今さら聞けない不動産投資とは？メリット・デメリット・始め方をわかりやすく解説
不動産投資を始めたいけれど、わからないことが多いだけでなく、初心者だからこそ聞きづらいこともあるのではないでしょうか？
初心者で知識が乏しい状態だからこそ、不動産投資に関して聞いて良いのかどうか悩んでしまうこともあるかもしれません。
不動産投資の素人だからこそ聞けないままでいる心配や不安を取り払うことで、不動産投資をスタートしやすくなります。
そこでこの記事では、不動産投資の基礎知識について資産運用に自信のない方でもわかりやすくご紹介します。
不動産投資とは
不動産投資を噛み砕いて説明すると、1室あるいは建物自体を購入して大家さんになり、他の人に貸し出すとことで利益を得る投資方法です。
不動産投資で購入できるのは、人が住むための部屋や家だけではありません。オフィスビルや店舗などの用途が異なる物件に対しても投資できます。また、不動産投資は値動きが株式投資やFXと比較しても緩やかであることから、ある程度の資金や自身の属性さえ合致すれば開始できるだけでなく、初心者でも始めやすい投資方法のひとつです。さらに、不動産投資は年金対策や老後の資産形成、生命保険の代わりとして運用するなど様々な目的で運用している人がいます。
・不動産投資で収入が得られる仕組み
不動産投資で収入が得られる仕組みは、主に以下の2つです。
運用益（インカムゲイン）
売却益（キャピタルゲイン）
運用益（インカムゲイン）とは、投資家が不動産を購入したうえで他の人に賃貸物件として貸し出し、借主の家賃支払いにより収入を得ることを指します。
一方の売却益（キャピタルゲイン）は、いわゆる購入した物件を売却して得た利益のことです。不動産投資では、インカムゲインを重視するかキャピタルゲインを目的にコツコツ運用するか、あるいは両方を目指すのかにより、投資方法や戦略も変わります。
・不動産投資の種類は3つ
「不動産投資」という言葉で真っ先に浮かぶのは、住居用の物件に対する投資ではないでしょうか。住居用の不動産投資は物件タイプで分けると3種類の投資方法があります。
区分マンション投資
一棟マンション・アパート投資
戸建て投資
今回は、初心者でもやりやすい3つの投資方法をピックアップして概要やメリット、デメリット、向いている人を項目ごとにご紹介します。
区分マンション投資
区分マンション投資は、マンションの部屋を1つ購入して投資する方法で、単身者向けのワンルームマンションか家族世帯やディンクス向けのファミリータイプの物件を購入して貸し出す方法です。ファミリーマンションは購入した方が毎月の支払いが安いと考える方が多いので、購入派が増えている事から賃料収入が安定しない傾向にあります。
また、ワンルームマンションは一般認知度が高くなり、金融機関も取引事例が増えている事から物件評価が出やすく、頭金0円の満額融資も可能になりましたので、基本的にはワンルームマンション投資とも呼ばれている投資方法になります。
区分マンション投資では、同じマンション内に複数の投資家が購入した部屋があります。複数の部屋を様々なエリアで分散所持しての運用益（インカムゲイン）や他の投資と組み合わせて分散投資して運用する投資家もいれば、売却益（キャピタルゲイン）を目指して上手に運用する投資家もいます。
また、区分マンション投資の建物管理は建物会社に任せ、賃貸管理は物件を購入した不動産会社等に任せにしやすいので、日頃忙しいサラリーマンやOLの副業としても親しまれている不動産投資方法です。
・メリット
自己資金が少なくても始められる（0円からOK）
管理会社に任せて手間いらず
複数の部屋を所有したり異なるマンションへ区分投資したりすれば、分散投資ができる
・デメリット
土地に対する所有権がほとんどない
自分の思い通りにマンションを管理できない
空室になると家賃収入ゼロなので場所選びが大切
・向いている人
区分マンション投資は、未経験者でも始めやすい初心者向けの不動産投資です。以下の項目に当てはまる場合は、向いていると言えます。
自己資金が少ない状態でも社会的信用を活用して不動産投資をしたい人
副業をやりたいけど本業が忙しくてできない会社員
老後の資産作りで何をしていいかわからない人
生命保険加入者で見直しを検討している方
株式投資やＦＸには抵抗がある人
一棟マンション投資、一棟アパート投資
一棟マンションおよび一棟アパート投資は、アパートやマンションを1棟丸ごと購入して大家さんやオーナーとなり、入居者を募る不動産投資方法です。
区分マンション投資と同じく中古か新築かを選ぶ事が出来て、建物1棟の管理を全て行わなければならないことから、投資家となる人の裁量に全てが委ねられると言っても良いでしょう。
自らが不動産管理者として運営する方もいますし、費用をかけて管理を管理会社に任せてしまえば、管理の手間はかからないと言えます。
また、1棟投資はマンションなのかアパートなのか、新築や中古かでも細かなメリットやデメリットは変わります。金融機関からの融資はスルガ銀行の問題があってからは借り辛いので、頭金を用意する必要がある為、投資初心者にとっては敷居が高い商品となるでしょう。
土地所有者が再利用としてアパートを建設する方もいらっしゃいますが、検討する際は必ず数社の不動産投資会社にしっかりと相談しましょう。
上場大手不動産会社で購入された方からもメディア等で被害報告がたくさん上がっていますので、より、慎重さと経験が必要とされています。
・メリット
1部屋でも入居者がいれば家賃収入ゼロリスクを回避しやすい
土地も購入するため、建物がなくても資産になる
土地の価値によっては高額で売却できる可能性がある
・デメリット
投資開始前から開始後まで区分マンション投資よりもコストがかかる
リスクの範囲が広い（場所の誤選定、築年数（中古時）、災害発生後の地価値下げなど）
共用スペースや防水工事など細かなことへの対処が個人では難しい
エリアの分散投資が出来ないのでリスクも一点集中
突発的な修繕費用を現金で用意しておかなければならない
・向いている人
アパートの一棟投資の場合は会社員でも参入しやすいと言われていますが、高額な初期費用を用意しなければならないため、以下に当てはまる人は一度検討してみても良いのではないでしょうか。
初心者でも年収や属性がすでに高い人
減価償却費による節税効果の高い年収だとされているおおよそ年収1,200万円以上の人
おおよそ3,000万円クラスの金融資産がある人
既に不動産投資を経験済みの人
自分の裁量で不動産投資・管理したい人
ひとつ注意したいことは、マンションやアパートの1棟投資はハイリスクハイリターンの投資という点です。もし、アパートやマンションの一棟投資をスタートさせたい場合は、リスクも考慮したうえで信頼のおける不動産会投資会社を探し、相談しながら進めると安心だと言えます。
戸建て投資
戸建て投資は、新築あるいは中古一軒家を購入して投資する方法です。
最近では、シェアハウス運営のために戸建て投資をする人もいるほど、まだ人気の衰えていない投資だと言えます。戸建て投資の場合、長期で住んでくれそうなファミリー層をターゲットにするのが一般的です。ファミリー層は長期にわたって住むことが多いことから、安定的な家賃収入にも繋がります。ただし、購入した戸建て物件によってはリフォームが必要になることも考慮しなければなりません。購入価格が区分マンションと同じくらいだったからと言って安易に食いつかず、修繕に関する費用も考慮しながら計画的に進めることが大切です。
また、最近ではDIYの人気もあり、ボロ屋を収益物件にした話なども聞かれることから、上手に購入・運用すれば利益を生み出しやすい不動産投資だと言えます。
・メリット
中古の戸建てであれば、数百万円以下の初期費用でスタート可能
家族が出来たら自分で住めるうえに、土地も含めて資産になる
ターゲット層がほぼ決まっているため、一度入居が決まれば家賃収入を安定的に受けやすい
・デメリット
１家族の入居があるかどうかで収入の有無が決まる
場所が悪い事が多いので、そもそも土地の価格が安い
基本的には空室期間が長い
不動産投資ローンの融資が受けられない可能性が高い
リフォームや雨漏り・白アリ対策などにより予想以上の修繕費用が発生する
手間いらずの投資ではない
・向いている人
戸建て投資は計画が立てやすい投資方法である一方、誰かに貸すことを考慮した建物全体のリフォーム・修繕などで思わぬ出費が重なりやすい投資方法です。
したがって、初心者が始めるには慎重な計画や戦略・我慢強さが必要な不動産投資でもあります。以下に当てはまる人は、戸建て投資に向いているかもしれません。
時間があり、自由に使える方
DIYが好きな人
家屋の修理経験がある人
家の近くで購入できる方
融資してもらえないこと考慮して、ある程度の自己資金を用意できる人
すでに土地を持っているものの、活用できていない人
不動産投資を経験したことがある人
また、戸建て住宅への投資は区分マンション投資やアパート・マンション一棟投資よりも融資が受けられない可能性があることを考慮したうえで、ある程度の自己資金を用意できる人にもおすすめです。さらに、相続などで既に土地を所有しているのであれば、立地条件さえよければ戸建て投資に活用できるでしょう。
不動産投資で押さえておくべきリスクと回避策
不動産投資に限らず、投資にはある程度のリスクが生じます。リスクも踏まえたうえで不動産投資に臨まないと、後々大損してしまったり、借金を抱えてしまったりと最悪の結果になりかねません。
ここでは、不動産投資を始める前に必ず押さえておきたいリスクと回避策を3つピックアップしてご紹介します。
・リスク1：家賃収入が見込めなくなる空室リスク
区分マンション投資やアパートやマンションの一棟、戸建て投資において一番回避したいのが「空室リスク」です。「家賃収入ゼロリスク」とも呼ばれています。せっかく良い投資用物件を購入したとしても、入居者が住みやすい立地でなければ、せっかく購入したお気に入りの物件も空室のままです。
特に、不動産投資ローンを検討している場合は、家賃収入がないと自らの手元資金からローンを返済しなければなりません。
・回避策1：入念な市場調査
今回ご紹介の投資方法は、いずれも空室リスクを回避できる立地条件や長く住んでくれそうな入居者を見つけられなければ、投資が成功しないと言えます。
都市なのか田舎なのか
人が集まる場所なのかどうか
学生街なのか駅チカなのか
学校や保育園などが近くにあるか
借主はどのような人が理想か
など、投資スタイルごとに借りる層がどのようなタイプなのかを入念に調査しましょう。住宅タイプや集まる人たちなどによって、長く住みたいと思う立地が異なります。したがって、ご自身がやりたい投資スタイルをもとに、物件購入前の入念な市場調査が必要です。
・リスク2：投資開始後の手元資金不足
不動産投資では物件購入までのフローにかかる費用が注目されがちですが、購入してから投資をしている期間中の手元資金づくりを怠ってしまうというリスクがあります。不動産投資中は、思わぬ修繕費が発生するかもしれませんし、入居者の家賃未払いなど想定外のトラブルも発生するかもしれません。
ローンを借りて投資をスタートさせた場合は、不動産投資ローンの返済を滞りなく行わなければ家計が火の車になることも考えられます。また、不動産投資を節税対策としてスタートさせる人も中にはいますが、物件によっては効果的な節税対策とはいえません。投資したい物件タイプや個人の属性によって変化するものの、投資開始後は以下のような税金を支払う義務が生じるのが一般的です。
所得税
不動産取得税
登録面忌勢
印紙税
固定資産税
都市計画税
住民税
相続税
個人事業税
消費税（住むことを目的とした物件は対象外）
思わぬ金額の請求が来てしまったときに、手元資金がなければ税金の支払いを滞らせてしまう原因になりかねません。
・回避策2：不動産投資後の収支をきちんとシミュレーション
不動産投資開始前だけでなく、開始後に出ていくお金や手元に入るお金をあらかじめシミュレーションすることで、手元資金不足を回避できるでしょう。
不動産投資会社には、金融シミュレーションなど独自のサービスを持っているところもあるため、サービスをフル活用しながらご自身にピッタリの不動産投資を選択するのが最適です。例えば、当メディアを運営する株式会社クレドでは、フィナンシャルプランナーと業務提携した「将来資産シミュレーション」という家計の見直し・資産相談サービスを活用いただけます。
また、お客様毎にAIを搭載したマイページを作成していますので、いつでも自分の資産の管理が出来ます。
・リスク3：不動産投資会社の言われるままに話を進め、購入する
不動産投資会社を選ぶ際、複数社を回るのが不動産投資の鉄板です。しかし、中には「何としてでも成果を上げたい」と自分のことしか考えない不動産投資会社の営業担当者も、残念ながら存在します。
中には、以下のような事例も報告されているほどです。
余った物件を強引な営業で売りつけられてしまい、購入資金の回収ができなく借金を抱えてしまった
勧められるままに購入した物件が次第にマイナス益となっただけでなく、最終的に不動産会社が倒産してマイナスだけ抱えてしまった
・回避策3：複数の会社を回り信頼できる不動産投資会社の選択を
不動産投資会社は投資のプロです。初心者の人が話を聞き、わからないことを質問したり相談したりするのは悪いことではありません。
しかし、自身が本当に不動産会社の担当者の話に対して心から納得できる回答を得られたかどうかが重要です。複数の不動産投資会社に相談しに行く際はその場で即決せずに、担当者が説明してくれた内容を一度持ち帰り、精査することをおすすめします。不動産投資は、特に物件購入時は多額の金額が動きます。
安心して相談できる不動産投資会社を自分の目と耳・足を使ってじっくり定めていくことが安全策です。
・不動産投資に年齢制限はある？
不動産投資には基本的に年齢制限はありません。資産形成が目的ならば、早いうちに検討したほうが、後々実り豊かな時間を過ごせるでしょう。
不動産投資されているオーナー様は、20代から70代までの幅広い年代層の男女がいらっしゃいますが、平均年齢は30代前半の方々です。また、不動産投資ローンで資金繰りを検討している場合は、各種ローン会社が提示する利用制限年齢をチェックしましょう。
不動産投資の始め方
不動産投資は、思い立ったらすぐに計画を立てられます。しかし、リスクを回避しながら慎重に検討したいと思う人も多いことでしょう。
初心者こそ実行してほしい不動産投資の始め方を5ステップでご紹介します。
・ステップ1：本を読んで不動産投資について知る
不動産投資初心者あるいは資産運用そのものに経験が浅い場合は、まず不動産投資に関する本を1冊でも良いので読んでみましょう。本は不動産投資に関する情報が体系化されており、実際に投資を始める前の準備や開始後にも役立つ情報が網羅されています。
それぞれの不動産投資スタイルに合わせた本も販売されているため、興味がある投資方法を網羅した本をもう1冊という具合に複数冊読んでみてはいかがでしょうか。不動産投資は、初期費用だけでも数百万円から数千万単位が動く世界です。不動産投資をスタートするにあたりお金の動きもあらかじめ押さえながら、一度体系的に勉強することが大切です。
当サイトの別コラム「不動産投資を始める前に。初心者が成功率を上げるための5つの事前準備」でも、おすすめの本を数冊ご紹介していますので、参考にしてみてください。
・ステップ2：不動産投資をしている人の話を聞いてみる
自分の資産運用として不動産投資が合っていると感じたら、実際に不動産投資をしている人の話を聞きに行くことをおすすめします。知人や友人・会社の同僚に不動産投資をしている人がいれば、メリットだけでなくデメリットや大変なことなどマイナス情報も確認しましょう。
もし、身近な人で不動産投資をしている人がいない場合は、不動産投資会社が主催するセミナーや交流会・相談会などでは、実際に投資をしている投資家に会うチャンスがあるでしょう。このような場では、デメリットや苦労している点だけでなく、頭金をどのくらい用意したのかなどといった深い話も聞けるかもしれません。
・ステップ3：不動産投資会社に相談する
自身の不動産投資スタイルが固まったら、対象となる物件を所持する不動産投資会社を複数社選定し、相談しに行きましょう。実際に会社に足を運んだり、オンラインで面談したりすることで担当者との相性の良し悪しや信頼できる人かどうか判断しやすくなるためおすすめです。
気になるところにもきちんと答えてくれるかどうか
担当者の説明に心から納得いくか
どの不動産投資分野に強いか
など、Webサイトやセミナーだけではわからないことを知るチャンスであるため、じっくり時間をかけて信頼できる不動産投資会社を決めます。
・ステップ4： 初期費用や投資開始後にかかる費用を見える化
不動産会社の選定が終わったら、初期費用や投資開始後の家計簿をチェックし、見える化に取り組みましょう。前述の通り、不動産投資は物件購入費用だけでなく、購入後のいざという時のお金をある程度用意しておくことで投資に対する安心感が増します。
購入したい不動産価格は？
自分の年収は？
頭金はいくら必要？
負債状況は？
普段の家計がどのように変化する？
税金はどのくらいかかる？
ローンをどのくらい借りられそうか？
など、不動産投資をスタートしてから変化する部分も考慮して資金繰りをしていくと安心です。費用をきちんと把握し、計画を立てて不動産投資をすることで、失敗やリスクを回避できる確率が上がると言えます。不動産投資会社と相談しながら身の丈に合った物件を選び、投資の準備を進めましょう。
まとめ
不動産投資は、他の投資と比較するとリスクが低くスタートできることから、投資や資産運用したいと考える初心者が手を出しやすい投資です。
しかし、どの不動産投資タイプもゴールを定めたうえで何が必要なのかをきちんと把握することが大切だと言えます。それぞれの投資方法のメリットやデメリットを把握しながら、自分に合った不動産投資に対してより具体的なイメージづくりを行い、不安を解消したうえで不動産投資をスタートしましょう。
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