不動産投資の成功率は？目的別における傾向と失敗してしまう人の特徴

不動産投資を考えているなら、失敗やリスクを回避して成功に導きものですが、不動産投資の成功とは一体どのような状態が成功と言えるのでしょうか。ここでは、不動産投資を目的別に細分化し、成功する傾向と失敗してしまう人の特徴をご紹介したいと思います。

 

不動産投資における成功とは？

不動産投資には、家賃という継続的に収益を生み出すインカムゲインと、不動産を売却した時に得る売却益であるキャピタルゲインの２つが挙げられますが、そもそも不動産投資をする目的は人それぞれ違うため、どのような状態になったら成功になるのかは個々の目的によって変わってきます。家賃収入で副業として収入を得たいという人もいれば、相続税の節税対策、売却益を期待する場合では、目標設定が違うためゴールも変わってくるためです。

 

不動産投資で成功する確率

一般的に不動産投資をする目的の多くは、家賃収入や売却益、節税対策などが挙げられますが、それぞれ成功する確率はどれくらいなのでしょうか。公的なデータや統計の資料は残念ながらありませんが、それぞれどのような不動産投資なのか見ていきたいと思います。

・家賃収入を目的とする場合
家賃収入を目的とする不動産投資は、戸建てやワンルームマンション、そしてアパートの一棟を購入して家賃収入を得ながらローンを返済していきます。

借り入れ金額が多い場合と、借り入れ金額が少ない場合、そして物件の条件によって空室リスクや修繕などの費用支出が経営を左右されるため、成功するかどうかは個人差があります。

しかし、物件選びと不動産投資をはじめる前の事業計画を綿密に立てることで、家賃収入を継続的に得ることは十分可能なため、本業を持ちながら副業として投資を考えている会社員に人気があります。

長期的なインカムゲインを目的とし、将来の収入口の確保を目的としてた長期投資で不動産投資を行なっています。
昨今では、新型コロナウィルスの影響もありマンスリーマンションやウィークリーマンションがコロナ以前に比べるとほとんど稼働していない背景や、新社会人や大学生の賃貸需要が低迷していますので、空室になった場合の空室期間が長い傾向にあります。投資なのでリスクはつきものですが、筆者も20年近く不動産業界に携わっておりますが初めての経験です。通常では1ヵ月程の募集期間をもってすれば次の入居者が決まる様な状況下で、人の動きが制限されている世界的災害の為、手の打ちようもないのが正直なところです。

しかし、ワクチン等によって終息が見込めれば都心地の賃貸需要も回復する事が見込めますので、長期投資としてみれば運用益の大きな損失は無い物と考えます。

・売却益を目的とする場合
売却益を目的とする不動産投資は、タイミングを見極めて売却することで売却益を得る手法です。仲介で契約交渉をしてくれる不動産会社のノウハウや担当者の力量によっても大きく値段が左右されるので、家賃収入を得た成功事例を持つ人が次の投資のひとつとしてチャレンジする人が増えています。営業職などで横のつながりが多く、積極的に情報収集する人は、自分で調べつつ行動に移して決断する人に選ばれています。

売却益を目的としていなくても、良質な物件を適正価格でご購入いただいていれば結果的に売却益が出せるということです。最近では、数年前にご購入いただいたお客様が資産の買い替えとして物件をご売却した上で、売却益を頭金として物件を購入する方が増えています。

・節税を目的とする場合
不動産投資は、年収が高い人、特に課税される年収が900万円を超える人は、不動産投資による節税効果が期待できます。そのため、年収が高く、投資できる余力がある人や、毎年確定申告をしている人は、不動産投資も含めた申告を行うことによって、節税効果が期待することができます。
当然、節税を出来る事は間違いない事実なのですが、節税だけを目的として本来の目的であるマンション投資自体が採算の取れていない収支バランスになってしまっている方も見受けられます。

節税は目的の一つだとしても購入する不動産自体のポテンシャルをしっかりと捉えて不動産投資をしましょう。
参考：国税庁

 

相続税対策を目的とする場合

親族が亡くなり、現金や不動産を相続した場合には相続税が課税されますが、最近では相続税対策として不動産投資をご検討される方も増えています。背景として、平成25年度（2013年）より相続税の基礎控除が税制改正されてしまった事です。それまでは、基礎控除が5000万円で法定相続人1人辺り1000万円で、仮に父、母、子供2人の4人家族の場合、父が亡くなってしまった場合では基礎控除5000万円+法定相続人が3人の3000万円で合計8000万円までは非課税だったのに対して、現在では、基礎控除3000万円で法定相続人1人辺り600万円と改正されたので、同じ家族構成で4800万円となってしまいました。

収益不動産の場合、築年数や地価価格などによりますが、固定資産税評価額としての不動産価値が3分の1程度まで減額される事もあるので、現金よりも評価額が下がり結果的に節税対策になるのです。ローンを組んでマンションを購入する場合は、マイナスの資産が増えるため、相続税の減額の対象になる可能性がありますし、団体信用生命保険の効果によりローン残金がなくなるメリットも発生します。不動産投資における相続税対策は、いつ、自分が相続人になるかは分かりません。関係がないと考えず、頭の片隅に入れて覚えておきましょう。

 

不動産投資で成功率を上げる5つの秘訣

不動産投資の成功率は、やり方によって成功にも失敗にも転じてしまいます。お金と時間、労力をかけて行う不動産投資を成功するためには、どんなことに注意したらいいのでしょうか。

・秘訣1：情報収集を怠らない
不動産投資は、実際に自分で調べないと何も分かりません。インターネットで、物件の相場やエリアの雰囲気などを調べてもいいですし、実際に候補となる場所を見つけたら歩いて街の雰囲気をチェックしてみましょう。また、不動産会社が主催するセミナーや勉強会に積極的に参加し、インターネットでは得られない生の情報を集めることも重要なポイントです。

また、投資用不動産業界は社員の離職率が非常に高い業界になります。購入した時の担当者だけを頼りにして投資をスタートさせるのは大変危険です。
担当会社や担当パートナー選びは慎重に行う必要性はありますが、おんぶに抱っこの状態は避け、自分自身でもしっかりと情報収集を心がけましょう。

・秘訣2：信頼できる不動産会社を選ぶ
インターネットで情報収集をしていると、いろいろな不動産会社のページに辿りつきます。しかし、ホームページだけの情報では、信頼できる会社かどうかは分かりません。個別相談などを設定しているケースが多いので、予約して会社の理念や経営方針、どの様な顧客サポートが受けられるのか、自分の目で確かめてみましょう。

・秘訣3：妥協はしない
いろいろな情報をチェックしていくと、どれを優先したらいいのか分からなくなってしまうこともあります。そんな時に考えるべきなのが、家賃収入よりもリスクの低さです。不動産投資は長期的に運用していくものなので、妥協は禁物。自分で調べ、時には不動産会社に相談してアドバイスをもらいながら、最初に設定した目的に近い物件に巡り合えるまで探し続けることが重要です。

・秘訣4：物件・立地は実際に歩いて調べる
不動産投資の中で最も重要なのが物件選びです。事前に情報収集して不動産会社に相談した上で候補を決めますが、実際に歩いてみると立地条件が違ったということも少なくありません。物件やエリアの候補を絞ったら、実際に歩いて街の雰囲気をチェックしてみましょう。その際、地元の不動産に掲示されている間取りや金額の相場も合わせて確認し総合的に判断するようにします。

・秘訣5：タイミングを見極める
入居者が多い時期としては2月と3月、さらに夏休みを利用して引っ越しを行う8月・9月は引っ越しの繁忙期になります。これよりも少し前の12月と1月、そして7月前後は新しい物件を選ぶ人が多くなる傾向になるので、転居を希望する人が多い時期に不動産投資のスタートが切れるように準備が必要です。

中古物件の場合ではオーナーチェンジで物件を購入する事が90％以上となります。その場合には現賃借人の賃貸借契約書で賃貸借契約時期や残存期間を確認して、タイミングを見極めるのも大切な事です。

 

不動産投資で成功する人の特徴

不動産投資で成功する人にはいくつかの共通点があります。

・特徴1：行動力がある
気になったことは自分で調べ、それが正しいかどうか実際に動いてチェックするなど行動力に長けている人が多いという特徴があります。

行動力がなければ、不動産会社を自分で見つけることはできませんし、ローンを組む場合、事業計画書の作成や分からないことがあった場合、つまずいてしまうものです。しかし、行動力がある人は、自分で調べ、先に進めることができるので問題解決能力も高い傾向があります。
逆に、行動力のない方は不動産営業マンの言葉を鵜呑みにし、他人任せになってしまいます。成功すればラッキーですが、失敗した場合は他人のせいにしても後の祭りです。負債を抱えるのも資産を構えるのも本人次第という事をしっかりと心がけましょう。

・特徴2：コミュニケーション能力が高い
人と人とのつながりを大事している人は、コミュニケーションを取りつつ、会話の中のヒントを見出す力を持っている人も多くいます。自分で調べなくとも、自然と情報が入ってくるので、その情報を元に行動に移すことができるため、行動力やコミュニケーション能力は成功させるために意識すると良いでしょう。

・特徴3：努力家
一度気になった情報は、納得がいくまで自分で調べる人が多く、情報収集や実現させるための方法を自分で見出していく人も成功者に多く見られます。不動産投資で不測の事態に陥っても動じず不動産会社と連携してどの方法を選択すべきか冷静に判断する力を持っています。

日々何に対しても努力する姿勢を持っているため、努力する、情報収集を怠らないというのも成功する人に共通する特徴と言えます

 

不動産投資で失敗する人の特徴

不動産投資で成功する人もいれば、当然失敗してしまう人もいます。
・特徴1：目標設定をしないで始めてしまう
不動産投資と一言にいっても、個人によって投資の目的が違います。先輩や同僚から実際に、利益がこれだけ出ているという話を聞くと情報を鵜呑みにしてしまい、不動産投資をはじめてしまう人も少なくありません。投資をする上で投資に対する目標が明確でないと、適切な事業計画を立てることができません。

そのため、一時的に収益がマイナスになってしまった場合、失敗と思い込んでしまいます。投資をはじめる場合、何のために投資をするのか、ゴールの設定は必要不可欠です。目標を見失わないように、最初になんのために始めるのか明確にするようにしましょう。

・特徴2：計画性がない
不動産投資は、時間と労力、そして情報収集が必要不可欠です。何からはじめて、いつまでに何をやるかを明確にしておかないと、時間と労力を無駄にしてしまいます。何とかなるだろうと思わず、不動産投資をスタートする月を決め、そこから逆算して計画的に準備をするようにしましょう。

・特徴3：人任せにしてしまう
不動産投資について調べていくと、相談にのってくれる不動産会社の存在があることに気づきます。目についた会社に連絡して相談をスタートする人もいるかもしれません。しかし、複数の会社を見て、自分に合った会社選びをしないと、不動産会社の話を鵜呑みにしてしまい、相場よりも高い値段でローンを組んでしまうというケースも少なくありません。不動産会社選びは不動産投資を成功させる大事なポイントのひとつになるので、慎重に選び、言われたことを鵜呑みにせず自分でも調べて判断するようにしましょう。

 

まとめ

不動産投資の成功率は、『成功』という定義の個人差はあるものの10％前後と成功する人の方が少ないという実態があります。しかし、一人ですべて進めるのではなく、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。

 

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