区分マンションとは？区分マンション投資のメリットや向いている人を紹介
本記事では、区分マンション投資に興味をお持ちの方に、区分マンション投資の仕組みやメリット・注意点を解説することに加え、どのような人が向いているかなどについてご紹介していきます。
区分マンションとは
不動産投資の中でも人気のある「区分マンション投資」。まずは、区分マンションについて見ていきましょう。
区分マンションとは
「区分マンション」とは主に投資で使われる言葉で、マンションの1室のことを指します。
マンションへ投資するスタイルには、次の2つがあります。
・一棟マンション投資
・区分マンション投資
一棟マンション投資は、マンション一棟を丸ごと購入して運営する投資方法です。それに対して、マンションを部屋単位で購入して運営するスタイルが、区分マンション投資となります。
マンションを一棟丸ごと購入となると、かなりの資金が必要となり、投資のハードルが高いものです。一方、区分マンションであれば、一棟ほどの資金は必要なく比較的投資しやすいため、投資の選択肢として人気があります。
区分マンションと一棟アパートの違い
不動産投資として代表的なものには、「一棟アパート」への投資もあります。一棟アパート投資は、アパート一棟を購入して運営する方法です。
投資資金としては一般的に「区分マンション＜一棟アパート＜一棟マンション」となりますが、物件によっては一棟アパートでも区分マンションよりも安く購入できる場合もあります。そのため、区分マンション投資を検討している方の中には、一棟アパートへ投資するか迷う方も多いでしょう。
区分マンション投資と一棟アパート投資は、それぞれメリット・デメリットが異なるので自分の投資スタイルに応じて判断することが大切です。
| メリット | デメリット | |
| 区分マンション | ・比較的投資額を抑えられる
・流動性が高い ・条件のよい物件を購入しやすい |
・空室リスクが高い
・管理費や維持費がかかる ・自分で自由に管理できない |
| 一棟アパート | ・空室リスクを抑えられる
・高い収益を狙える ・管理ルールを自由にできる |
・管理の手間がかかる
・物件の売却が難しい |
区分マンションのメリットや注意点については、以下で詳しく解説します。
区分マンション投資のメリット
区分マンション投資のメリットとしては、次の5つが挙げられます。
・立地のよい物件を購入しやすい
・費用を抑えて始めやすい
・管理の手間が少ない
・修繕費が少ない
・流動性が高い
それぞれ詳しく見ていきましょう。
立地のよい物件を購入しやすい
一般的にマンションは駅近などの立地のよい場所に建設されているケースが多いものです。
とはいえ、立地がよく新築など条件のいいマンションを一棟購入するとなると、個人では投資が難しくなります。
反対に、価格が安くても条件の悪いマンションやアパートでは、一棟購入しても損失が出てしまう可能性が高いでしょう。立地がよく需要の高いマンションでも、比較的投資しやすいのが区分マンション投資のメリットと言えます。
費用を抑えて始めやすい
一棟マンションと比較した場合、投資金額を抑えて投資できるというメリットもあります。一棟マンションへの投資となると、億単位の資金が必要です。
対して、区分マンションであれば数千万円から投資可能となり、比較的現実的な投資資金でスタートできます。基本的にはローンを組んで投資するため、頭金を用意するとしても一棟マンションほどの資金は必要ありません。
管理の手間が少ない
区分マンション投資の場合、マンションの管理組合がマンション自体の管理をしているため、日常的なマンション管理をする必要はありません。管理費や修繕積立金の負担はありますが、負担することで共有部分の清掃や修繕・維持管理のほとんどを一任できるため、管理の手間がかからないのです。
一棟マンションや一棟アパートを購入した場合、それらの手間は自分で担う必要があります。管理会社に委託できるといっても、管理会社選びややり取りなどはする必要があり、委託しない場合は管理の大きな手間がかかるのです。
マンション管理の手間や時間がとられないので、本業に忙しい人でも投資しやすいというメリットがあります。
修繕費が少ない
管理費と修繕積立金を支払っているため、マンションの修繕費用について突発的な大金が必要になるケースは少ないでしょう。
マンションの場合、マンション維持のため10～15年を目安に大規模修繕が必要です。修繕積立金は大規模修繕や災害時などでの修繕に使われるお金のため、修繕が必要だからといって急に費用を支払う必要がありません。
一棟マンションの場合、修繕積立金を徴収する側となるため、積立がうまくいかなければ修繕費用が自己負担となりかねないのです。
流動性が高い
区分マンションは、比較的売却しやすい不動産というメリットがあります。一棟マンションの場合、売却しようにも売却額が大きく買い手も限定されます。アパートの場合、需要によっては買い手が現れない場合もあるでしょう。マンションであれば、比較的売却しやすく立地によっては高額での売却も見込めます。
いざというときの売却しやすさは、不動産投資するうえでは重要なポイントです。流動性の高い区分マンション投資は、ゴール戦略も立てやすいというメリットがあります。
区分マンション投資の注意点
区分マンション投資には注意点もあります。理解したうえで投資を判断することが大切です。
注意点としては、以下のような点が挙げられます。
・空室になると収入がゼロになる
・修繕積立金や管理費が高い
・管理できる範囲が狭い
1つずつ詳しく解説します。
空室になると収入がゼロになる
不動産投資では基本的に家賃収入が主な収入源です。区分マンションの場合、1室への投資となるため、その1室が空室になると収入ゼロになってしまいます。
収入がゼロでも、ローン返済や管理費などの支出は必要となるので、空室リスク対策が重要になるのです。一棟マンションや一棟アパートであれば、複数居室を所有するので1室が空室でも他の居室の収入でカバーできます。区分マンションの場合は、複数戸所有しない限り空室カバーができない点には注意が必要です。
修繕積立金や管理費が高い
修繕積立金や管理費の負担が高額になる場合にも注意が必要です。設備の充実したマンションの場合、管理費が高くなる傾向があります。また、投資額を抑えるため築年数の古いマンションを購入すると、老朽化が進んでいることから修繕積立金が高額になっている場合もあるのです。
特に、修繕積立金は積み立て状況によっては、修繕工事までに高額な費用を請求される場合もあります。購入前には、大規模修繕工事の時期や積み立て状況などもしっかりと確認するようにしましょう。
管理できる範囲が狭い
区分マンションの共有部分は基本的に管理組合が管理するため、管理に手出しができません。自分で自由に管理できないため、修繕や清掃したもらいたい場合は管理組合を通す必要があるのです。
共有部分の管理状況は、入居者にチェックされる重要なポイントです。管理状況が悪く入居者が付かない、入居者が不満を抱いて退去されるケースも珍しくありません。管理会社の質についても、購入前にはチェックするようにしましょう。
区分マンション投資に向いている人
不動産投資をするにも、投資対象はさまざまあるものです。ここでは、区分マンション投資に向いている人について見ていきましょう。
区分マンション投資には、次のような人が向いています。
・費用を抑えて不動産投資を始めたい人
・管理の手間を掛けずに不動産投資したい人
・副業で不動産投資を始めたい人
次項で詳しく解説していきます。
費用を抑えて不動産投資を始めたい人
区分マンションへの投資は、一棟マンションよりも費用を抑えつつ、好条件で需要の高い物件に投資したいという方におすすめです。
不動産投資では、基本的にローンを組んで投資するので初期費用は多く必要ありません。とはいえ、自己資金ゼロでは突発的な支出や空室リスクに対応できないので、ある程度費用は必要です。
また、ローンを組むにしても金融機関から頭金を要求されることが多いでしょう。一般的には、物件価格の2割ほど自己資金があると安心して投資できるものです。区分マンションであれば、一棟マンションよりも購入額が抑えられるので、必要な投資資金もその分抑えられます。
管理の手間をかけずに不動産投資したい人
区分マンションは、マンション管理の手間がほとんどかからないので手間を掛けずに投資したい人にもおすすめです。共有部分の管理は管理会社が行い、専有部分も所有している場所だけなので多くの手間は必要ありません。また、所有数が多くないので部屋の状況等も管理しやすく、初心者にもおすすめです。
副業で不動産投資を始めたい人
区分マンションは1室単位での投資なので、大きな収益を狙うのは難しいでしょう。しかし、副業で投資したいという場合には問題ないくらいの収益は狙えます。
最初は区分マンション1室からスタートして、投資経験を積みながら徐々に規模を大きくするという方法もおすすめです。また、現役世代でローンを完済できれば、老後の安定収入にもつながるというメリットもあります。
まとめ
区分マンション投資についてご紹介しました。区分マンション投資は比較的費用を抑えて始めやすいため、これから不動産投資を始めたいという方にはおすすめだといえるでしょう。
一方、一棟アパートと比べると収益を大きくしづらいといった問題があります。本記事でご紹介したメリット・注意点・向いている人などを参考に、投資を始めるかどうかしっかり検討することが大切です。
お役立ち資料
資産運用に関する資料を無料でダウンロードいただけます。
