不動産投資にかかる税金はいくら？課税対象の内訳や税軽減効果について解説

不動産投資を始めようと考えている方のなかには、「どんな税金がかかるのか分からない」という方もいるでしょう。本記事では不動産投資をおこなううえでかかる税金の種類や課税対象の内訳、税軽減効果について解説します。これから不動産投資をはじめようとしている方や不動産投資を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資にかかる税金とは

不動産投資をする際は、不動産購入時のほか、保有時・売却時に税金が課せられます。それぞれのフェーズにおいてかかる税金について解説します。

購入時

不動産の購入時には印紙税のほか、登録免許税・不動産取得税・消費税の4つが課せられます。
1. 【印紙税】
印紙税は、不動産購入に伴う不動産売買契約書や工事請負契約書などを作成する際に発生する税金です。取引時の金額によって、税金の金額が異なります。
印紙税額は以下のとおりです。

取引時の金額	税金の金額	軽減措置適応時
100万円以上500万円以下	2,000円	1,000円
500万円以上1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円以上5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円以上1億円以下	60,000円	30,000円
1億円以上5億円以下	100,000円	60,000円

軽減措置適応時の金額は、令和6年3月31日までが対象となります。

2. 【登録免許税】
登録免許税は不動産を購入後、所有権を登記する際に納付する税金です。建物や土地の所有権を移転するときのほか、新築するとき・抵当権を設定するときに発生します。
登録免許税は、印紙税と異なり、税額は自身で計算しなければなりません。登録免許税の計算方法は「登録免許税＝課税標準額×税率」です。

税率は、以下のとおりです。

	税率
土地の購入による所有権移転	2.0％ ※令和8年3月31日までは軽減措置適応で1.5％
新築物件の所有権登記	0.4％
中古物件の購入による所有権移転	2.0％
抵当権の設定	0.4％

登記をする際は、一般的に司法書士に依頼をするため、司法書士への報酬も別途必要となります。報酬は司法書士により異なりますが、5万～10万円ほどが目安となるでしょう。

3. 【不動産取得税】
不動産取得税は、売買や贈与などで不動産を得たときに課せられる税金です。相続した場合は非課税となることから、納付する必要はありません。

不動産取得税は、土地を得た数ヶ月〜1年半後に都道府県から納税通知書が送られてきます。書面に税額が記載されているので、金融機関で納付しましょう。

不動産取得税の計算方法は、「不動産取得税＝不動産の課税標準額×税率」です。課税標準額は、不動産の購入価格ではなく、各自治体の固定資産税評価額に掲載されている金額となるため注意が必要です。
税率は原則4％ですが、令和6年3月31日までは土地と建物が3%に軽減されます。

4. 【消費税】
不動産投資において物件を購入した場合、一般的に建物代金の10％が消費税として課せられます。しかし、土地の売り主が個人である場合、非課税事業者の場合や土地を購入する場合は、非課税となるため消費税はかかりません。

保有時

不動産を保有している際にかかる税金は固定資産税のほか、都市計画税・所得税・住民税・個人事業税・消費税の6つです。

1. 【固定資産税・都市計画税】
固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に対して課される税金です。5月頃に送られる納付書で納税します。年の途中に購入した場合、売主に納税義務が生じますが、基本的には所有期間で案分して買主も負担するケースが多く見受けられます。

固定資産税の計算方法は「固定資産税＝課税標準額×1.4％」です。課税標準額については、以下の軽減措置が適用されます。
●200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：課税標準が6分の1
●200㎡超の部分（一般住宅用地）：課税標準が3分の1

また、市街化区域内の不動産を保有している場合は、都市計画税も課せられます。都市計画税の計算方法は固定資産税と同様に「課税標準額×税率」で求められ、税率の上限は0.3%と決められていますが、自治体により異なります。

都市計画税は固定資産税と同様に、軽減措置が適応となりますが、土地のみが対象となるため、計算する際には注意が必要です。
●小規模住宅用地：課税標準額が3分の1
●一般住宅用地　：課税標準額が3分の2

2. 【所得税・住民税】
不動産を保有している場合は、毎年所得税と住民税が発生します。課税対象となるのは、収入から必要経費を引いた所得部分です。
所得税は課税対象の所得に税率をかけて、控除を差し引くことで算出することが可能です。税率は課税対象の所得により異なり、5％～45％と制定されています。

住民税においては、所得額に関わらず一律10％で課税されます。

3. 【個人事業税】
家賃収入が一定以上の規模になると、所得税・住民税以外にも「個人事業税」が課せられます。一定規模の大まかな目安は「5棟10室以上」です。この規模で不動産経営する場合は、以下の計算で算出した個人事業税を納税する必要があります。
個人事業税＝（収入ー必要経費ー事業主控除290万円）×5％
※ただし、個人事業税は290万円の事業主控除があるため、所得が290万円以下であれば課税されません。

4. 【消費税】
不動産運営を課税業者として行う場合、消費税を納税しなければなりません。課税業者は、基本的に「前々年の課税売上高が1,000万円を超える場合」に該当します。ただし、課税売上高には以下の売上は含まれないので注意しましょう。
●居住用の家賃
●礼金
●土地の売買

店舗や事務所といった居住用以外の物件の場合は、消費税の対象となるため注意が必要です。

売却時

不動産の売却時にかかる税金は所得税のほか、住民税・印紙税の3つです。

1. 【所得税・住民税】
不動産を売却する際に発生する利益も、所得税と住民税の対象となります。売却で得た収入に対して課せられる所得税・住民税は、まとめて譲渡所得税と呼ばれます。
譲渡所得税を計算する流れは、以下のとおりです。
●課税対象の譲渡所得の算出
●課税所得に税率を乗じる

譲渡所得税の税率は、所有期間によって短期と長期に分けられ、以下のように制定されています。

	所有期間	所得税	住民税	税率合計
短期譲渡所得	5年以下	30.63％	9％	39.63％
長期譲渡所得	5年越え	15.315％	5％	20.315％

不動産を所有している期間が5年以下かどうかで税率が大きく異なります。また、所有期間を計算する場合は、基準日は売却した日ではなく売却した年の1月1日となるため、計算の際は間違わないように注意が必要です。

2. 【印紙税】
購入時同様に、売却時にも売買契約書などに印紙税が課せられます。印紙税の税額は、売却した価格（契約書に記載する金額）によって異なります。

不動産所得で課税対象となるのは？

不動産所得において課税対象となるのは、総収入から必要経費を引いた額です。総収入は家賃以外にも礼金や更新料・アンテナの設置料金・自動販売機の収入が含まれます。

必要経費については修繕費のほか、ローンの金利・固定資産税・不動産取得税・減価償却費・管理委託料が対象となります。

不動産投資は税金の節税効果がある

不動産投資をおこなう際、税金は課せられますが、節税効果もあるため知っておくとよいでしょう。不動産を所有していると特別控除が受けられる、経費を計上できる、などが可能です。ここからは、不動産投資における節税効果を3つ紹介します。

青色申告の特別控除が受けられる

不動産投資は確定申告が必要となりますが、要件を満たした場合に青色申告の特別控除が受けられます。青色申告の控除金額は55万円もしくは65万円となっており、各要件は以下のとおりです。

控除金額	要件
55万円	・複式簿記等で記帳していること ・貸借対照表および損益計算書を確定申告書に添付して期限までに確定申告書を提出すること
65万円	・複式簿記等で記帳していること ・貸借対照表および損益計算書を確定申告書に添付して期限までに確定申告書を提出すること ・事業にかかる仕訳帳および総勘定元帳を電子帳簿で保存していること ・e-Taxで確定申告を行うこと

不動産投資における税金は高額になりやすいため、節税したい方は青色申告をするとよいでしょう。
確定申告についてさらに詳しく知りたい方は、【不動産投資】経費になる？ならない？条件や確定申告の注意点の記事をご覧ください。

経費を計上できる

不動産投資は、総収入から経費を引き、計上できるのが特徴です。経費に該当するものは、以下のとおりです。
●修繕費
●ローンの金利
●保険料
●税金
●管理委託料
●広告宣伝費
●仲介手数料
●通信費
●管理費
●旅費や交通費
●司法書士の報酬
●交際費など
そのほかにも、車両やパソコン・備品などの減価償却費も経費として計上できます。

減価償却について詳しく知りたい方は、不動産投資は減価償却の理解が必須！計算方法やメリット・注意点など解説の記事もご覧ください。

赤字になった場合は損益通算が可能

不動産所得は1年間の収入から必要経費を差し引いて計算をしますが、損失が生じた場合は他の黒字所得から損失分を差し引く「損益通算」が可能です。
損益通算ができる所得は事業所得のほか、総所得金額・事業所得・退職所得金額・山林所得金額などが挙げられます。
しかし、利子や貸付にあたるもの・特定の組合員にあたるもの・令和3年以降の減価償却費にあたる部分は差し引きの対象外となるため注意が必要です。

損益通算について詳しく知りたい方はこちらの記事>> 損益通算を利用した不動産投資の節税方法とは？計算方法や注意点も解説

まとめ・不動産投資にかかる税金を理解し、安心した資産運用を

本記事では、不動産投資における税金について解説しました。不動産投資をした場合、物件や土地の購入時のほか、保有時・売却時にも税金が生じます。
しかし、不動産投資運用をおこなうことで、青色申告で控除を受けたり、経費が計上できたり、損益通算が可能なことから節税効果もあります。

税金については想定した金額よりも多く支払いしなければならないケースもあることから、不動産投資でかかる税金と節税についてしっかり把握しておくことが重要です。

クレドでは、税金対策に限らず多角的なコンサルティングで、オーナー様の投資運用管理のサポートを行います。中長期的なプランニングで一人ひとりに合わせた提案をしますので、ぜひお気軽にご相談ください。無料の資料請求はこちら。

お役立ち資料

資産運用に関する資料を無料でダウンロードいただけます。