不動産投資ローンでおすすめの銀行は？借り入れで失敗しないポイントまで徹底解説
区分マンションで数千万円、一棟マンションだと億単位であることも珍しくない収益物件の価格。一括で支払うことはほぼなく、ほとんどの投資家は銀行など金融機関の「不動産投資ローン」を利用しています。株式など他の投資は自己資金で始めるのが一般的ですが、不動産投資は他からの融資＝他人資金で取り組み利益が期待でき、これは大きなメリットです。
なお、不動産投資ローンは融資をする金融機関により特徴が異なります。それを知ることで、自身にとってより有利な条件で賃貸経営の取り組むことができます。ここでは基本を押さえるとともに失敗しないためのポイントを解説します。
【目次】
１.不動産投資ローンの基礎知識
・不動産投資ローンの種類
種類①：アパートローン
種類②：プロパーローン
・金利の種類
種類①：変動金利
種類②：固定金利
・不動産投資ローンのメリット・デメリット
メリット①：他人資金で始められる
メリット②：ローンの返済も他人資金で行える
メリット③：団体信用生命保険に加入できる
デメリット①：一括購入より支払金額が多くなる
デメリット②：空室が出ると自己資金で返済しないといけない
２.不動産投資ローンの選び方
・選び方①：アパートローンなのかプロパーローンなのか
・選び方②：変動金利なのか固定金利なのか
・提携金融機関の不動産投資ローンを活用する
３.金融機関を徹底比較！自分に合うところを見つけよう
・金融機関①：日本政策金融公庫
・金融機関②：都市銀行／メガバンク
・金融機関③：地方銀行
・金融機関④：信用金庫／信用組合
・金融機関⑤：ノンバンク
４.不動産投資の借り入れで失敗しないために
不動産投資ローンの基礎知識
不動産投資ローンとはその名の通り、家賃を得られる収益物件の購入をするため専用の住宅ローンのことです。一般的に家を買う場合は「住宅ローン」をイメージしますが、こちらは自宅の購入・増改築が目的の融資であり、不動産投資が目的の場合は利用できないのが決まり。
ここ最近でも耳にする事がありますが、不動産業界では俗に「なんちゃって」と呼ばれる手法があります。金融機関に自分が住むと偽って金利の安い住宅ローンを借り入れて、実際は人に貸すと言うものです。
数年は運用ができたとしても、その後は金融機関から調査が入ります。公共料金の領収書や住民票の提出が求められ、住んでいないことが明るみになった場合には損害賠償の請求や融資打ち切りの残債を一括返済を求められる等の厳しい措置がありますので、この様ななんちゃって投資は絶対にしないでください。
また、不動産投資ローンは事業用途の意味合いが色濃く、金融機関の審査では物件価値や収益性といった事業性、個人の返済能力等といった属性を重視。片や住宅ローンは個人の返済能力等をチェックします。加えて、不動産投資ローンは家賃だけではなく個人の収入もローンの返済に充てられるので融資の可能金額は大きくなる傾向があり、年収の10倍以上借りられることも。一方、住宅ローンは個人の給与が返済原資なので、年収の5～6倍くらいが融資上限になります。
ただし、事業向けの不動産投資ローンの金利が約1.5％～なのに対して、住宅ローンは約0.4％～と低水準です。
不動産投資ローンの種類
不動産投資ローンは主に次の2種類に分類されます。
種類①：アパートローン
金利や融資期間などの条件がパッケージ化されていて、これに合えば融資を受けられるローンです。住宅ローンに似ていて、大手企業勤務の会社員や公務員、医師などの士業が利用しやすいのが特徴です。
種類②：プロパーローン
融資希望者の資産や属性、物件の価値、事業の実績などから総合的に判断し、相手に合った条件で融資するローンです。よって、同じような物件であっても利用者により融資条件が異なり、高い属性の人ほど有利になる傾向があります。中小企業経営者や富裕層、地主、賃貸経営の経験者に向いています。不動産投資ローンの金利は約1.5％～と述べましたが、金利は大きく分けて2種類あります。
金利は主に次の2種類に分類されます。
・種類1：変動金利
固定金利より低金利でローンの返済額を抑えられるのが特徴です。ただし、債券市場等の影響で金利が変動すると、ローンの返済額が上がる可能性も。短期間が返済したい、金利が変動しても耐えられる資金的な余力がある人に向いています。取り扱う金融機関もたくさんあります。
金融機関によっては1.25倍ルールというものがあります。5年間は支払金額が一定で半年毎に元本と利息の割合が変動します。急激な金利上昇が起こった場合でも10万円の支払いの場合12.5万円までしか上昇しないルールになりますが、12.5万円の全てが利息になる可能性もあります。
・種類2：固定金利
融資期間中の金利が一定で毎月の返済額も変わりません。変動金利より金利は高くなりますが、返済計画が立てやすいのがメリットです。なお、融資が始まってから3～5年後など一定期間後に固定のままか変動にするかを選べる「選択型固定金利」の商品もあります。
不動産投資ローンのメリット・デメリット
不動産投資ローンのメリット・デメリットも考えましょう。まずは前者から。
メリット①：他人資金で始められる
先述したように、金融機関から融資を受けることで、物件価値の全額をまかなうことなく物件を購入できるのは、不動産投資の大きなメリットです。少ない資金で投資でき多額の利益を期待できるので、非常に効率が高いと言えるでしょう。このように、少ない原資で大きな運用をすることを「てこの原理」になぞらえて「レバレッジを利かせる」と言います。
社会的信用を活用して他人資本で投資ができるのは不動産投資以外には一般的ではありませんので、唯一の方法と言えるでしょう。
メリット②：ローンの返済も他人資金で行える
住宅ローンは毎月の給与から返済を行いますが、不動産投資ローンの場合は入居者からの家賃を返済に充てるのが一般的です。借りる時だけではなく返す時も自己資金を使わないで済むのも大きな魅力でしょう。これにより、残った自己資金で他の投資ができます。
メリット③：団体信用生命保険に加入できる
不動産投資ローンを利用する際は、金融機関から団体信用生命保険への加入を求められるのが一般的です。これにより、加入者が死亡したり所定の障害の状態になるとローンの残債はなくなり、残された家族には無借金の収益物件を残すことができます。これ自体がリスクヘッジになるばかりか、保険の見直しにもなるでしょう。
最近の金融機関ではがん保険や三大疾病、介護保険付きのものもあるので自分のライフプランに合わせて金融機関選びを行うのも良いでしょう。
ただし、メリットばかりではありません。デメリットも挙げていきましょう。
デメリット①：一括購入より支払金額が多くなる
不動産投資ローンには金利がかかるので返済利息が発生し、現金一括で購入するよりもトータルの支払い額は大きくなります。また、変動金利のローンを使っていた場合、景気変動により利率が上昇すると返済金額は増え、月々の負担は重くなることも。この点は注意が必要です。
デメリット②：空室が出ると自己資金で返済しないといけない
物件に空室が生まれ家賃収入がなくなると、自己資金でローンを返済しないといけません。また、ローンを組む際の自己資金の額などによっては家賃収入より返済額が多くなり、足りない分を毎月の給与から補填しないと駄目なこともあります。
不動産投資ローンの選び方
デメリットはあるものの、それを補って余るほどのメリットがある、不動産投資ローン。どのように選べばよいでしょうか。
選び方①：アパートローンなのかプロパーローンなのか
最初の手順は2種類あるローンのどちらを利用するのかという点。アパートローンは条件が決まっているので使いやすく、審査もプロパーローンに比べると短いのが特徴です。ただし、一棟物件など高額の物件を長期で運用したいなら、融資上限のあるアパートローンでは条件が折り合わないことも。
その場合はプロパーローンを検討すること。普段の仕事と並行して区分マンションなどを持ちたいなら前者、より事業性をもって取り組みたいならプロパーローンと考えればよいでしょう。
選び方②：変動金利なのか固定金利なのか
月々の返済額を抑えたいなら変動金利、金利の変動リスクを抑えたいなら固定金利を選ぶのが一般的な考え方です。返済期間が長くなればなるほど金融市場は変化する可能性が高いので、返済負担は重くなるとしても固定金利を選ぶと安心ですし、毎月の支出も把握しやすくなります。ただし、金利が変わっても柔軟に対応できる資産があるなら変動金利を選択した方が、コスト負担は軽くなります。
しかし、固定金利型を選択できる金融機関は少なく、不動産投資用ローンの場合には変動金利型が一般的なので、様々な金融機関に赴き固定金利型の商品があるのかを確認してみましょう。両者のメリット・デメリットと自身の状況を照らし合わせて考える事が大切です。
提携金融機関の不動産投資ローンを活用する
住宅ローンに比べると不動産投資ローンを取り扱う金融機関は少なく、投資家自らが金融機関を探すのは、とても骨の折れる作業です。それよりは、不動産販売会社が提携しる金融機関から選ぶ方が、断然手間はかかりません。不動会社からの紹介ということで審査が通りやすく、金利などの条件が優遇されることもあります。非常にお勧めの方法です。
金融機関を徹底比較！自分に合うところを見つけよう
不動投資ローンを提供する金融機関は多岐に渡りますが、それぞれで特徴は異なります。代表的な融資先を事例に解説しましょう。
金融機関①：日本政策金融公庫
日本製遺作金融公庫は政府系に金融機関。民間金融機関の補完や国民生活の向上に資する業務を行っていて、そこには不動産賃貸業への融資も含まれます。融資上限が少なく借入期間も長くて15年と短いのですが、個人の属性に対する審査は他の金融機関より緩いとされています。金利は収入など個別の要素で決まりますが、2％以下が大方の目安となるでしょう。対象エリアは全国なので、エリアを気にせずに融資を受けられるのもメリットです。
ただし、頭金を求められますので、金銭的にゆとりがある方が検討する事が一般的になります。
金融機関②：都市銀行／メガバンク
いわゆる大手銀行です。基本的には支店のあるエリアで超優遇事業用融資を行いますが、大手企業の役員や資産家といった優良顧客が対象で、過去の実績も重視。一般的な属性の人が借りられる可能性は低いといえます。狭き門ですが、これをクリアすると他種別の金融機関に比べると低金利・長期間・大規模融資を受けられる可能性が高くなります。
金融機関③：地方銀行
業務を展開しているエリアで融資を行う、地域密着型が地方銀行の特徴です。都市銀行に比べると融資条件が緩くなりますが、金利はやや高くなります。
金融機関④：信用金庫／信用組合
地方銀行よりも地域密着型を標榜する信用金庫／信用組合は、融資エリアも事業エリアに限定されます。ただし、地域の活性化という観点から不動産投資ローンに取り組むところは少なくなく、都市銀行や地方銀行に比べると融資を受けやすい場合もあるようです。金利に関しては地方銀行と同等か少し高くなる可能性があります。
金融機関⑤：ノンバンク
融資をメイン業務とするノンバンクは不動産投資ローンにも積極的です。オリックス銀行や三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス、ジャックスなどが有名どころで融資を受けやすいのは魅力的。対象エリアも広範にわたります。銀行の審査が通らない人が借りられることもありますが、その分、3％前後～４%台など金利は高く設定されるのが一般的です。
業務提携が取れている不動産会社からの優遇金利で最低1.6％（2021年8月時点）で借りられますので、各不動産会社に提携がある金融機関の情報をもらう事が大切です。金融機関と業務提携が取れているという事は会社の信用力に直結しますので投資パートナー選びにおいても一つの目安となるでしょう。
不動産投資の借り入れで失敗しないために
以上のように、不動産投資ローンの種類・借入先は多岐に渡り、投資家自身の属性や資産規模、賃貸経営の有無・実績など、さまざまな要因が諸条件を左右するのが実態です。しっかりと照らし合わせて、相性のよい金融機関を見つけるのが、投資の成否を握るといえるでしょう。
ただし、何より大事なのは「価値のある物件」を選ぶことです。いくら融資のパートナーが見つかったとしても、空室を抱えると月々の返済は苦しくなるだけ。金融機関の担当者も、資産価値が低く空室リスクの高い物件にお金を貸すことはありません。
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