不動産投資はなぜ儲かる？仕組みや失敗しないための秘訣を教えます | コラム | 中古マンション・不動産投資を中心にお客様の資産の相談パートナーになる株式会社クレド

2021.10.30

不動産投資はなぜ儲かる？仕組みや失敗しないための秘訣を教えます

長引く不況の影響もあり、貯蓄の一部を資産運用に回す人が増えています。資産運用の方法もいろいろとありますが、最近関心が高まっているのが不動産投資です。不動産投資というと怖いというイメージを持っている人も少なくありません。

しかし、正しい方法で運用すればリスクも低く安定的な収入を得ることができます。そこで、今回は不動産投資初心者でもわかるよう、仕組や失敗しないためのコツを紹介しますので是非参考にしてみてください。

【目次】

■不動産投資の基礎知識とは
・インカムゲインとは
・キャピタルゲインとは
・不動産投資で利益が出る仕組み

■不動産投資のメリット
・安定的な収入が得られる
・高い節税効果
・私的年金が形成できる
・インフレ対策になる
・生命保険や死亡保険として活用できる

■不動産投資のリスク
・天災、事故リスク
・空室、滞納リスク
・金利上昇リスク

■不動産投資のよくある失敗5パターンと回避方法
・ケース1：相場より家賃が上がることによる空室率の高さ
・ケース2：管理費の値上がりによる収支の悪化
・ケース3：家賃滞納による収支の悪化

■不動産投資の始める前に
・必要な初期費用
・儲かる物件の見抜き方

■まとめ

不動産投資の基礎知識と仕組み

不動産投資の仕組みを知るためには「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という投資の2つの仕組みを知ることが必要です。
この2つの仕組みと、どのようにして利益を生み出していくのかという流れを解説します。

・インカムゲインとは
インカムゲインというのは、財産は保有したままで得ることができる収益のことを指します。具体的には、株式だと株式を所持することで得られる配当や優待といった利益のことです。

不動産投資の場合には、大家となり物件の保持や管理をしながら第三者に貸すことで家賃収入を得ることを指します。インカムゲインのように、物件を入手して第三者に貸すという方法は、不動産投資の中でも初心者向けの投資です。

・キャピタルゲインとは
キャピタルゲインは、購入価格よりも高く売却することによって得る利益のことを指します。不動産投資の場合には、キャピタルゲインを得るためには安く物件や土地を購入し、高く販売することが必要です。

物件の見極めも難しく、なおかつ利益を出して売却するためには細かな計算も必要になります。決して簡単な投資とはいえず、なおかつリスクもあるためにプロの投資家がメインで行っている手法です。

・不動産投資で利益が出る仕組み
不動産投資の場合には、インカムゲインとキャピタルゲインのどちらかの方法を用いて利益を出していきます。インカムゲインの場合には、物件や土地を貸すことで利益が出るため、利用者がいる限り長期間にわたって安定的に家賃収入が得られる仕組みです。

ただし、投資にあたっては物件購入のためのローンや、管理費、修繕費といった費用が掛かります。そのため、毎月の収支がプラスになるよう、収入が支出を超えるようにしっかりと計画的に物件を選んで投資することが大切です。対して、キャピタルゲインは物件を売却することによって利益を得ます。

そのため、物件購入時に比べて売却時に物件の価値が上がっていなければなりません。基本的には物件は購入した後は物件の価値が下がります。そこで、地域のブランド力があがったり、商業施設ができたり交通の便が良くなったりといった付加価値が必要です。

また、物件の価値が下がらないよう、しっかりと管理や運営を行う必要もあり、初心者には難易度の高い投資といえます。

不動産投資のメリット

次に不動産投資にはどのようなメリットがあるのか紹介します。

・安定的な収入が得られる
何よりも大きなメリットが家賃収入で安定的な収入が得られるということです。不動産投資を始めたばかりのうちは、家賃収入はローン返済に充てることになります。しかし、返済が終われば安定的な収入になり、なおかつ物件を所有している間、家賃収入を得ることが可能です。仕事を退職した後も、年金以外にも給与のように毎月一定の収入があるというのは心強いでしょう。

・高い節税効果
不動産投資が人気の理由の一つが、高い節税効果です。不動産投資を始めてマイナスになってしまった場合には、ほかの所得の黒字と相殺することができます。また、減価償却費という面でも節税効果は高いです。

これは不動産を購入したときに費用にせずに毎年少しずつ経費として計上するものを指します。実際にはすでに不動産は購入しているため、減価償却費自体お金として出ていくことはありません。しかし経費として計上することができるため、収支がマイナスになると給与所得からの差し引きができます。そのため、マイナス分の税金の減額ができて税金対策となるのです。

・私的年金が形成できる
私的年金とは、公的年金の上乗せの給付を保障する制度のことです。国民年金基金や民間の保険会社が販売しているものなどを指します。不動産投資の場合、ローンを完済すると家賃収入を私的年金として活用することが可能です。

・インフレ対策になる
物の価値が上がるのに対し、お金の価値が下がることをインフレといいます。現金はインフレが起こると価値を下げますが、不動産の場合にはインフレが起こると不動産の価値も上がるので価値がほとんど下がる心配ありません。

・生命保険や死亡保険として活用できる
不動産投資をする際、多くの人はローンを組みます。ローンを組む際には団体信用生命保険への加入が必要です。この団体信用生命保険というのは、不動産投資のローンを返済している間に加入者本人が死亡したり、重い障害を負ったりして支払いが難しくなった時にローンの残債が免除される仕組みになっています。

不動産は手元に残った状態でローンはなくなるので、売却してお金を得ることもできますし保有したままにして家賃収入を得ることも可能です。

不動産投資のリスク

もちろん不動産投資もメリットばかりではありません。リスクもあります。リスクについて理解したうえで投資を始めることが大切です。

リスクを確認しておくと、リスク対策も取りやすくなります。

・天災、事故リスク
日本は自然災害が多くあり、投資している不動産も台風や地震、大雨による被害を受ける可能性があります。また、事故に巻き込まれてしまうという可能性もあります。そのようなときには不動産の価値が大幅に下落したり、物件の修繕費用が発生したりして大幅に損失が出ることもあるので気を付けましょう。

・空室、滞納リスク
不動産投資を始める際、多くの人は一戸建てやマンションなどの建物を貸すことで収入を得ます。そのため、空室が出てしまったり家賃の滞納が起きてしまったりすると収入がゼロになってしまうのです。損失が出ないようにするためにも、空室が出ない物件選びや滞納への対策を考えておく必要があります。

・金利上昇リスク
ローンを組んで物件の投資をする場合、金利が上昇すると毎月の支払額も増えます。もしも支払いが増えてしまうと収支のバランスが崩れてしまうことがあるので注意が必要です。収支のバランスが崩れてしまうとほとんど利益が得られなくなるだけでなく、物件を貸しているのに赤字になることもあります。

不動産投資のよくある失敗5パターンと回避方法

不動産投資を行う際、よくある失敗例が3つあります。
ここでは失敗事例の内容と、どのような対策をすればよいかを紹介していきますので参考にしてみてください。

・ケース1：相場より家賃設定をした場合の空室率の高さ
家賃が高くなれば、リターンも増えるために利益が出やすいと思いがちです。しかし、家賃が高いということは入居者が物件を敬遠する理由となってしまいます。入居希望者にとって家賃に見合った物件価値がないと空室が増え利益が出せなくなるので気を付けましょう。

そこで、空室率を下げるためにはエリアの相場に合った価格であり、選ばれる物件であることが大切です。空室率が低い物件は入居者の定住率も上がり、空室になる期間も短くすることができて安定的な利益が出やすくなります。

・ケース2：管理費の値上がりによる収支の悪化
不動産は時間が経過するとどうしても老朽化して修繕しなければなりません。そのため、修繕するときに備えて管理費で積み立てをしていくのが一般的です。古い物件を購入してしまうと、修繕する箇所も多くなり、なおかつ物件購入後早いうちから修繕が必要になります。修繕費用の積み立てが追い付かなくなると、収入から支払いが必要になったり、借り手に管理費の値上げをお願いしなければならなくなったりして、さらに状況は悪化します。

物件購入前に、重要事項にかかわる調査報告書などの書面をしっかりと確認し、物件の状態を事前に確認しておくことが大切です。また、物件購入後にどのような修繕がどのタイミングで必要になるかということをよく考えて物件を選ぶようにしましょう。

・ケース3：家賃滞納による収支の悪化
家賃の滞納が起こってしまうと物件をほかの人に貸すことができず、なおかつ収入が入らないという状態に陥ってしまいます。日本の法律では、家賃の滞納が起きても強制的に退去させることができません。さらに、退去させるとしても手続きに時間がかかってしまうのでしばらく収入が入らない状態が起こってしまいます。

そこで、対策として入居者の審査は厳格に行うことが重要です。管理会社にすべて任せきりにするのではなく、自身でも確認する時間は設けるようにしましょう。

不動産投資の始める前に

不動産投資に興味がある、という人も何から始めたらいいかということで悩むものです。

そこで、ここでは不動産投資を始める前に取り組むべきものとして特に大切な2つを紹介します。

・必要な初期費用
不動産投資を始めるにあたり必要な初期費用というのは、物件の頭金だけではありません。「仲介手数料」や「ローン関係の費用」「火災保険料」「登記関係費用」「印紙代」といったものも必要になります。物件によって頭金もかわりますし、その人の収入や貯金によって頭金の金額も変わるため、初期費用がどのくらい必要かというのは一概にはいえません。

目安としては、サラリーマンの場合には頭金は物件価格の10パーセントほど、それ以外の諸費用に物件価格の3パーセントほどが必要といわれています。現在の予算と支払い収支のバランスを考え、無理なく投資ができる物件を選ぶことが重要です。株式会社クレドでは提携金融機関へのローン斡旋も行っていますので頭金0円からでも不動産投資を始めて頂けます。

・儲かる物件の見抜き方
儲かる物件を見抜くためには、利回りを考えることが必要です。利回りには2種類があります。

表面利回り：家賃などの年間収入÷物件取得価格×100
実質利回り：{(年間収入－年間経費)÷物件取得価格}×100

インターネット広告などで掲載されている利回りというのは、表面利回りが一般的です。表面利回りの場合には、年間経費が加味されていません。

そのため、実際に経営をし始めると思っているような収支にならないことがあるので気を付けましょう。物件を購入するにあたっては、必要になる経費をしっかりと算出し、実質利回りを確認しておくことが大切です。実質利回りをきちんと算出しておくと、毎月のキャッシュフローが明確になります。

キャッシュフローというのは実際に手元に残るお金です。ここをきちんと算出しておかないとどのくらい利益が出るかがわかりません。キャッシュフローを考える際には一時的な金額を考えるのではなく、長期スパンで考えるようにしましょう。マンション経営をしていると、共用部分の修繕費用、各部屋の修繕費用、老朽化によるリフォームなどの費用も発生します。

こういった費用は利回りには加味しないものなので、毎年の利回りから積み立てておかなければなりません。事前にいつ頃にどのくらいの出費があるかのシミュレーションをするためにも、経費が明確な物件であり、実質利回りの算出をして収益性が高いと思える物件を選ぶことが大切です。