不動産投資ローンを組める年収の最低ラインは？自己資金額が少ない、属性が低い時の3つの対処法

この記事を読んでくださった方は、不動産投資を取り組むにあたり、金融機関から融資を受けてローンを組もうと検討しているのではないでしょうか。

ローンを組むにはあなたの属性が大きなカギを握っています。属性と聞くと、多くの方は真っ先に年収を挙げる傾向にあるかもしれません。そのためか「年収300万円以下でも不動産投資ローンを組める」という情報や、「ローンを組むボーダーラインは年収700万円以上だ」などのようにインターネット上では情報が錯そうしています。確かに属性は年収と関係がありますし、年収が高ければ高いほどローンの選択が増えるのは間違いはありません。

しかし、不動産投資ローンを組む際、金融機関や信託会社がチェックしているのは年収を含めたあなたの「属性」に応じた「返済能力」と「適切な物件選択」です。そこでこの記事では、不動産投資をこれから検討している方に向けて、ローンにまつわる年収や属性を中心にご紹介します。

 

不動産投資ローンを組める年収の最低ライン

不動産投資ローンを組める年収の最低ラインについては情報が錯そうしていますが、不動産投資ローンを組める年収最低ラインは、サラリーマンの平均年収を考慮しておおよそ500万円以上を目安に定めると良いでしょう。

令和元年に国税庁が発表した「民間給与実態統計調査結果」によれば、サラリーマンの平均年収は436万円とのことです。また、おおよそ年収500万円以上あれば、ローン会社の選択肢が増えると言えます。ただし、おおよそ年収500万円以上という数値はあくまでも目安です。年収500万円以下でも融資が可決されることもあれば、年収500万円以上でもローンが組めないことがある、ということを考慮しなければなりません。

このように、個人の年収だけではない要素によって、金融機関も対応が変わるということを覚えておくと役立ちます。この年収500万円は金融機関によっては、源泉徴収票や課税証明書等でエビデンスが取れる前年の年収しか見られない場合もあるので、今年の見込み年収500万円以上の方は注意が必要です。

 

ローン審査で見られる「属性」とは

属性とは、これから投資家になるためにローンを組もうと金融機関に申し込んできた利用者の経済状況や社会的立場に基づき、金融機関が申込者の返済能力を判断するひとつの指標で、「社会的信用力」とも言われています。

属性が高ければ高いほど、金融機関からは申込者に対して返済に係る信頼性があると判断され、ローン審査が通りやすくなったり融資可能額が増額したりします。属性は不動産投資ローンに限らず、他所からお金を借りるために欠かせないチェックポイントといっても良いでしょう。

・属性を見なければいけない理由
属性が必要である最大の理由は、ローンの滞納や返済不能といった融資金額の回収不能リスクを回避するためです。ローンは借金と同じなので、個人の貸し借りの場面でも貸す側は借りる側が定期的な収入がある方か、まともな人かを判断しますよね。金融会社も、あなたの返済能力を信頼したうえで多額のお金を融資するのですから、決して返済を滞らせてはいけません。貸す側の金融機関も不良債権にする訳にはいきませんので、貸したお金を返してくれないというリスクを早い段階で回避することを目的に、ローンでは申込者の信用に関する情報を提供し、金融機関は受け取った申込者の情報に基づき社会的信用度に応じた金額を融資します。

また、不動産投資ローンにおいては投資家本人が信頼に値する返済能力があるかどうかという点と共に、購入予定の物件に対する信頼性があるかどうかも一緒に考慮されます。

・具体的な項目とポイント
不動産投資では、金融機関はローン申込者の属性だけでなく、投資予定物件の信頼性も厳しくチェックする傾向にあります。具体的にどのような項目が見られるのかを、属性と物件に分けてご紹介します。

属性	物件
・収入：職種や目安3年以上の勤続年数 ・雇用状態：正社員かどうかや勤務先の信頼性 ・家族構成：配偶者の有無 ・家計余力：公共料金や携帯電話料金など滞納歴の有無など ・自己資産：貯金額や車・持ち家・株等の資産の有無 ・その他ローンの有無：車や住宅・クレジットカードやその他借金歴	・融資する価値のある物件かどうか （例：空室リスクの少ない立地にあるかどうか、など） ・売却時に価値が見込める物件かどうか

属性で見られるのは、主に社会的信用度と返済能力の有無です。申込者の雇用状態や収入は返済能力のひとつの目安として、不動産投資ローンに限らず様々な場面で審査される属性のひとつです。

新卒時代に「会社には最低でも3年は勤めなさい」と両親から言われたことがある、という方もいるかもしれません。長く会社に勤めるということは、突然退職する人に比べても人生が安定しているだけでなく、客観的に見ても信頼性にあふれています。

さらに、長くひとつの会社に勤務しているということは、安定的に収入が得られている証拠なのです。意外な点としては、家族構成や自己資産の有無も見られているという点ではないでしょうか。

独身よりも配偶者がいるほうが有利に働きやすいのは、万が一借主が支払い不能に陥ったとしても金融機関は配偶者を連帯保証人に立てられるため、滞納することなく貸した金額を回収できるためです。特に、配偶者も安定した仕事をしているとなると金融機関としても信頼しやすく、融資してもらいやすくなるでしょう。申込者の自己資産の有無についても同様の考え方です。ローン契約者が支払い不能に陥った場合、代わりに返済に充てられるような資産を既に持っているかどうかが見られています。

また、ご自身の属性だけでなく、投資を希望する物件に長期的な収益性があるかどうかもローン審査において重要ポイントです。安定的に家賃収入が見込めるような物件かどうかはもちろん、身の丈に合わない物件を投資用購入しようとすると、本当にローンを完済できるのかどうか金融機関にとっては不信でしかありません。よって、返済能力を投資家と物件の2つの視点から総合的に判断され、融資額が決定するのです。

・年収倍率とは
「年収倍率」とは、不動産投資において属性や投資物件を考慮したうえで、ご自身の年収と返済能力に見合う不動産投資をしているかどうかを購入予定物件も含めたローン残高と年収の比率でチェックすることを指します。年収倍率は、以下の計算式で自分でも求めることが可能です。
年収倍率=借入総額÷年収

不動産投資初心者にとって耳慣れない言葉かもしれません。年収倍率は不動産投資ローンの承認率に関わる重要項目だと言えます。

金融機関が定めている融資の条件の目安として、年収倍率が８倍以内であるかどうかが定められているようです。ご自身の年収倍率が8倍以内だと、金融機関が融資してくれる確率は40％前後にアップすると言われています。逆に、年収倍率が高くなればなるほど、ご自身の年収や資産状況が見合わない不動産投資をしていると金融機関に判断されがちです。不動産投資ローンを検討している場合は、借入が否決にならないためにも一度計算してみると良いでしょう。心配な場合は、不動産投資ローンに詳しい投資会社に相談しながらローンを検討するのがおすすめです。

現状で借入をしている返済表などを用意して、現状の残債を確認するとともに年収のわかるものを手元に用意しましょう。

 

属性を上げる方法

不動産投資ローンを借りる前に、自分である程度、属性を上げることもできます。自分の属性が上がれば上がるほど、金利が低く貸付金額も比較的多いメガバンクや信託銀行など選択肢も増えるためです。

しかし、属性を上げるために転職や結婚・いきなり貯金を増やすなど、そう簡単に変えられないものが多くあります。そこで当メディアを運営する株式会社クレドは、どなたでも簡単にできる属性アップにつながる方法を2つご紹介します。

・方法1：クレジットカードの見直し
クレジットカードを持っている方は、不要なクレジットカードを解約したり、限度額を引き下げたりなどでクレジットカードの使い方を見直してみてはいかがでしょうか。

買い物に便利なクレジットカードは、不動産投資ローンを借りようとしている方にとっては持っているだけで属性ダウンのリスクがあります。クレジットカードには「クレジットカードヒストリー」というものが登録されており、利用者がこれまでに使った金額をはじめ滞納歴まで記録されています。

不動産投資ローンの審査では、クレジットカードヒストリーもチェックされるため、融資の可否に大きな影響を与えると言っても過言ではありません。年収の高い低いにかかわらず、クレジットカードを頻繁に使うことがある場合はクレジットカードを見直すことで、属性を上げる手助けとなるでしょう。

一般的には1人あたり3枚程度のクレジットカードであれば金融機関からの見立ても良い様です。理由としてはキャッシング機能等で無担保ですぐに借りられてしまう点です。金融機関は貸す側なのでその点もチェックしています。また、同じ理由になりますが、消費者金融のカードをお持ちの方は使ってなくてもすぐに解約をしましょう。

・方法2：他のローンの見直し
もし、車や住宅・奨学金・クレジットカードローンなど既に2か所以上からお金を借りている場合は、繰り上げ返済などで返済の見通しをある程度立てることをおすすめします。どんな理由で合ってもローンは借金と同様ですし、奨学金も他所からお金を借りているため借金のひとつです。細かくても複数のローンを抱えている場合は、いくつかのローンの返済を済ませてから不動産投資を始めることで、ローンをきちんと完済したという信頼性も上がるでしょう。直ぐに返済することが困難である場合は、ローン同士を合算して支払いする借り換えができないかどうか相談するなど、工夫して返済を早めるのが最適です。

 

属性が低い、自己資金額が少ない時の対処法

既に属性が低い場合や自己資金が少ない状態で、どうにか不動産投資ローンを利用できないかと検討しているという方もいることでしょう。不動産投資ローンの審査を無事に通過するためにも、ご自身で出来る限りの対処を行ってから不動産投資をスタートさせるのが賢明です。

・方法1：年収アップを目指す
不動産投資ローンに限らず、お金を他所から借りる際は
安定収入
申込者の信頼性（社会的信用力）
が何よりも重要です。

安定と信頼をしっかりと構築されている方は、金融機関にとってお金を滞りなく返済できる能力があると判断される傾向にあります。現在、派遣社員や契約社員、個人事業主といったように収入が安定していないのであれば正社員で起用してくれる会社を勤めながら探すのも1つですし、現時点で会社員である場合は年収アップのための転職や副業をしたりすることを検討してみましょう。

ただし、転職は不動産投資をなかなか始められないというデメリットがあることを考慮しなければなりません。不動産投資ローンを利用して投資をスタートさせる場合、転職した場合は安定性を築き上げるためにおおよそ3年以上は新天地で働き、安定収入と社会的信頼性を得る必要があるため、転職直後は属性が低くなりがちです。

しかし、転職した直後の期間を不動産投資に関する情報収集や貯金する期間に充てられるため、決して悪いことばかりではないと言えます。気をつけてほしいのが、年収アップは心と体の健康に強く関係するという点です。心身が不健康だと仕事の効率も悪くなってしまい、安定収入を得られるとは言いきれません。ご自身の健康を崩さない程度に、コツコツ年収アップに向けて準備をすることも不動産投資には大切な要素です。

・方法2：家計を見直して貯金する
自己資金を増やす目的もかねてある程度貯金をしてから、不動産投資ローンの申し込みをおすすめします。頭金を自己資金だけである程度まかなえれば、不動産投資ローンも通りやすくなるかもしれません。不動産投資において物件購入の頭金は、数十万～100万ほど準備すると安心です。不動産投資は逃げませんので、普段から貯金を意識しつつ、ご自身の収支を見直しながら準備を進めるのが良いでしょう。

・方法3：不動産投資会社に相談する
今すぐにでも不動産投資ローンを借りて投資をスタートしたいという場合や、個人に合わせた属性アップのアドバイスをもらいたいという場合は、不動産投資のプロに相談しましょう。多くの不動産投資会社は、不動産投資会社独自のルールで申し込める投資ローンを用意していることもあります。

 

年収別に見る不動産投資ローンを受けられる金融機関一覧

日本には800以上の金融機関があると言われているにもかかわらず、不動産投資ローンに対して積極的に取り組んでいる金融機関は少ないのが現状です。選択肢が少ないからこそ、どの金融機関が自分の現状において融資の可能性が高いのか、迷ってしまうもの。

まず、年収別に不動産投資ローンを受けられる金融機関をご紹介します。

年収500万円以下	日本政策金融公庫 商工組合中央金庫（商工中金） ノンバンク系（セゾンファンデックス ・三井住友トラストL&Fなど） ネット銀行（宅店銀行・住信SBIネットなど）
年収500万円〜	SBJ銀行 地方銀行（静岡銀行など）
年収600万円〜	オリックス銀行・ジャックス
年収1,000万円以上	お住まいの地域の信託銀行等

年収500万円以下の場合、金利も低い政府の管轄する「日本政策金融公庫」や政府の管轄に基づく「商工組合中央金庫（商工中金）」・ノンバンク系・一部のネット銀行がローン可決の可能性があるとして挙げられます。ノンバンク系とは、銀行関係ではない金融機関のことです。

金利が銀行系など他の金融機関と比較して高いものの、銀行よりも審査が比較的緩めの設定というメリットがあります。ただし、年収500万円以下の属性である場合、表に示した金融機関以外では借り入れがしづらいというだけでなく、貸付金額が少ない・返済期間も短いなどデメリットも多くあることを考慮しなければなりません。年収500万円以上になると、地方銀行も選択肢に入れられるでしょう。地方銀行は全国に支店がある場合もあるため活用しやすいという特徴があります。

それだけでなく、金利もノンバンク系に比べれば比較的低い傾向にあるため、活用しましょう。地方銀行のデメリットは、合併が頻発しやすいという点です。合併に伴い、突然借入審査基準が変更したり、融資が終了してしまったりなどが考えられるため、不動産投資ローンを組む際は常に最新の情報を入手するよう心がけましょう。年収1,000万円以上のいわゆる高属性と言われる方は、メガバンクや信託銀行といった有名な金融機関から融資を受けやすくなります。

しかし、ここまで示した情報も、あくまで目安であるということを覚えておかなければなりません。年収が低いからと言って、必ずしもメガバンクに申し込めないというわけではありませんし、年収が高いからと言って必ずしもメガバンクから融資を受けられるという保証はありません。どの金融機関も申し込みするのは無料でできるため、年収が該当しないからと言ってローンの審査申込みを渋ってしまうのは大変もったいないと言えます。ご自身の収支状況をきちんと把握したうえで、試行錯誤しながらローンの申し込みにチャレンジしましょう。

 

初心者向け　ローン審査前に知るべき知識

不動産投資初心者こそ、不動産投資ローンの申請準備は焦らずじっくり行うことが何よりも重要です。調査不足のまま不動産投資ローンをしないためにも、ローン審査前にあらかじめ知っておくべき知識を以下にまとめています。

・不動産投資ローンを組むメリット・デメリット
不動産投資ローンを活用するメリットとデメリットを表にまとめましたのでご参照ください。

メリット	デメリット
・社会的信用を活用できる ・自己資金が激減しない（頭金を払う場合を除く） ・手元にある財産を減らさず投資できる ・効率が良い ・投資家としてのイメージが良くなる ・家賃収入をローン返済に充てられる ・手元に利益が残りやすい	・条件を満たしていないと審査が通りにくい ・金利により最終的な返済額が増える ・ローンの審査通過までに時間がかかる ・ローンの返済ができなくなる場合がある

不動産投資ローンは、自己資金を全額使うことなく不動産投資を始められるため、利益を生み出しやすいというメリットがあります。最終的に不動産投資物件を売却して得た利益を得ることもできますし、何十年も収益が得られる事が魅力のひとつです。また、自己資金の用意も少なくて済むことから、ローン審査に通過すればすぐに不動産投資をスタートできるでしょう。

一方、ローン審査や希望借入金額が必ずしも通る保証がないこと、属性や購入物件など金融機関が定める条件をクリアしないとローンそのものが利用できないというのが最大のデメリットです。その他にも、金利により最終的には返済額が増えてしまうこと、物件の借主解約が発生すると家賃収入がなくなり、返済を自らの資金から捻出しなければならなくなるといったリスクが挙げられます。

・ローン審査を通過するコツ
ローン審査を通過するコツは、以下の通りです。
自分の経済状況や社会的立場を把握する
自分の収支に見合った金融機関・物件を選ぶ
常に情報収集を怠らない
他のローンだけでなくクレジットカードや公共料金・携帯料金など滞納が無いかチェック

自分の収支を把握したり、自分の社会的立場・収支に見合った物件を選んだりすることは何よりも重要です。特に属性が高い人ほどクレジットカードや不動産投資ローン以外の残債など、細やかな滞納歴を見落としがちです。持ち家や車を買ったばかりでローンの返済が残っている場合は借り換えを検討したり、その他の残債を繰り上げ返済したりしてから、不動産投資ローンの申し込みを検討しましょう。また、不動産投資初心者であればあるほど、投資すべき不動産物件や金融機関ごとの金利など、情報収集は入念に行うのが肝心です。心配である場合は、不動産投資会社に相談しながらご自身の収支に見合った物件探しやローン返済などシミュレーションしておくことをおすすめします。

・返済遅延に陥ってしまう要因と対策
不動産投資をする投資家の中には、ローンの返済遅延を経験したり、最終的に支払い不能に陥ったりする方も一定数存在するのが不動産投資の実状です。返済遅延または支払い不能に陥ったことがある方に共通する要因は、以下が考えられます。
ご自身の経済状況をきちんと把握していなかった方
入居者が見込めない物件を購入してしまった方
自己資金を全て使ってしまった方
家賃を滞納されてしまった方
突発的な物件の修繕や税金の支払いを知らず自己資金から支払いが生じてしまった方

ご自身の属性に合わない物件を購入してしまったり、後先考えず自己資金使ってしまったりなど、ご自身の収支や不動産投資後の収支状況を把握できなかった方は支払い遅延や返済不能に陥りがちです。

また、入居者が少ない土地の物件を購入してしまったり、家賃滞納があることを想定できなかったりなどで返済が滞ってしまうことも考えられます。

さらに、突発的な物件の修繕を予測できなかった、あるいは税金の支払い金額が膨大であることを知らなかったという投資家もいるようです。物件の修繕はよほどなことがない限りは発生しませんが、不動産投資をしている以上、固定資産税などと言った税金は毎年1回支払わなければなりません。不動産投資後に何にどのくらいの費用が発生するかもきちんと把握することが、ローン返済遅延や支払い不能といったリスクを解消する方法だと言えます。

では、ローン返済遅延や支払い不能といったリスクをどのように対処すれば良いでしょうか。考えられるのは以下の項目です。
・投資する物件は家賃回収が見込めない場所や空室リスクがある場所を選ばない
・不動産投資についてきちんと勉強してからスタートする
・投資前後で支払うべき資金を全て洗い出して支払い予測を立てておく
・修繕や家賃滞納・税金支払いなどにも対応できるよう、自己資金をすべて使いきらない
・不動産投資開始後も貯金は続ける
・不動産投資会社や管理会社選びは細心の注意を払う

全ては、不動産投資前の入念な情報収集と貯蓄・資金繰りにかかっていると言っても良いでしょう。物件を購入する前から返済遅延に対応できるように、時間をかけた入念な下準備は欠かせません。

 

まとめ

不動産投資ローンを借りる年収最低ラインは定まっていませんが、目安としてサラリーマンの平均年収を参考にした年収500万円以上とすると良いでしょう。ただし、年収が当てはまるからと言って不動産投資ローンの審査が希望通り通過するとは限りませんし、年収が低くても属性がきちんとしている場合は融資が可決される場合もあります。日々の収支をきちんと把握したうえで、クレジットカードや残債をチェック・改善することで、申し込めるローン会社の幅も広がるでしょう。

属性が低かったり、自己資金が少なくローンを利用したいと考えていたりする場合は、安定的な仕事を長期にわたって行うことを重視し、貯金しながらコツコツ準備することで可能性が広がります。不動産投資は、ローンを借りる場合も長い目で収支状況をチェックすることが重要です。

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