不動産投資の利回りの種類と計算式を解説！物件購入時に利回りをどう活用する？ | コラム | 中古マンション・不動産投資を中心にお客様の資産の相談パートナーになる株式会社クレド

2022.03.03

不動産投資の利回りの種類と計算式を解説！物件購入時に利回りをどう活用する？

不動産投資に取り組んでいると物件の利回りを見ることがあるでしょう。その際、利回りにはいくつかの種類があり、それぞれどのように計算されているのかを理解しておくことが大切です。本記事では、利回りの種類やそれぞれの計算式など解説するとともに、利回りを見る際のポイントについてもご紹介していきます。

不動産投資の利回りとは

不動産投資の利回りとは、不動産購入額に対しての、収入の割合を指します。不動産投資をするうえでは、この利回りは重要なポイントとなります。しかし、利回りと言ってもいくつか種類があり、内容が異なるものです。

利回りの内容を理解していないと「思っていたより利益が出ない……」ということになりかねず、場合によっては不動産投資が失敗する可能性もあるでしょう。不動産投資に取り組む上では、それぞれの利回りが、どのような数字を表すのかを把握することが重要です。

利回りには、大きく分けて次の2つがあります。

・表面利回り

・実質利回り

次項で詳しく解説していきます。

表面利回り
表面利回りとは、不動産購入額に対する収益性を示した数字です。不動産広告などで目にする利回りも、表面利回りが多いでしょう。表面利回りは、現時点での家賃収入と物件価格で簡単に算出できるので、収益性の目安として活用されます。

実質利回り
必要な経費などの支出まで考慮した利回りのことを、実質利回りと言います。表面利回りには、経費が考慮されていないため、表面利回りのみで判断すると思ったほど利益が出ないという場合があるのです。実際に投資する際には、実質利回りまで自分で計算する必要があります。

想定利回りと現行利回りの違いとは？
利回りには他にも「想定利回り」「現行利回り」もあります。どちらも、表面利回り同様に不動産購入額に対する収益性を示しています。この2つの違いは、収益性を「満室」か「現状」のどちらで算出するかの違いです。

想定利回りでは、満室時を想定した賃料で計算します。現状が空室でもすべての部屋が満室になったとして賃料を計算して利回りを算出するのです。不動産広告などでは表面利回りとして、想定利回りが掲載されている場合もあります。

それに対して、現状の入居状況を反映した利回りが現行利回りです。現状の入居者から得られる賃料収入を元に計算しているため、より実際の賃料収入での利回りが分かります。

利回りの計算方法

ここでは、利回りの計算方法について具体的に見ていきましょう。

表面利回り
表面利回りの計算方法は、以下の通りです。

表面利回り（％）＝年間収入÷物件価格×100

仮に、2,000万円の物件で年間の家賃収入が300万円の場合の表面利回りは以下の通りです。

300万円÷2,000万円×100＝15％

実質利回り
実質利回りは、表面利回りにさらに経費を考慮した数値です。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間経費）÷（不動産購入額＋購入時コスト）×100

経費としては、次のようなものが該当します。

・委託管理料

・修繕費

・共有部分の光熱水費

・消耗品や交際費

・固定資産税や都市計画税

・保険料

・借入時の金利

例えば、上記の例で年間経費が150万円かかっている場合を見てみましょう。

実質利回り＝（300万円－150万円）÷2,000万円×100＝7.5％

このように、表面利回りでは15％でも実質利回りでは7.5％と数字が大きく異なるのです。

不動産投資の利回りの相場

ここでは、不動産投資の利回りの相場について見ていきましょう。

新築・中古の利回り相場
新築・中古の平均的な利回りの相場は以下が目安です。

・新築：2～5％

・中古：3～7％

中古マンションは新築マンションよりも購入価格を抑えられるため利回りも高くなります。

ただし、中古マンションは築年数が経過しているとその分修繕費などがかさみます。利回りが高くても、経費が多く掛かり手元にお金があまり残らないという可能性もあるので注意しましょう。

また、利回りは新築・中古だけでなく、立地や地域によっても大きく異なるのであくまで目安として判断することが大切です。

エリア別の利回り相場
エリア別の利回りとして、都心と地方の利回りの相場をそれぞれ見てみましょう。

都心の利回り相場
一般財団法人日本不動産研究所が公表している「2021年4月不動産投資家調査」によると、次のような結果が出ています。

〇期待利回り

	ワンルームタイプ	ファミリータイプ
東京・城南	4.2％	4.3％
横浜	4.8％	4.9％
大阪	4.8％	4.9％

期待利回りとしては、4％台が目安となるでしょう。

地方の利回り相場
それ以外の地域での期待利回り（同期）は次のような結果が出ています。

	ワンルームタイプ	ファミリータイプ
札幌	5.5％	5.5％
仙台	5.5％	5.5％
名古屋	5.0％	5.0％
京都	5.2％	5.2％
神戸	5.1％	5.2％
広島	5.7％	5.8％
福岡	5.0％	5.1％

期待利回りは、5％台と都心部よりも若干高くなる傾向があります。期待利回り相場は、あくまで目安です。実際の利回りは、不動産毎や経営状況によって大きく異なるので上記の値は参考として判断材料の一つとしてください。

出典：一般財団法人日本不動産研究所「2021年4月不動産投資家調査」

利回りの最低ラインや理想の利回りとは？
一般的に、不動産投資での利回りの最低ラインは5％程が目安と言われています。しかし、不動産投資は長期にわたる投資であり、家賃は築年数によって下がるものでもあります。利回り5％を狙うのであれば、最初の段階では7～8％の利回りがあるのが理想と言えるでしょう。

とはいえ、利回りの最低ラインや理想の数字は、投資する物件の立地や間取り・状態によっても大きく異なり一概にいくらとは言い難いものです。また、投資の目的によっても必要な利回りも違ってきます。「固定資産税を賄えるくらい」なのか「大きな利益を得たい」のかによっても必要な利回りは異なるものです。

利回りは重要な指数ではありますが、利回りばかりにこだわって物件選びをするのはおすすめできません。実際の不動産投資は入居者がいてようやく成り立つものです。利回りだけではなく、需要がある物件なのかなど総合的な条件で物件を判断するようにしましょう。

不動産投資における利回りの注意点

不動産利回りは数字の高さだけに注目すると、思わぬ落とし穴があるものです。ここでは、利回りに関するポイントとして次のことを紹介します。

・利回りが高い物件はその理由を探ろう

・利回りが低い物件にもメリットがある場合がある

・利回りだけで物件を選ばないことが大切

利回りが高い物件はその理由を探ろう
利回りが高い物件は魅力的ですが、利回りが高いのにはそれなりの理由があるものです。なぜ利回りが高いのかを把握することが必要になります。例えば、次のような物件でも利回りが高いものがあります。

・買い手が付かない物件

・瑕疵（かし：土地や建物にある、何らかの問題のこと）のある物件

このような物件は、利回りを高く設定しないと買い手が現れないため、売主の事情によって利回りを高く設定する可能性があります。利回りが高くても、このような物件では、入居者が見つからないことや家賃を値下げせざるを得ない、修繕費が高額になる可能性があるものです。利回りが高い物件には、お宝物件もありますが、注意しなければならない物件もあります。物件を選ぶ際には、利回りの高さだけでなく次のような点も確認しましょう。

・設備が古くないか

・築年数や立地

・建物の状態

・告知事項

・再建築可能な物件か

・入居状態や入居者の情報

利回りが低い物件にもメリットがある場合がある
利回りが低い物件だからといって、必ずしも悪いわけではありません。物件によっては、次のようなメリットがあるのです。

・立地がよく売却しやすいことが多い

・資産性が高く長く利益を得やすいことが多い

利回りが低い場合、毎月の収益性は下がりますが、長期間に渡って経営することや売却することを考えると、立地の良さや資産性の高さは大きなメリットとなります。また、資産性の高い物件であれば、家賃が下がりにくいため、長期的に安定した収入を確保できる可能性が高くなります。

さらに、資産性が高ければ金融機関からの借り入れも低金利でできる可能性があり、毎月の支出を減らせるでしょう。資産性の高い物件の条件としては、次のようなものがあります。

・人気エリアに建っている

・土地の形がきれい

・メンテナンスが行き届いている

・建物が鉄筋コンクリート造り

・設備が充実している

資産性が高い物件であれば、長期的な収入を確保しやすいだけでなく将来的に売却もしやすくなるでしょう。ただし、利回りが低い物件を購入するのは、購入しても毎月の収支を黒字にできることが前提です。どんなに良い物件でも、不動産経営が赤字になるようなら投資は避けるようにしましょう。

利回りだけで物件を選ばないことが大切
利回りの数値は、あくまで参考です。利回りが高くても、空室が出てしまったり修繕費が高額になってしまったりすれば、実際の経営は赤字になる可能性があります。利回りの数字だけでなく、物件の内容や条件などを自分の目でしっかり精査した上で購入を判断することが大切です。

不動産投資の利回りは収益性を図るうえで重要なポイントです。ただし、単純に数字だけでは判断できないため、専門家の意見を取り入れることが大切です。

クレドでは、利回りを含め不動産投資についての個別相談を行っております。不動産投資に必須の知識を相談しながら分かりやすく得ることができるので、一度活用してみてはいかがでしょうか。