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不動産投資の利回りの種類と計算式を解説!物件購入時に利回りをどう活用する?

不動産投資の利回りの種類と計算式を解説!物件購入時に利回りをどう活用する?

不動産投資に取り組んでいると物件の利回りを見ることがあるでしょう。その際、利回りにはいくつかの種類があり、それぞれどのように計算されているのかを理解しておくことが大切です。本記事では、利回りの種類やそれぞれの計算式など解説するとともに、利回りを見る際のポイントについてもご紹介していきます。

不動産投資の利回りの種類

不動産投資の利回りの種類と計算式を解説!物件購入時に利回りをどう活用する?

不動産投資の利回りとは、不動産購入額に対しての収入の割合のことを言います。不動産投資するうえでは、この利回りは重要なポイントとなります。しかし、利回りと言ってもいくつか種類があり、内容が異なるものです。利回りの内容を理解していないと「思っていたより利益が出ない…」ということになりかねず、場合によっては不動産投資が失敗する可能性もあるでしょう。不動産投資に取り組む上では、それぞれの利回りが、どのような数字を表すのかを把握することが重要です。
利回りには、大きく分けて次の2つがあります。

・表面利回り
・実質利回り

以下、それぞれについて見ていきましょう。

表面利回り

表面利回りとは、不動産購入額に対する収益性を示した数字です。不動産広告などで目にする利回りも、表面利回りが多いでしょう。表面利回りは、現時点での家賃収入と物件価格で簡単に算出できるので、収益性の目安として活用されます。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷不動産購入額×100

例えば、1,000万円で不動産を購入し家賃収入が年100万円ある場合の表面利回りは次のとおりです。

100万円÷1,000万円×100=10%

ただし、表面利回りは必要な経費が考慮されていないため、実際に手元に残るお金とは大きく異なるので注意が必要です。

実質利回り

必要な経費などの支出まで考慮した利回りのことを、実質利回りと言います。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間経費)÷(不動産購入額+購入時コスト)×100

経費としては、次のようなものが該当します。

・委託管理料
・修繕費
・共有部分の光熱水費
・消耗品や交際費
・固定資産税や都市計画税
・保険料
・借入時の金利

例えば、1,000万円で購入し家賃収入が年間100万円、修繕費などの掛かった経費が年間50万円の場合は、次のとおりです。

(100万円-50万円)÷1,000万円×100=5%

実質利回りは、経費などのコストも考慮するため、より実際の利益に近い数字となります。

想定利回りと現行利回りの違いとは?

表面利回りは、「想定利回り」や「現行利回り」と呼ばれる場合があります。

・想定利回り:

不動産価格に対する満室時を想定した家賃収入の割合

満室時家賃収入÷不動産価格×100

・現行利回り

現在の家賃収入を元に算出した利回り

現行の家賃収入(空室分は算入しない)÷不動産価格×100

想定利回りは、現在空室でも満室と想定して算出した利回りのことを言います。
それに対し、空室分の家賃収入を算入しないのが現行利回りです。

例えば、不動産価格2,000万円・家賃収入年間300万円(うち空室家賃年間60万円)・経費150万円の場合の、それぞれの利回りを見ていきましょう。

・想定利回り:300万円÷2,000万円×100=15%
・表面利回り(現行利回り):240万円÷2,000万円×100=12%
・実質利回り:(300万円-150万円)÷2,000万円×100=7.5%

このように、利回りの種類によって数字が大きく異なります。不動産広告では、特に想定利回りを掲載している場合が多いので、利回りの高さだけで判断するのは注意が必要です。

不動産投資の利回りの相場

不動産投資の利回りの種類と計算式を解説!物件購入時に利回りをどう活用する?

ここでは、不動産投資の利回りの相場について見ていきましょう。

都心の利回り相場

一般財団法人日本不動産研究所が公表している「2021年4月不動産投資家調査」によると、次のような結果が出ています。

〇期待利回り

 

ワンルームタイプ

ファミリータイプ

東京・城南

4.2%

4.3%

横浜

4.8%

4.9%

大阪

4.8%

4.9%

期待利回りとしては、4%台が目安となるでしょう。

地方の利回り相場

それ以外の地域での期待利回り(同期)は次のような結果が出ています。

 

ワンルームタイプ

ファミリータイプ

札幌

5.5%

5.5%

仙台

5.5%

5.5%

名古屋

5.0%

5.0%

京都

5.2%

5.2%

神戸

5.1%

5.2%

広島

5.7%

5.8%

福岡

5.0%

5.1%

期待利回りは、5%台と都心部よりも若干高くなる傾向があります。
期待利回り相場は、あくまで目安です。実際の利回りは、不動産毎や経営状況によって大きく異なるので上記の値は参考として判断材料の一つとしてください。

出典:一般財団法人日本不動産研究所「2021年4月不動産投資家調査」

不動産投資の利回りに関するポイント

不動産投資の利回りの種類と計算式を解説!物件購入時に利回りをどう活用する?

不動産利回りは数字の高さだけに注目すると、思わぬ落とし穴があるものです。ここでは、利回りに関するポイントとして次のことを紹介します。

・利回りが高い物件はその理由を探ろう
・利回りが低い物件にもメリットがある場合がある
・利回りだけで物件を選ばないことが大切

利回りが高い物件はその理由を探ろう

利回りが高い物件は魅力的ですが、利回りが高いのにはそれなりの理由があるものです。なぜ利回りが高いのかを把握することが必要になります。

例えば、次のような物件でも利回りが高いものがあります

・買い手が付かない物件
・瑕疵(かし:土地や建物にある、何らかの問題のこと)のある物件

このような物件は、利回りを高く設定しないと買い手が現れないため売主の事情によって利回りを高く設定する可能性があります。利回りが高くても、このような物件のでは、入居者が見つからないことや家賃を値下げせざるを得ない、修繕費が高額になる場可能性があるものです。利回りが高い物件には、お宝物件もありますが、注意しなければならない物件もあります。物件を選ぶ際には、利回りの高さだけでなく次のような点も確認しましょう

・設備が古くないか
・築年数や立地
・建物の状態
・告知事項
・再建築可能な物件か
・入居状態や入居者の情報

利回りが低い物件にもメリットがある場合がある

利回りが低い物件だからといって、必ずしも悪いわけではありません。
物件によっては、次のようなメリットがあるのです。

・立地がよく売却しやすいことが多い
・資産性が高く長く利益を得やすいことが多い

利回りが低い場合、毎月の収益性は下がりますが、長期間に渡って経営することや売却することを考えると、立地の良さや資産性の高さは大きなメリットとなります。また、資産性の高い物件であれば、家賃が下がりにくいため、長期的に安定した収入を確保できる可能性が高くなります。さらに、資産性が高ければ金融機関からの借り入れも低金利でできる可能性があり、毎月の支出を減らせるでしょう。
資産性の高い物件の条件としては、次のようなものがあります

・人気エリアに建っている
・土地の形がきれい
・メンテナンスが行き届いている
・建物が鉄筋コンクリート造り
・設備が充実している

資産性が高い物件であれば、長期的な収入を確保しやすいだけでなく将来的に売却もしやすくなるでしょう。ただし、利回りが低い物件を購入するのは、購入しても毎月の収支を黒字にできることが前提です。どんなにいい物件でも、不動産経営が赤字になるようなら投資は避けるようにしましょう。

利回りだけで物件を選ばないことが大切

利回りの数値は、あくまで参考です。利回りが高くても、空室が出てしまったり修繕費が高額になってしまったりすれば、実際の経営は赤字になる可能性があります。利回りの数字だけでなく、物件の内容や条件などを自分の目でしっかり精査した上で購入を判断することが大切です。

まとめ

不動産投資の利回りの種類と計算式を解説!物件購入時に利回りをどう活用する?

不動産投資の利回りについて、その種類や利回りの相場、利回りに関するポイントなど解説しました。不動産投資にはいくつかの種類があり、物件を判断する際にはどの利回りが使われているかをしっかり認識することが大切です。不動産投資における物件判断など、利回りを見る際にはぜひ本記事の内容を参考になさってください。

 

 

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