不動産投資をはじめるうえで抑えておきたい初期費用の内訳と資金計画の立て方について解説

不動産投資を検討している人の中には、「資金計画の立て方がわからない」「そもそも投資にはどのくらいの費用がかかるのか」と悩む人も多いのではないでしょうか。資金計画を立てる際は、借入額と自己資金のバランスを考えるほか、空室率や修繕費を考慮することが大切です。
本記事では、不動産投資の初期費用の目安をはじめ、資金計画の立て方のコツについて紹介します。

初期費用の目安は物件価格の10～20％

自己資金のみで投資用物件を取得する人はほとんどおらず、不動産投資ローンを利用する人が大半です。融資を利用する場合、自身で支払う初期費用の目安は物件価格の10～20％ほどとされています。

物件価格	初期費用目安
3,000万円	600～900万円
4,000万円	800～1,200万円
5,000万円	1,000～1,500万円
6,000万円	1,200～1,800万円
7,000万円	1,400～2,100万円
8,000万円	1,600～2,400万円

中には、自己資金ゼロで投資を行う「フルローン」で購入しようと考える人もいるかもしれません。フルローンで審査を通す場合、基準が厳しいことに加えて、月々の返済額と利息負担額が増えてしまう点がデメリットです。

フルローンで借りた結果、資金繰りがうまく行かなくなり、返済が滞ってしまっては元も子もありません。身の丈に合った借入計画を立てるほか、定期的な見直しを心がけましょう。

不動産投資でかかる主な初期費用の内訳

不動産投資でかかる主な初期費用の内訳として、主に以下の5つがあります。

それぞれについて、解説します。

不動産仲介手数料

仲介手数料とは、投資物件を購入する際に不動産会社に支払う費用のことです。この仲介手数料は仲介の不動産会社が入ると発生するもので、不動産の売却価格によって、上限が定められています。

不動産の売却価格	仲介手数料上限
200万円以下	取引額の5％以内
201万円～400万円	取引額の4％以内
401万円以上	取引額の3％以内

※物件の購入を売主から直接購入した場合、仲介手数料は発生しない

不動産ローンの事務手数料

ローン契約時は金融機関に事務手数料を支払う必要があります。返済金利とは別で設定されており、契約先や計算方法によって金額は異なります。不動産ローンの事務手数料は大半が数万円程度で設定されていますが、念のため契約前に複数社を比較検討しておくと安心でしょう。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書や不動産投資ローンの契約書に対して課せられる税金のことです。該当する書類に税額分の収入印紙を貼付して納税する形式となっています。なお、印紙税の税額は契約書に記載された金額によって異なるため、国税庁のホームページで確認しておくとよいでしょう。
出典：印紙税額（令和5年4月現在）｜国税庁

登記費用（登録免許税・司法書士報酬）

不動産を購入したら、所有権移転登記をする必要があります。（※ローンを借りる場合は抵当権設定登記も必要）登記を行う際は登録免許税を納める必要があり、税額は「課税標準額×税率」で求められます。

現金支払いの場合は金融機関にて支払い手続きを行い、領収書を法務局に提出するほか、収入印紙で支払う場合（税額3万円以下に限る）は金融機関や法務局内で印紙を購入して納税を行いましょう。

また、登記手続きを自身で行うとそれ相応の労力や手間がかかることから、登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼する際は、司法書士報酬を支払うことになります。
出典：登録免許税に関する資料｜財務省

各種保険料（火災保険・地震保険）

不動産投資ローンを借り入れる際、金融機関によって火災保険への加入を条件付けているところも多く見受けられます。また、火災保険には地震や噴火、津波によって損害が生じた場合の補償が含まれていないため、それらに備えたい場合には地震保険への加入が必要です。

地震保険は原則として単独で契約できず、火災保険とセットで契約する必要がありますが、火災保険の契約期間の途中からでも契約できるので安心してください。

不動産投資の資金計画の立て方

不動産投資の資金計画を立てる際は、以下の3つのポイントを心がけるようにしましょう。

1. 借入額と自己資金のバランスを考える

借入額を決める際は、自己資金とのバランスを考えることが大切です。
不動産投資に限らず、投資では自己資金の中でも余裕資金（使う予定のないお金）で取り組むことが前提となります。中にはローン返済負担軽減を目的とし、頭金を多めに支払おうと考える人も多いでしょう。
まとまった頭金を支払うだけの支払い余力があればともかく、そうでないにも関わらず自己資金を投入しすぎてしまうと、結果として生活に支障が出る恐れが高まります。そのため、身の丈に合った返済プランとなるよう、きちんと考えたうえで資金計画を立てるようにしましょう。

2. 空室率・修繕費を考慮する

新築かつ需要が見込めるエリアであれば、最初の時点で空室率に関して心配することはほとんどないでしょう。しかし、一般的には築年数の経過と共に空室率は上昇する傾向にあるほか、修繕費もかさんでいきます。
そのため、資金計画を立てる際は一定の空室率を考慮したうえで試算することを心がけるほか、毎月少しずつ修繕積立て金を貯めておくことも大切です。

3. ローン返済期間を短めにして試算する

ローン返済期間は長ければ長いほど月々の返済負担が減り、手元に資金をいくらか残しておくことができるため、万が一の際でも安心だと考える人も多いかもしれません。もちろん、手元にいくらか資金を残しておくことは大切ですが、ローンの返済期間が長期にわたれば総返済額もそれだけ大きくなってしまいます。
そのため、トータルで見た返済額を抑えるためにも、資金計画を立てる際は無理のない範囲でローン返済期間を狭められないかどうか考えつつ、試算することを心がけましょう。

不動産投資の初期費用を抑えるコツ

最後に、不動産投資の初期費用を抑えるコツについて見ていきましょう。

諸費用を見直す

仲介手数料や司法書士報酬などは依頼先によって金額が異なるため、金額次第では節約に繋がると考えられます。特に司法書士に対して支払う報酬額には上限がないことから、結果として支払総額に大きな差が生じるケースも少なくありません。依頼先を決める前には、必ず複数の不動産会社または司法書士事務所に問い合わせたうえで、見積もりを出してもらうとよいでしょう。

頭金を減らす

初期費用を抑えるためにもっとも手っ取り早いのが、頭金を減らす方法です。頭金を減らすことで手持ち資金にゆとりができるため、不測の事態に対処しやすくなるでしょう。
一方で、頭金を減らしたことにより借入額が膨らむと、その分返済負担が重くなる点がデメリットといえます。金融機関の融資審査にも通過しにくくなるため、現在支払える金額とローン返済額のバランスを考慮して決めることが大切です。

まとめ：投資計画を立てて不動産運用をするならクレドがおすすめ

本記事では、不動産投資の初期費用の目安をはじめ、資金計画の立て方のコツについて紹介しました。
不動産投資ローンを利用する場合、自身で支払う初期費用の目安は物件価格の10～20％ほどといわれています。中にはフルローンを検討する方もいるかもしれませんが、資金繰りがうまく行かなくなり、返済が滞ってしまっては元も子もありません。まずは自分の資産状況を把握したうえで、身の丈に合った投資計画を立てることが大切です。

クレドではお客様一人ひとりの要望に応じたプラント、アセットロケーション（資産分配）に着目した投資計画を提案しているほか、不動産投資においては100種類にもおよぶ独自の調査方式で市場を分析しています。またクレドが運用する不動産マッチングサービス「Quooly」では、希望の条件と物件の相性をAIによって算出し、収支のシミュレーションも一目で把握いただけます。不動産投資について、少しでも興味がある方はぜひ、どんな些細なことでも構いませんのでお気軽にお問い合わせください。

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