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不動産投資で節税になるって本当?節税になる仕組みを解説

不動産投資で節税になるって本当?節税になる仕組みを解説

不動産投資を始めることで節税になると聞いたことがある方もいらっしゃるでしょう。本記事では、不動産投資に取り組むことで節税になる可能性のある税金について、それぞれの仕組みなどを詳しく解説していきます。

不動産投資で節税できる3つの税金

不動産投資で節税できる税金には、次の3つがあります。

・所得税・住民税

・相続税

・固定資産税

不動産投資で節税効果を得るには、なぜ節税できるのかという仕組みを理解しておくことが大切です。仕組みをしっかり理解しておかなければ、節税どころか不動産投資の収支を悪化させてしまうこともあるのです。

以下では、それぞれの節税の仕組みについて解説するので参考にしてみてください。

 

所得税・住民税

まずは所得税と住民税の節税について見ていきましょう。

不動産投資での所得は、所得区分で「不動産所得」に属し、所得税・住民税の課税対象です。

不動産所得では、所得税法69条に定められている損益通算を利用して所得額を減らすことで、所得税・住民税を抑えることができます

不動産投資の赤字を損益通算できる

損益通算とは、不動産所得での赤字を給与所得などの他の所得の黒字と相殺して申告できる制度のことです。仮に、不動産所得で200万円の赤字があり給与所得500万円の場合、確定申告をする事によって相殺し、所得を300万円にする事ができます。

一般的なサラリーマンの場合、所得税は会社の給与から天引きで納付済みです。上記の場合は、すでに500万円に対しての所得税が納付済みとなります。これを、所得額300万円に対しての所得税となるため、納めすぎている200万円に対する所得税が還付されるのです。

所得税は、所得が多ければ税率も高くなる累進課税制度となり、税率は以下のようになります

課税される所得金額

税率

控除額

1,000円 から 1,949,000円まで

5%

0円

1,950,000円 から 3,299,000円まで

10%

97,500円

3,300,000円 から 6,949,000円まで

20%

427,500円

6,950,000円 から 8,999,000円まで

23%

636,000円

9,000,000円 から 17,999,000円まで

33%

1,536,000円

18,000,000円 から 39,999,000円まで

40%

2,796,000円

40,000,000円 以上

45%

4,796,000円

出典:国税庁「タックスアンサー No.2260 所得税の税率」

最大で45%もの課税となるため、所得が多い人ほど不動産所得で給与所得を相殺するメリットが大きくなるでしょう。

また、住民税は所得に関わらず所得に対して一律10%課税されます。住民税は、前年の所得に対して課税されるため還付という形ではなく、前年と同じ年収の場合でいれば毎月の手取り額が増える計算になります。所得額を小さくして申告することで納税額を少なくできます。これも、所得額を小さくすることで納税額を減らせられるので、不動産投資での節税効果が見込めるのです。

赤字が残る場合は次年度以降も繰越可能

不動産所得では、赤字部分を翌年以降に繰越控除できるというメリットもあります。繰越控除によりその年だけで赤字を控除しきれない場合、最大3年繰り越せるのです。

例えば、1年目の不動産所得での赤字が500万円あり、毎年の給与所得が300万円の場合をみてみましょう。

なお、2年目以降の不動産所得は加算せず計算します。

・1年目:300万円-500万円(損益通算)=-200万円

・2年目:300万円-400万円(繰越控除1年目)=-100万円

・3年目:300万円-300万円(繰越控除2年目)=0万円

・4年目:300万円-200万円(繰越控除3年目)=100万円

上記のように、3年目までは所得がマイナスのため、所得税・住民税が課税されません。

4年目も所得額を小さくできるので、節税効果が見込めるでしょう。ただし、3年目でも控除きしれなかった額は、それ以降に繰り越せないので注意が必要です。

また、不動産投資で赤字を作りやすくする仕組みに、減価償却と青色申告特別控除の活用が挙げられます。

減価償却とは、物件の購入額を購入年に一括計上するのではなく、償却期間に応じて按分して経費計上する会計上の処理のことです。減価償却は実際の支出を伴わない経費のため、実際の不動産運営は黒字でも会計上赤字で申告でき、節税効果が見込めます。

また、確定申告を青色申告することで、青色申告特別控除を活用でき最大65万円の控除を受けられ、所得税・住民税の節税が可能です。

ただし赤字による損益通算は注意が必要

不動産投資で所得税・住民税を節税するのは、赤字経営であることが前提です。先述した、減価償却や青色申告特別控除を利用した赤字であれば問題ないでしょう。しかし、実施に収入が少ないことや経費が多く掛かっている本当の赤字経営であれば、節税できたとしても不動産投資自体がうまくいっていない状態といえます。その状態では、2棟目以降の融資が難しくなることやキャッシュフローの悪化につながる可能性があります

基本的に、不動産投資は投資ですから、儲けるために取り組んでいるはずです。節税目的で赤字経営にする意味があるのか、慎重に検討するようにしましょう。

 

相続税

相続税とは、個人の死亡に伴い資産を相続する人に課せられる税金です。不動産投資は、この相続税対策としても有効になります

不動産は相続税の計算上安く計上しやすい

相続税は、相続する財産に応じて税率を掛けて算出します。相続税を抑えるには、この課税対象財産を小さくすることが有効であり、不動産の所有がその選択肢となるのです。相続税の計算の際、不動産は時価よりも安く評価されるため、相続税を抑えられるという特徴があります。

仮に、1億円を相続する場合を見てみましょう。現金で1億円を相続する場合、1億円に対して相続税が課せられます。それに対し、不動産では次の評価基準を参考にすることが一般的です。

・建物:固定資産税評価額

・土地:固定資産税評価額や相続税路線価

これらの評価額は、時価の7~8割ほどとなります。そのため、同じ1億円でも不動産で所有すると、7,000万円~8,000万円の評価額に対して相続税が課せられるのです。また、不動産の購入でローンを組んでいる場合、ローン残額は負債としてマイナス計上できるため、課税額を下げることにもつながります。

第三者に賃貸しているとさらに相続税が安くなる

不動産の評価では、賃貸として貸し出している不動産では評価額が下がるという特徴があります。賃貸として貸し出す場合、自分で自由に不動産を活用しにくくなるものです。そのため、活用の幅が狭まることを考慮して評価額が下がる仕組みが採用されているのです

例えば、賃貸用の建物が建っている土地のことを「貸家建付地」といい、評価額は次のように算出します。

評価額=土地の評価額-(自用地としての評価額×借地権割合(30%~90%)×借家権割合30%×賃貸割合)

仮に、土地の評価額が1億円、借地権割合50%・賃貸割合80%の場合を見てみましょう。

この場合、何も建っていない土地の場合は、評価額は1億円です。

対して、賃貸用の物件を建設した場合の土地の評価額は次のようになります。

評価額=1億円-(1億円×70%×30%×80%)=8,320万円

このように、建設していない場合に比べ1,680万円もの差が出てくるのです。

借地権割合などは、土地ごとに定められており、国税庁のホームページで確認できるので、一度シミュレーションしてみるとよいでしょう。

特例も活用できる

土地に建物を建設することで、相続時に「小規模宅地等の特例」を受けられる可能性があります。小規模宅地等の特例とは、事業用や居住用として利用していた土地を相続する場合、評価額の減額を受けられる制度です。不動産の貸付事業に使用している土地も対象となるため、不動産投資物件でも活用でき、節税が期待できます。

不動産投資物件の場合、「貸付事業用地等」の条件を満たすことでこの特例を適用でき、200平方メートルまでの部分の評価額を50%減額できます。ただし、不動産賃貸業を引き継ぐことなどの条件があるため、適用できるのか確認しておくようにしましょう。

 

固定資産税

固定資産税とは、不動産所有者に課せられる税金です。土地や建物だけでなく、山林や田畑・工場などおおよそすべての不動産に課せられ、毎年1月1日の所有者に納税義務が発生します

不動産投資で不動産を所有する以上、毎年固定資産税が発生するものです。固定資産税は、不動産によっては数十万以上と大きな負担になります。そのため、固定資産税の節税についても理解しておく必要があるのです。

土地の上に建物を建てると固定資産税が安くなる

固定資産税は、以下のように算出します。

固定資産税=固定資産税課税評価基準×1.4%(標準課税)

土地や建物の評価額に対して1.4%の税率を乗じて、固定資産税が算出されます。この固定資産税評価基準額は、土地として所有するよりも土地に建物を建設することで軽減できるという特徴があります。

「小規模住宅用地」に該当することで、1戸につき200平方メートルまでの部分の固定資産税が6分の1になるのです。小規模住宅用地は、賃貸用物件であっても適用できます。そのため、すでに土地を持っている人は、アパートやマンションを建設することで固定資産税を安くできるのです。

 

まとめ

不動産投資で得られる節税効果について解説しました。不動産投資では「所得税・住民税」「相続税」「固定資産税」の節税効果が見込めます。

しかし、それぞれの節税の仕組みを理解しなければ、効果を得にくく不動産投資自体の損失につながる可能性もあるので、注意しなければなりません。

不動産投資では賃貸収入をプラスにするという本来の目的を見失わずに、そのうえで節税効果を狙うことが大切です。この記事を参考に、不動産投資を成功させながらも上手に節税できるようにしてきましょう。

 

 

 

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