fbpx

COLUMN

ラム

不動産投資の中でも中古マンション投資ってどうなの?メリット・デメリットや注意点を解説

不動産投資の中でも中古マンション投資ってどうなの?メリット・デメリットや注意点を解説

みなさんは、中古マンション投資に興味をお持ちでしょうか。中古マンション投資は、新築と比べて価格が安いといったメリットがある一方、修繕が必要な可能性があるなど、デメリットも当然あります。本記事では、中古マンション投資の概要をお伝えするとともに、こうしたメリット・デメリット等の注意点をお伝えしていきます。

中古マンション投資について

 

一般的に中古マンション投資とは、その名の通り中古マンションの一部屋を購入して、家賃収入や売却益を狙う投資です。中古マンションは、基本的に新築マンションよりも価格が安くなるため、購入価格を抑えて投資しやすいというメリットがあります。

ただし、築年数が古くなればそれだけ設備が古くなり、修繕も必要になるなども問題も発生しやすいという注意点もあるのです。詳しいメリット・デメリットについては以下で解説します。

中古マンション投資のメリット・デメリット

中古マンション投資する前には、メリット・デメリットを正しく把握しておくことが重要です。メリット・デメリットには以下のようなことが挙げられます。

メリット デメリット
・価格を安く抑えることができる

 

 

・過去の入居状況など把握できる

・購入時に入居者がいる

・修繕の必要がある可能性がある

 

 

・入居者がいると中を確認できない

・設備が古い可能性がある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

メリット1:価格を安く抑えやすい

中古マンション投資の大きな魅力が、購入価格を抑えられるという点です。

中古マンションは新築マンションよりも価格が安く、立地などの条件が良い物件であっても安値で購入できる可能性があります。特に不動産投資では、立地が良く需要が高い物件を選ぶことが空室対策として安定した家賃収入を得るためにも重要です。

また、購入価格を抑えられるため利回りも高くなるというメリットもあります。利回りが高い物件であれば、高い収益を見込めてキャッシュフローもプラス収支で運用が可能となります。

ただし、購入する際には表面利回りだけではなく、建物管理費や修繕積立金、賃貸管理費や固定資産税などの経費を考慮した実質利回りまで計算したうえで検討することが大切です。

メリット2:過去の入居状況など把握できる

中古マンションでは、過去の賃貸実績などから将来の家賃収入の予測がしやすいというメリットもあります。新築マンションの場合、それまでの実績がないため将来の入居率や家賃収入を正確に把握するのは難しいでしょう。その点、すでに実績がある中古マンションであれば、ある程度正確な見通しを立てやすいのです。また、新築マンションのように賃料を高く設定しないと収支バランスが悪くなってしまう物件ではなく、エリア相場家賃で貸しても毎月の収支バランスが整った物件を得ることができます。

正確な家賃収入の見通しを立てることで、収支計画も立てやすく投資でマイナスを出すのを防げます。

メリット3:購入時に入居者がいる

中古マンションの場合、オーナーチェンジ物件として販売されている場合もあります。オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態で売り出されている物件のことを言います。入居者がいる状態で購入するため、購入後すぐに家賃収入を得られるのがオーナーチェンジ物件の魅力です。

新築の場合、入居者の募集から始めなければならないため、すぐには収入を得られません。

オーナーチェンジ物件ならばすでに入居者がいるため、家賃収入を得られるだけでなく、募集のための手間や費用も削減できるというメリットがあるのです。
その辺りをカバーするような形で家賃保証契約等のご紹介を受けることもあるかと思いますが、長期の家賃保証契約には様々な落とし穴がありますので、しっかりと内容を確認してから話を前に進めましょう。

デメリット1:修繕の必要がある可能性がある

中古マンションのデメリットには、購入後に修繕が必要になる点が挙げられます。

築年数が古いマンションでは、経年劣化による修繕の頻度や箇所が多くなるものです。一棟マンションで購入すると、外壁や防水設備などの修繕が大掛かりになり、費用も高額になることが予測されます。購入時には、修繕費用も盛り込んで収支計画を立てておくようにしましょう。

デメリット2:入居者がいると中を確認できない

入居者のいるオーナーチェンジ物件の場合、内覧が難しいというデメリットがあるので注意が必要です。入居者がいる場合、基本的に内覧に応じてくれることはありません。中の状態を見ずに購入するため、今の入居者が退去後に中を確認するとひどい状況になっているというケースもあります。

売主にできるだけ詳細な物件の情報を確認するだけでなく、入居者の情報も把握しておくようにしましょう。

デメリット3:設備が古い可能性がある

築年数の古い物件の場合、途中でリフォームしていない場合は設備も古い可能性があります。購入後に設備の故障による交換費用などが掛かる恐れがあるでしょう。

また、故障していない状態でも古い設備のままでは入居者が付きにくくなる可能性があります。特に近隣に最新設備のマンションがあれば、競合して負けやすくなります。設備の状況によっては、空室対策として最新の設備への交換も視野に入れ、計画を立てておくことが重要です。

中古マンションと新築マンションとの違いとは?

マンションへ不動産投資する場合、中古か新築かで迷う方もいるでしょう。それぞれの違いを理解したうえで、自分の投資スタイルに合った方を選ぶことが大切です。

ここでは、中古マンションと新築マンションの違いについて解説します。

価格設定の違い

中古マンションは新築マンションよりも価格を抑えて購入できるという魅力があります。そもそも中古と新築では価格設定の仕方に違いがあるのです。

中古マンションの価格は、一般的に「収益還元価格」を元に設定されます。収益還元価格の算出のもととなるのが、いくら収入を得られるのかという収益性です。そのため、収益性の低い中古マンションでは価格も安くなる傾向があります。
一方、新築マンションの価格は、基本的に建設費用や施行会社が得たい利益に左右されるものです。

新築プレミアムの存在

新築マンションには「新築プレミアム」が存在する点も中古マンションとの大きな違いです。

新築プレミアムとは、新築物件のみにある特有の価値のことを言います。ちなみに、新築とは築1年以内でかつ誰も使用していない状態を指すのが一般的です。築浅の物件で誰も使用していなくても、1年経過してしまうと新築とは呼べなくなってしまいます。

新築プレミアムの存在により、新築マンションは人が住んだ瞬間に価値が大幅に下がってしまうことが起こりうるのです。

一般的には、新築プレミアムは物件価格の1割~3割ほどと言われています。新築プレミアムの付いたマンションであれば、多少強気な家賃設定も可能です。しかし、新築プレミアムの時期を超えてしまうと価値が下がることから、強気な家賃設定では入居者が付きにくくなる点には注意しなければなりません。

新築プレミアムで付けた家賃設定は、誰か入居し中古になった時点で大きく下落するリスクがあるのです。新築マンションに投資する場合、この新築プレミアムで購入価格も高く、家賃下落のリスクもあるというデメリットがあります。中古マンションの場合は、このような大きな家賃の下落の心配がない点はメリットと言えるでしょう。

人気の違い

入居者側からすれば、やはり「新築」という点は大きな魅力です。新築であれば需要が高く、多少高めの家賃でも入居者を確保しやすいというメリットがあります。また、新築でなくても築10年以下の築浅の物件は入居者を確保しやすいでしょう。

少しずつ認識は変わってきていますが、依然として日本人は「新築好き」という点で、中古マンションが不利と言えます。

中古マンション投資の注意点

中古マンションに投資する場合の注意点として「賃貸条件や入居状況の徹底的な調査」が挙げられます。すでに入居者のいる状況や空室でも過去の入居状況を確認できるという点が、中古マンションの強みです。すでに満室の状況であれば、賃料を得やすいというメリットがありますが、安易に購入を決めるのはおすすめしません。

中には、売却しやすいように一時的に入居者を確保しているケースがあるのです。一定期間賃料を無料にするフリーレントを利用して一時的に空室を改善している場合、購入後にフリーレント期間が終了すると退去されてしまうという場合があります。

購入する前には、賃貸契約内容の一覧であるレントロールなどで契約内容や特約までしっかりと確認することが重要です。また、売主から入居者の推移や賃料推移などの詳細な情報を入手して精査することも大切です。

中古マンションを購入する場合、可能な限りの情報を聞き出し分析しなければ、投資に失敗してしまう可能性があります。とはいえ、どの情報を入手し、どのように分析すればいいのかは、なかなか判断が難しいものでもあります。そのような注意点は、投資のプロに教わりながら知識を付けていくことが大切です。

クレドでは、中古マンション投資を含め、不動産投資の知識向上のために個別相談を開催しています。プロのリアルな声から学びながら相談もできるため、自分の不動産投資の役に立てられるでしょう。

まとめ

 

不動産投資の中でも中古マンションについてお伝えしました。中古マンションは価格が安いといったメリットがありますが、新築マンションと比べて、目利きには知識と経験が求められるのが一般的です。単に価格や利回りだけで判断するのではなく、経験のあるプロからアドバイスを受けて、物件取得を考えることが大切だといえるでしょう。

 

    

RANKING

ンキング