不動産投資初心者におすすめの地域や物件選び、失敗しないための注意点を紹介します。

長引く不況や年金問題など、わたしたちを取り巻く経済状況は決してよいものとは言えません。
そこで、最近は副業をしたり投資をしたりといった形で収入を増やすための工夫を検討する人が多くなりました。仕事をしながらでもすぐに挑戦しやすいのが投資です。
とはいえ、投資というと失敗するのではないかという不安もあります。今回は、初心者でも挑戦しやすい不動産投資について紹介をしていきますので、ぜひ参考にしてみてください。

投資初心者に不動産投資がおすすめの理由

「投資をはじめたいけど何から手をつければいいかわからない」と悩んでいる方は少なくありません。そんな投資初心者の方におすすめしたいのが、不動産投資です。なぜ不動産投資が投資初心者におすすめなのか、その理由をご説明します。

・理由1：低リスクであること
数ある投資の中でも不動産投資は、比較的リスクが少ない投資方法として知られています。FXや仮想通貨投資のように大幅な価格変動が起きることもなく、変動が起きたとしても資産価値がマイナスになることはありません。元本割れのリスクがほぼないにも関わらず、利回りが4～5％という高めの傾向にあるのもポイントです。

・理由2：安定収入につながること
不動産投資はリスクが少ないだけではなく、賃貸として貸し出すことで安定した収入を得られる点も特徴です。賃貸収入の最大の特徴は景気に左右され辛い点です。今年は不景気だから来月の家賃は半分になりますという事は無いですよね。また、賃貸管理を行う管理会社を上手に活用することで、オーナー自身は管理の手間なく収入を得られます。

・理由3：節税対策になること
不動産を購入してから1、2年ほどは所得住民税の控除を受けられる傾向にあるため、節税対策にもぴったりです。せっかく投資で利益を得られても、高額の所得税を支払うことになっては意味がありません。その点不動産投資は、節税対策の面からも投資商品として効率良く稼げるでしょう。

 

不動産投資とは

不動産投資は、物件を購入したら終わり、というわけではありません。不動産投資とはどのような投資方法なのか、利益が出る仕組みについてご説明します。

・不動産投資で利益が出る仕組み
不動産投資で利益を出すためには、大きく分けて2種類の方法があります。
①賃貸収入を得て利益を出す方法
②物件を安く購入し高く売って利益を出す方法
②の方法はある程度投資に慣れてからでないと、簡単に利益を出すことができません。

そのため、投資初心者の方には①の「賃貸収入を得て利益を出す方法」をおすすめします。賃貸収入を得るためには、不動産を購入し、誰かに貸し出すことが必要です。不動産購入をはじめとする初期費用はかかりますが、リスクが少なくリターンも比較的安定しています。（※2021年6月1日現在は頭金0円からでも始められます。）

・不動産投資の種類
ここまで不動産投資で利益を出す方法について簡単に説明してきましたが、ここからは不動産投資の種類についてお話していきます。それぞれのメリット・デメリットをチェックして、自分に向いている不動産投資を考えてみましょう。

区分マンション
区分はマンションの一室を購入して、賃貸物件として第三者に貸し出す方法です。不動産投資の中でもメジャーな方法とされています。

選べる物件数も多いので、条件に合った物件を見つけやすく、融資を受ければ初期費用も抑えられるので、初めての方でも選択しやすいでしょう。ただしこちらの場合、あくまで購入した部屋のみが投資物件になります。そのため、投資であまり大きな利益は期待できませんが、物件評価の高いエリアをしっかりと選定し、将来的な賃貸需要を確保できる物件であれば、安定収入によってローンの返済や設備費用なども支払いが出来ますので、死亡保障やがん保障を備えた守りの資産として保険商品と比較される商品です。

攻めの投資で儲けたいと思っている方にはあまり面白みは無いので、資産運用の初心者の方に向いている方法と言えるでしょう。

一棟マンション・アパート
こちらはマンションやアパート一棟をまるごと購入して、それぞれの部屋を貸し出す方法です。区分マンションに比べると収入金額が大きく利回りが高いので、収入ゼロになる可能性が低くなります。

ただし、スルガ銀行によって様々な問題点も指摘されているので融資を受ける事が難しくなっているため、多額な元手資産が必要です。さらに維持管理費用に関しては、区分マンションの様に引き継がれている修繕積立金がないので、大きな出費がかかりやすい点が難点です。また、マンション選びを誤ってしまうと初期投資が回収できない危険や毎月の支払いを払う事が出来ない事もあります。投資初心者が手を出すにはリターンが大きい分、リスクが高い投資方法でしょう。

戸建て
こちらは一戸建てを購入する不動産投資方法です。銀行からの借入は期待できないので現金での購入になりますが、中古の戸建て物件であれば数百万円前後から購入ができます。そのため、区分や一棟よりも小規模で始めやすいのが特徴です。戸建ての賃貸需要は近年増加傾向にある他、一度入居者が入れば長期的に利用する方が多いことから、安定した収入を得やすいのもメリットとしてあります。

ただし、物件によっては大規模リフォームが必要なため、リフォームで初期費用が大幅にかかる可能性があるので注意が必要です。また、不動産投資だけでなくリフォームについても勉強する必要があります。戸建ての場合は土地を含め権利関係が複雑なケースも多いため、信頼できる業者への相談が必須です。

 

不動産投資初心者が失敗しないための注意点

不動産投資はどの物件を選ぶかによって、利益率や管理方法が異なります。できるだけ失敗しないようにするためにも、最低限の注意点をチェックしておきましょう。

・注意点1：物件選びの難しさ
不動産投資において最も重要なのが、1にも2にも需要の高い物件選びが最重要です。不動産投資の最大のメリットが家賃収入であるのと同時に、家賃収入が入らない事が最大のリスクです。

長期間の資産運用という位置付けで不動産投資を始める方が多いので、今だけではなく将来に渡って借手が見付かりやすい物件を探しましょう。空室期間が長期的に続いてしまう場合、運用方法そのものを見直す必要もあります。

・注意点2：災害のリスク
不動産は有形資産のため、災害によって資産そのものを失う可能性もあります。どんなに管理を気をつけていても、火事や地震によって建物そのものが全壊してしまうケースも少なくないのです。万が一に備えて保険に加入するなど対策方法はいくつかあります。しかし、資産価値が当初の予定よりも大幅に下がることもあるという点は頭に入れておかなければいけません。

マンション投資の場合には最悪のケースは免れますが、戸建て投資の場合にはハザードマップにて購入しようとしている物件について調べる事は必ずして下さい。物件そのものが使い物にならなくなったり場合によっては無くってしまう事さえあります。

・注意点3：節税効果には限りがある
不動産投資は他の投資方法に比べれば節税対策に効果的ですが、とは言え期待しすぎるのは御法度です。不動産所得では減価償却費やその他様々な経費を計上を用いることで節税対策が可能ですが、こちらが計上できる期間は限られています。不動産投資＝永久的に節税対策できる投資方法というわけではない、という点は覚えておきましょう。

 

不動産投資初心者におすすめの投資物件

不動産投資初心者が物件を選ぶ際、目先の利益を考えないことがポイントです。「安く購入できるから」と安易に購入した場合、需要の低い物件を選んでしまう可能性があります。
物件を選ぶ上で重要なのが、“周辺環境を見て判断する”ということです。近隣に会社や学校、商業施設など人が出入りする建物がある場合、物件の借り手が見つかりやすい傾向にあります。

ただし大型の会社や学校が1つあるだけでは安心できません。その建物が無くなった瞬間に、賃貸物件の需要も無くなってしまう可能性が高いです。そこで、今の状態だけでなく周辺環境の将来性も考えた上で物件を選ぶべきでしょう。

また、災害リスクが低い物件を選ぶことも重要です。中古物件購入の場合は特に、築年数・耐震性能なども確認した上で選ぶようにしましょう。そして、新築・中古に関係なく広い範囲で物件を探すこともポイントです。不動産投資において「新築だから安心」「中古だから心配」という考え方はありません。できるだけ初期コストを抑えて利益率を上げられる物件を選ぶためにも、物件そのものの価値を見ぬくことを忘れないようにしましょう。

 

不動産投資初心者におすすめのエリア

不動産投資初心者が物件を選ぶ際には、これらのエリアを選ぶのもおすすめです。

・エリア1：アクセスが良好な地域
ターミナル駅から直通で20分前後の不動産であり、かつ、複数路線が使える不動産は人気が高いです。反対に都心まで1時間圏内のベッドタウンを狙うのも一つの手です。いずれにせよ、できるだけアクセスが良好な地域を選ぶと借手が集まりやすいでしょう。また、その様なアクセスの良い最寄駅から徒歩8分以内の物件を一つの基準として考える事も良いでしょう。

・エリア2：生活がしやすく治安が良い地域
ファミリー向け物件の購入を検討している方は、生活がしやすく治安が良い地域を選ぶのをおすすめします。また、その物件のある学区やスーパーなどの商業施設は必須です。アクセスよりもこちらを優先するというファミリー層は多い為です。そのため戸建て賃貸もニーズが高く、人気があります。一度住み始めると長期的に住む方が多いエリアと言えるでしょう。

区分マンションの場合では、商店街よりは仕事帰りに深夜まで空いているコンビニやスーパーマーケット、一人で立ち寄れる弁当屋や食事処が求められます。
賃貸ターゲットの需要に合わせた街、物件選びをしていきましょう。

・エリア3：人が集まりやすい地域
企業や学校、商業施設などが複数集まっており、人が集まりやすい地域の物件も安定して借手が見付かる傾向にあります。入れ替わりは激しい場合もありますが、退去者が出てもすぐに新しい入居者が見付かりやすく、中には法人契約で物件を抑えてくれることもあります。空き物件になるリスクが低いという点で、不動産初心者にとっても手を出しやすい地域と言えるでしょう。

 

不動産投資初心者におすすめの勉強方法

不動産投資で失敗しないためには、1にも2にも勉強が欠かせません。とは言え、高額なセミナーに参加して勉強する必要はないです。どのような勉強をすればよいかわからないという場合には、以下の方法で勉強するといいでしょう。

・勉強法1：初心者向けサイトをチェック
不動産投資初心者に向けて、無料で情報を学べるサイトはとても豊富です。知っておきたい基本的な知識や物件選びのポイントなど様々な観点から情報がアップされています。幅広く知識を身につけるためにも、複数のサイトを巡って学ぶといいでしょう。随時情報を更新しているサイトをチェックすると、不動産に関する最新情報をチェックできます。

・勉強法2：動画で勉強
文字を読むのが苦手という方は、動画で勉強する方法もあります。YouTubeなどの無料動画サイトでは、現役の不動産会社社員などのプロが初心者向けに情報公開していることも多いです。有料サイトを利用しなくても、無料で幅広く情報を学ぶことができます。動画なら、文章を読むのが苦手という方や、家事や育児で忙しい人も目を通しやすいです。すき間時間を見つけて楽しく勉強できるのが動画の魅力でしょう。

・勉強法3：信頼できる専門家に相談
本格的に物件購入をするとなったら、やはり専門家の手を借りた方が安心です。ある程度自分で勉強して知識を得られたら、実績経験豊富な不動産投資の専門家に相談をしてみましょう。事前に勉強しておくことで、専門家の意見を参考にしながら自分で納得して投資が始められます。

相談する際には、不動産会社や業者に複数相談することが大切です。対人間のものなので、相性があります。考え方はもちろん、持っている不動産のタイプも様々です。複数のところで相談をすることで良い専門家と出会えるのはもちろん、条件的にも金額的にも理想的な物件に出会いやすくなります。

 

まとめ

不動産投資は初心者でもリスクが低く、始めやすい投資方法として親しまれています。勉強することは多いですが、正しく運用できれば安定した収入を得やすいのも魅力です。自身に向いている不動産を選択して、楽しい運用ライフを送りましょう。

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