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不動産投資ではどんな税金がかかる?購入時・保有時・売却時にかかる税金と税額シミュレーションを紹介

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不動産投資ではどんな税金がかかる?購入時・保有時・売却時にかかる税金と税額シミュレーションを紹介

不動産投資を始めると大きなお金が動きます。また数々の手続きをする際、税金がかかります。本記事では、不動産投資において物件購入時、保有時、物件売却時それぞれどのような税金がかかるのか、具体的なシミュレーションと併せて解説します。

不動産投資で物件購入時にかかる税金

 

まずは、不動産の購入時にかかる税金について見ていきましょう。物件購入時にかかる主な税金としては、以下のような種類があります。

・不動産取得税

・登録免許税

・印紙税

・消費税

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した際にかかる税金です。物件を取得した人に課せられ、購入以外にも贈与や交換・建築時にも課せられます。

不動産取得税の計算方法は以下の通りです。

不動産取得税=不動産の課税標準額×税率

税率は原則4%ですが、令和6年3月31日までの期間、住宅とその土地については3%に軽減されます。

不動産取得税は、購入価格ではなく課税標準額に課せられることがあるので注意が必要です。課税標準額は市場価格の7割ほどが目安となり、固定資産税評価通知書などで事前確認ができるので前もって確認をするようにしましょう。

仮に、中古アパートを購入した場合はいくらかかるのか、不動産取得税を計算してみましょう。

・建物の固定遺産税評価額:2,000万円

・土地の固定資産税評価額:2,500万円

建物の不動産取得税=2,000万円×3%=60万円

土地の不動産取得税=2,500万円×3%=75万円

このように合計135万円の税金をおさめる必要があります。

ただし、不動産取得税は建物の築年数や使用目的・土地の面積によって控除を適用できます。

中には不動産投資の場合は適用できないケースも多いため、高額な税金になる可能性が高まります。十分注意しましょう。

登録免許税

不動産購入後、所有権を登記する際に必要となるのが登録免許税です。建物や土地の所有権を移転する際や新築、また抵当権の設定で必要になります。

登録免許税は、以下の計算で求められます。

登録免許税=課税標準額×税率

税率は登記の内容によって異なり、以下のパターンがあります。

・土地の購入による所有権移転:2.0%(令和5年3月31日までは1.5%の軽減税率)

・新築物件の所有権登記:0.4%

・中古物件の購入による所有権移転:2.0%

・抵当権の設定:0.4%

例えば、固定資産税評価額2,000万円(土地1,000万円・建物1,000万円)の区分マンションを購入した場合は、以下の計算になります。

・所有権移転登記:2,000万円×1.5%=30万円

・抵当権設定:2,000万円×0.4%=8万円

計38万円の税金がかかります。

また、登記は一般的に司法書士に依頼して手続きをするため、司法書士への報酬も必要です。

司法書士により価格は異なりますが、おおよそ5万~10万円が目安となるでしょう

印紙税

印紙税とは売買契約書やローン契約書などの課税文章を作成する際に必要となる税金です。

収入印紙を購入し、文章に貼付することで納税できます。

不動産取得税同様、印紙税も令和6年3月31日までに軽減措置が取られています。印紙税額は、貼付する文章の種類や記載されている金額に応じて異なるので注意が必要です。

一般的な不動産取引での価格帯の印紙税は以下の通りになります。

契約価格

原則

軽減(令和6年3月

31日まで)

1,000万円超5,000万円以下

2万円

1万円

5,000万円超1億円以下

6万円

3万円

1億円超5億円以下

10万円

6万円

 

印紙を貼付し忘れた場合や消印忘れの場合は、ペナルティが課せられるので注意しましょう。

消費税

不動産購入時の一部の取引に対しては消費税が課せられます。土地の取引については非課税となり、建物も売主が個人や非課税事業者の場合消費税は課せられません

ただし、不動産会社の仲介手数料や司法書士費用などは消費税が課せられます。

不動産投資で物件保有時にかかる税金

不動産投資は、物件を所有している期間中も税金が課せられます。税金について事前に把握しておかなければ、税金の支出で想定よりも手元にお金が残らないという事態になりかねないので、しっかり注意が必要です。

所有期間中に課せられる税金には、以下のようなものがあります。

・固定資産税・都市計画税

・所得税・住民税

・個人事業税

・消費税

それぞれ詳しく見ていきましょう。

固定資産税・都市計画税

固定資産税は、おおよそすべての不動産の所有者に課せられる税金です。毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、5月頃に送られる納付書で納税します。

また、1月1日時点の所有者に課せられるため、年の途中の購入の場合売主に納税義務が生じます。しかし、それでは売主に不公平であるため基本的には所有期間で案分して買主も負担するのです。

固定資産税の税額については、次の計算式で求められます。

固定資産税=課税標準額×1.4%

また、居住用の建物の立つ土地では軽減措置を適用できます。アパート経営の場合でも適用が可能です。

・200㎡以下の部分(小規模住宅用地):課税標準が6分の1

・200㎡超の部分(一般住宅用地):課税標準が3分の1

仮に、課税標準額6000万円の土地(400㎡)の場合を見てみましょう。

・200㎡以下の部分:6,000万円×(200㎡/400㎡)×1/6=500万円

・200㎡超の部分::6,000万円×(200㎡/400㎡)×1/3=1,000万円

課税標準額=500万円+1,000万円=1,500万円

固定資産税=1,500万円×1.4%=21万円

この計算により土地に対しては、21万円の固定資産税がかせられるのです。

また、市街化区域内の不動産の場合、都市計画税も課せられます。

都市計画税も「課税標準額×税率」で求められ、自治体により税率が異なりますが、0.3%が上限です。こちらも固定資産税同様に軽減措置を適用できます。

所得税・住民税

不動産運用の利益に対して、毎年所得税・住民税が発生します。課税対象となる利益は、収入そのものではなく「収入-必要経費」の部分です。

この所得から各種控除を差し引いた額に応じた税率を乗ずることで、所得税を算出できます。また、住民税は所得額に関わらず一律10%で課税されます。

ただし、不動産投資での所得は、他の区分の所得と合算して課税する「総合課税」という種類になります。そのため、給与所得があるうえで不動産所得もあると、所得税・住民税が高額になるので注意しましょう。

反対に、不動産所得が赤字の場合、給与所得と相殺できる「損益通算」が可能です。不動産所得を赤字にすることで、課税額を圧縮でき所得税・住民税を軽減できるというのが不動産投資の魅力ともいえるでしょう。

不動産所得を圧縮する方法として、「減価償却」があります。減価償却であれば、実際の支出を伴わない経費のため手元にお金を残しつつ節税も可能です。

減価償却については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

>>>「不動産投資は減価償却の理解が必須!計算方法やメリット・注意点など解説」

個人事業税

家賃収入が一定以上の規模になると、所得税・住民税以外にも「個人事業税」が課せられます。一定規模の大まかな目安は「5棟10室以上」です。この規模で不動産経営する場合は、以下の計算で算出した個人事業税を納税する必要があります。

個人事業税=(収入−必要経費−事業主控除290万円)×5%

個人事業税は、290万円の事業主控除があるので、所得が290万円以下であれば課税されません。

消費税

不動産運営を課税業者として行う場合、消費税を納税しなければなりません。課税業者は、基本的に「前々年の課税売上高が1,000万円を超える場合」に該当します。

ただし、課税売上高には以下の売上は含まれないので注意しましょう。

・居住用の家賃

・礼金

・土地の売買

店舗や事務所といった居住用以外の物件の場合は、消費税の対象となるので注意が必要です。

不動産投資で物件売却時にかかる税金

不動産投資では、売却時にも税金が課せられます。売却時の税金は高額になる可能性があり、税額によっては手元にほとんどお金が残らない場合もあるので注意が必要です。売却前に、どれくらいの税金が掛かるのか把握するようにしましょう。

売却時に課せられる税金としては、以下のようなものがあります。

・所得税・住民税

・印紙税

それぞれ詳しく見ていきましょう。

所得税・住民税

売却の利益は、「譲渡所得」と呼ばれ所得税・住民税の対象です。

譲渡所得にかかる所得税・住民税はまとめて譲渡所得税と呼ばれます。

譲渡所得税の計算は以下の手順で行います。

・課税対象の譲渡所得の算出

・課税所得に税率を乗じる

課税対象となる譲渡所得は、以下の計算で算出します。

譲渡所得=売却額-(取得費+譲渡費用)

取得費とは、物件の購入にかかった費用のことです。物件の価格だけでなく、不動産会社への仲介手数料なども取得費に該当します。ただし、取得費からはそれまで計上した減価償却費を差し引かなければならない点に注意しましょう。

また、譲渡費用とは売却に掛かった仲介手数料などの費用です。これらの費用を売却額から引いた利益に、譲渡所得の税率を乗じて譲渡所得税を算出します。

譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なり、以下の通りです。

 

所有期間

所得税

住民税

税率合計

短期譲渡所得

5年以下

30.63%

9%

39.63%

長期譲渡所得

5年超え

15.315%

5%

20.315%

 

不動産を所有している期間が5年以下かどうかで税率が大きく異なります。また、所有期間を計算する基準日は、売却した日ではなく売却した年の1月1日である点にも注意が必要です。

印紙税

購入時同様に、売却時にも売買契約書などに印紙税が課せられます。印紙税の税額が売却した価格(契約書に記載する金額)によって異なります。

まとめ

不動産投資における税金について解説しました。特に不動産取得税や所得税・住民税などは税額が高額になりやすいため、あらかじめどのタイミングでどの程度の税金がかかるのか押さえておくことは大切なことです。

これから不動産投資を始める方や、すでに始めていて税金の支払いが近い方は、ぜひ本記事の内容を参考になさってください。

 

    

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