2022.04.28

不動産投資の5つのリスクをご紹介！具体的なリスクの内容と対処法

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、事前にリスクの内容を知り、適切に対処すれば被害を最小限に抑えることが可能です。本記事では、不動産投資の代表的な5つのリスクについて解説すると共に、具合的な対処法をご紹介していきます。

不動産投資のリスク1：空室リスク

不動産投資でもっとも気を付けなければならないのが「空室リスク」です。賃貸経営するうえでは、リスクの大部分を占めるのが空室リスクです。そのため、不動産投資を成功させるには、空室リスクに適切に対応し、準備をしておくことが大切です。

リスクの概要
空室リスクとは、居室が空室になってしまい賃料を得られないリスクのことをいいます。不動産投資で賃料を得るためには入居者を確保する必要があり、当然の事ながら入居者がなく空室では、賃料を得ることができません。そのうえ賃料は得られなくてもローンの返済や毎月の管理費などの支出は支払い続ける必要があるので、自己資金で費用を賄わなければいけない場合もあるのです。

対処法
空室リスクに対処するには、そもそも賃貸ニーズの高い物件を見極めることが何より大切です。物件自体の状態だけでなく、その物件が所在する立地や周辺の人口推移の見込み・再開発や最寄り駅沿線の主要ターミナルの今後の状況など、事前にしっかりとリサーチして物件を選ぶ事が大切です。その為、不動産投資を行う上での最大のリスクである「空室リスク」に関しては、購入する前にしっかりと対応しておくことが必要になります。もちろん、どんなに良い立地の物件であっても管理が行き届いていない物件では「空室リスク」は上昇してしまいます。物件購入後も、適切に修繕や設備交換をして「住みたい」と思われる環境を整えておくことが大切です。
また、物件の管理や入居者の募集を任せる賃貸管理会社の選び方も大きなポイントになります。日常的な管理の質は入居者の満足度にもつながるものであり、入居者を探し出せるかどうかも賃貸管理会社の力に大きく左右されるものです。

賃貸管理会社を選ぶ際には、契約内容や実績・評判などから総合的に判断して、信頼できる管理会社を選ぶようにしましょう。
最近では、契約書の条文の内容でがちがちに固められてしまい、賃貸管理会社の途中解約や管理変更が出来ないという事例も見受けられますので、契約する前に管理内容をしっかりと確認した上でご契約するようにしましょう。

不動産投資のリスク2：滞納リスク

次に、滞納リスクがあります。家賃を滞納されたら、将来的に回収すればよいと考える方もいらっしゃるでしょう。確かにそうした側面はありますが、回収できないことも多く、状況次第では空室よりもっと大きな損害をもたらすことが多い点に注意しなければなりません。

リスクの概要
滞納リスクとは、家賃を支払わずに滞納されてしまうリスクのことをいいます。当然ですが、家賃を滞納されてしまうと、家賃収入を得られません。
日本賃貸住宅管理協会の賃貸住宅景況調査によると、2021年下期での全国の滞納率は5.0%となり、首都圏では4.1%・関西圏では8.2%に上るという結果が出ています。これは、全国で20人に1人は家賃滞納しているともいえるため、家賃滞納は身近なリスクともいえるのです。空室と同様に、家賃収入を得られない状況ですが、空室の場合は新しい入居者を募集すれば解消する問題でもあります。
しかし、家賃滞納の場合は、すでに入居者がいる状態のため新しく入居者を募集できません。

うっかりによる払い忘れ程度であれば問題ありませんが、悪質な滞納の場合には家賃収入を得られない状況が長期間の間続いてしまい、立ち退きなどの対応をとるにも裁判所などで手続きが必要になるものです。その場合は、長期間賃料を得られないだけでなく、手続きの費用まで発生するなど、オーナーにとっての大きな負担になりかねません。

対処法
滞納リスクへの対処法としては、入居者の審査をしっかりすることが挙げられます。管理会社と連絡を取り合い、入居前審査を念入りにすると良いのですが、審査が厳しすぎると入居者が現れず空室になってしまうため、審査はバランスが重要になります。
家賃債務保証業者という、入居者が滞納した場合や退去時の原状回復費用の回収などを一手に引き受けてくれる収納保証会社へ、入居者は必須加入にしてもらえるとオーナー様の煩わしい滞納対応業務が無くなりますので、その様な取り組みも視野に入れて「滞納リスク」への対応をしていきましょう

不動産投資のリスク3：金利リスク

不動産投資を行う殆どの方は、基本的にローンを組んで不動産を購入するのが一般的です。そのため、金利リスクにも注意しなければなりません。

リスクの概要
金利リスクとは、金利が上昇することでローンの返済額が増加してしまうリスクのことをいいます。高額な借り入れを長期でする場合、金利が数パーセント上昇しただけでも返済総額は大きく増加します。

仮に、2,000万円を返済期間20年で借り入れたとしましょう。金利が1.5%の場合、月々の返済額は96,509円・返済総額23,162,160円となります。
この金利が2.5%に上昇すると次のようになります。
月々の返済額は105,980円・返済総額25,435,200円となるのです。
金利上昇によって毎月の返済額が増えると、収支が悪化し不動産投資が赤字になってしまう可能性も高くなるので注意が必要です。

対処法
金利上昇リスクへの対処法としては、次のようなことがあります。
・金利の低いローンへの借り換え
・繰り上げ返済
・頭金を多く入れる（自己資金比率を高める）
・固定金利で借り入れる
金利上昇リスクへの対処法は、なるべく借り入れる額を少なくすることが有効でしょう。頭金を多く入れ借入総額を抑えることや、繰り上げ返済を活用すると金利上昇リスクへの対策にもなります。

ただし、頭金を多く入れるとレバレッジ率や生命保険の効果が低くなるというデメリットもあるので、レバレッジ率等を考慮して頭金の額を決めるようにしましょう。

不動産投資のリスク4：老朽化リスク

不動産という現物を所有するため、不動産の老朽化は避けられないものです。

リスクの概要
老朽化リスクとは、物件の老朽化が進み想定外の修繕費が発生してしまうリスクのことをいいます。物件の老朽化は避けられないため、事前にある程度の修繕費や資産低下を見込んで投資シミュレーションを立てているものです。しかし、その想定以上に老朽化が進むことで予定外の出費が発生し、収支に大きく影響してしまうこともあります。
また、老朽化が進むと修繕費が嵩むだけでなく、次のような損失も発生するものです。
・空室
・家賃の値下げ
・資産価値低下による売却損

老朽化した物件では、適切に修繕ができていなければ入居者を確保しにくくなり、空室や入居者募集のために賃料の値下げが必要になります。また、物件自体の資産価値が低下してしまうと、売却しても損失が出てしまう可能性もあるでしょう。

対処法
老朽化リスクへの対処としては、次のようなことが挙げられます。
・定期的なメンテナンス
・建物管理会社選びをしっかりする
・老朽化時の賃料下落も資金計画に組み込む
・賃料の値上げを目的として、お金をかけてリノベーションを行って収益化を図る

老朽化は適切にメンテナンスすることで、突発的な修繕が必要な事態を避けられるものです。そのため、修繕ノウハウがしっかりしている建物管理会社を選ぶことが重要になります。質の良い建物管理会社であれば、修繕計画を立て、費用もシミュレーションしているものです。

反対に、修繕計画があいまいな建物管理会社は、後々に大きな修繕費が発生する可能性があるので注意しましょう。また、収支計画を立てるうえでは老朽化による家賃下落も考慮した計画を立てることで、想定外の収入低下を防げます。
また、最近ではリノベーション事業も活性化されていますので、先ずは簡単に行う事の出来る事を始めてみるのは如何でしょうか。収納スペースを再設置したり、姿見鏡の設置やシャワーヘッドの交換・シャワートイレの設置等のプチリノベは、他の物件との差別化も図れますので効果が高い再投資法になるでしょう。

不動産投資のリスク５：天災・事故リスク

不動産投資では、高い確率ではありませんが、天災・事故リスクはゼロにできないリスクです。これらのリスクは、一度起こった時の影響が非常に大きいため、万が一に備えておくことが大切です。

リスクの概要
天災リスクとは、地震や風水害・火事などの天災の被害に遭い不動産が倒壊などするリスクのことをいいます。近年は、毎年のように大きな災害のニュースを耳にするものです。
自然災害は、いつ・どこで起こってもおかしくなく、それを予想することも難しいものです。
不動産投資では、不動産という現物を所有するため災害にあうと建物の損壊や倒壊で高額な修繕費が発生する可能性があります。

また、事故リスクとは、自殺や孤独死・事件・事故などで事故物件化してしまい、家賃収入を得られなくなるなどするリスクのことです。
高齢化の進む日本では、孤独死するケースは珍しくありません。一度事故物件化してしまうと、部屋の原状回復費用の負担だけでなく、他の部屋の入居者まで退去してしまうことや、家賃の下落などで収入が大きくマイナスになる可能性が高くなります。
事故物件となった物件は、賃貸に貸し出す際にその旨を告知しなければなりません。そのため、入居者がなかなか決まらないことや、決めるために家賃を大幅に値下げしなければならないケースも多いのです。
天災リスク・事故リスクは、偶発的に発生するため防ぐことが難しいですが、損失を少なくする方法はあるので、しっかりと対処しておく必要があります。

対処法
天災リスクへの対処法には次のようなことが挙げられます。
・火災保険への加入
・ハザードマップの確認
・エリアを分散して複数の物件を保有する

火災や自然災害への備えとして火災保険・地震保険への加入を検討することをおすすめします。また、自治体が発行するハザードマップでは、災害ごとにどのような被害があるのかを確認できるので、物件購入時に確認するようにしましょう。エリアを分けて複数の物件を所有することで、一つのエリアで災害があっても他の物件で損失をカバーできるようになります。

一方、事故リスクへの対処法としては、次のようなことが挙げられます。
・各種保険への加入
・複数の物件を保有する

火災保険の特約として、孤独死などの事故が発生した際に保険金を受け取れるものがあるので、加入を検討するとよいでしょう。また、天災リスク同様、複数の不動産を所有することで損失をカバーできる可能性があります。

まとめ

動産投資の代表的なリスクとその対処法をお伝えしました。
不動産投資には、「空室リスク」「滞納リスク」「金利リスク」「老朽化リスク」「天災・事故リスク」があります。不動産投資するうえでは、さまざまなリスクがあり避けられないものです。

しかし、リスクはゼロにできなくでも、正しい知識と、正しく対処する事が出来れば大きな損失を防ぐことは可能です。
この記事を参考に、不動産投資のリスクについて正しく理解し、不動産投資での成功を目指しましょう。

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