なければ、空室＝収入ゼロというケースもあるため注意が必要です。
また、入居者が入っている場合でも、入居者が退去してしまうことで収支が悪化する可能性もあります。空室を出さないためには入居者ニーズを見極めて物件を選定することが大切です。一度入居者が現れたからといって安心するのではなく、退去されない工夫や、もし退去されても退去後の空室期間を短くする対策なども必要になるでしょう。
災害リスク
災害リスクとは、風水害と言った自然災害や火災などの災害で物件が損傷してしまうリスクのことを言います。
不動産投資は、不動産という現物への投資のため、災害などで損壊してしまう可能性がゼロではありません。特にローンを組んで物件を取得するため、災害でもし物件がなくなってしまうと大きな損失になってしまうものです。
建物がなくならなかったとしても、災害で大きな損傷があれば修繕費が高額になります。場合によっては、入居者に退去されてしまうことや退去後に新たな入居者が入らないこともあるでしょう。
日本では、毎年のように大きな自然災害の報道を目にします。災害リスクに遭遇する確率は大きくはありませんが、ゼロにすることはできません。そのうえ、一度遭遇してしまうと大きな損失に合ってしまうので、注意が必要です。ハザードマップの確認や保険への加入などで備えておくようにしましょう。
資産価値下落リスク
不動産は常に同じ価値を維持しているわけではありません。経年劣化より年々資産価値は減少していくものです。資産価値が下落することで、売却価格が安くなってしまうリスクには注意が必要です。
資産価値が下落してしまうこと自体は、毎月の家賃収入に影響が及ばない可能性もあります。しかし、不動産投資は出口戦略として売却まで見据えてトータルリターンを考えることが大切です。
運用期間中に投資が順調に進んでいても、最終で大きな売却損を出してしまうとトータルではマイナスという可能性もあります。資産価値が低下した状態では、投資がうまくいかず、売却したくても売却できない状況に陥ってしまう場合もあります。
また、資産価値が低下した物件では入居者ニーズも減少して家賃設定を下げざるを得なくなる場合もあるでしょう。資産価値の下落を遅らせるために物件の維持管理を適切に行うことが大切です。
また、不動産投資では出口戦略まであらかじめ立て、売却のタイミングを逃さないようにしましょう。
不動産投資で家賃収入を得る流れ
最後に、不動産投資で家賃収入を得る流れについて解説します。
大まかな流れは次のとおりです。
- 初期費用を貯める
- 物件を探す
- 物件を取得する
- 入居者と契約を結び家賃収入を得る
順番に詳しく説明していきます。
初期費用を貯める
不動産投資は基本的にローンを組んでの投資となります。しかし、すべてをローンで賄えるわけではありません。頭金やローン手続きに対する手数料など、初期費用として自己資金が必要です。初期費用は、物件によっても異なりますが、物件価格の1～3割ほどと言われているため、その額を蓄える必要があります。
とはいえ、物件によって費用が異なるため、どれくらい必要が分からないという人も多いでしょう。まずは、どの程度の収入を得たいのか投資の目標を明確にすることが大切です。「年間100万円」というように、できるだけ具体的な数字で目標を決めます。
得たい収入が分かれば投資すべき物件もおおよそ決まってくるので、それに向けての初期費用を算出し、蓄えていくようにしましょう。
物件を探す
不動産投資の成否は物件にかかってきます。投資物件を探す場合は、時間を掛けて徹底的にリサーチすることが重要です。得たい収入から、どれくらいの物件に投資するのかを決め、候補の物件を探していきます。
物件を探す際には、次のようなポイントを意識するようにしましょう。
- 築年数や構造
- 周辺環境
- エリアの世帯ニーズ
- エリアの人口動向
- 開発予定
- 近隣の競合
- 中古の場合は過去の入居状況
物件の状態だけでなく、周辺の施設などの環境や、将来のエリア・人口の動向まで含めて需要をリサーチすることが大切です。探す際には一度現地に足を運んで自分の目で見ることをおすすめします。
物件探しは、ネットや不動産会社を訪ねて探すことになります。また、不動産会社に相談して、自分の資産や投資目的に応じた不動産の紹介を受けるという方法もあるので検討してみるとよいでしょう。
物件を取得する
投資する不動産を見つけたら契約です。基本的には不動産投資ローンを受けての購入となるので、ローンの審査も進めていきます。ローン審査に無事に通過すれば、物件を購入し不動産オーナーとしてスタートです。
また、基本的な管理業務は管理会社が進めるので、早めに信頼できる管理会社を見つけておくようにしましょう。
入居者と契約を結び家賃収入を得る
不動産に入居者のいない状態の場合は、入居者の募集からスタートします。入居者が決まれば契約を結び、入居翌月から家賃が入金されます。
中古物件では、すでに入居者の住んでいるオーナーチェンジ物件という場合もあり、その場合は購入翌月から家賃が入金されるのです。
まとめ
不動産投資の家賃収入についてお伝えしました。
不動産投資の家賃収入にはさまざまなメリットがある一方、リスクがある点にも注意しなければなりません。不動産投資を始めるのであれば、本記事でご紹介したリスクについてしっかり理解したうえで、検討していくことが大切です。
お役立ち資料
資産運用に関する資料を無料でダウンロードいただけます。
