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不動産投資の5つのリスクとそれぞれの対処法を徹底解説!

不動産投資の5つのリスクとそれぞれの対処法を徹底解説!

不動産投資は、節税対策や管理会社に任せた運用ができるなどメリットがある一方で、
いくつかのリスクがあります。本記事では、不動産投資の代表的なリスクを5つと、それぞれの対処法を解説していきます。
これから不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資にはリスクがある

不動産投資の5つのリスクとそれぞれの対処法を徹底解説!

不動産投資は、メリットがある反面、投資である以上リスクもあります。しかし、不動産投資のリスクは他の投資よりも予想しやすいという特徴もあるのです。
また、さまざまなリスクがありますが、それらはある程度共通化されているものでもあり、理解しておけば対策も立てやすくなります。不動産投資する際には、利回りや収支だけを気にするのではなく、リスクも理解して対策しておくことが大切です。

不動産投資の5つのリスク

不動産投資の5つのリスクとそれぞれの対処法を徹底解説!

不動産投資の代表的なリスクとしては、次の5つがあります。

・空室リスク
・家賃滞納リスク
・金利上昇リスク
・災害リスク
・事故リスク

それぞれ見ていきましょう。

空室リスク

不動産投資するうえで、もっとも大きなリスクが空室リスクです。
空室リスクとは、賃貸物件の入居者が決まらず長期間の空室が発生するリスクのことを言います。
不動産投資では、家賃収入が主な収益となるため空室は収益のマイナスに直結するものです。
不動産投資では、常にこの空室リスクとの闘いになることを覚悟しておきましょう。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者がいるにもかかわらず家賃滞納されてしまうリスクのことを言います。
空室リスクよりも厄介なリスクがこの家賃滞納リスクです。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所が公表している第25回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』によると、2020年下期の全国の滞納率は5.0%、首都圏で4.1%・関西圏では8.2%に上ると発表されています。20人に1人は滞納していることになり、滞納リスクは身近なものでもあるのです。
空室リスクの場合、入居者が決まれば解消します。しかし、家賃滞納リスクはすでに入居者がいるため、新しい入居者を探せません。単純な支払い忘れなら大きな問題にはなりませんが、悪質な滞納者の場合、滞納を続けたまま居座るケースも多いのです。
その場合、訴訟や強制退去などの手続きに手間や費用が掛かるなどオーナーの負担は大きなものになります。

出典:第25回 賃貸住宅市場景況感調査 『日管協短観』|公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所

金利上昇リスク

不動産投資ローンの金利が上昇してしまうリスクを金利上昇リスクと言います。
金利が上がってしまうと、支払総額が増え毎月の支払額が増加し、キャッシュフローが悪化する可能性が高くなるものです。

災害リスク

地震や台風・水害などの自然災害や火災といった災害によるリスクを災害リスクと言います。
不動産投資は、建物という現物資産に投資します。
災害に巻き込まれてしまうと、建物の損傷や倒壊などで修繕費用が高額になり、場合によっては家賃収入を絶たれてしまう可能性もあります。日本は地震大国とも呼ばれ、また、毎年のようにどこかで自然災害が発生しています。災害がいつ・どこで起こるのかは予測できず、災害に巻き込まれる可能性は高くはないもののゼロにはできないのです。

事故リスク

所有する不動産内で、孤独死や自殺・事件などが起き事故物件化してしまうことを事故リスクといいます。事故物件化してしまうと、物件の資産価値が下がってしまう可能性があります。
また、原状回復に費用が掛かるだけでなく、原状回復しても次の入居者もなかなか決まらずに収入を得られない可能性が高くなるのです。高齢少子化の進む日本では、孤独死の割合も増加傾向にあります。事故リスクは、予想が難しいリスクであり、可能性は高くはないですがゼロにすることも難しいリスクでもあるのです。

不動産投資のリスクへの対処法

不動産投資の5つのリスクとそれぞれの対処法を徹底解説!

不動産投資のリスクはある程度対策を立てることが可能です。
リスクを恐れるだけでなく、正しく理解し対策することでより安心して不動産投資できるようになります。ここでは、それぞれのリスクに対する対処法を紹介していきます。

空室リスクへの対処法

空室リスクへの対処法としては、次のようなことが有効です。

・需要の高い物件を選ぶ
・競合リサーチ
・賃貸会社選び

不動産を選ぶ際には需要の高い物件を選ぶことが大切です。
立地や築年数など需要が見込める不動産であれば、空室リスクを低くできます。
また、競合リサーチも重要です。周辺地域の競合物件をしっかりリサーチし、その結果に沿って物件の修繕や適切な家賃設定などすることで、入居者を集めやすくなるでしょう。
入居者募集などを管理会社に委託する場合は、集客に強い管理会社を選ぶことで空室リスクを軽減できます。

家賃滞納リスクへの対処法

家賃滞納リスクへの対処法には、次のようなことがあります。

・入居前審査をしっかりする
・家賃保証会社を利用する

家賃滞納しそうな入居者に入居されないことが一番の対策と言えるでしょう。
入居前審査では、職業や入居の理由・それまでの転居歴などを確認することが大切です。
入居前審査を管理会社に委託する場合も、情報の共有などで対応するようにしましょう。
ただし、入居前審査が厳しすぎると入居者から避けられてしまう可能性もあるので、注意が必要です。
また、滞納に備え家賃保証会社を利用しておくのもおすすめです。
家賃債務保証会社と契約することで、滞納時に家賃を肩代わりしてくれます
契約費用が発生するので、契約内容の確認と費用とリスクのバランスを考慮して判断するとよいでしょう。

金利上昇リスクへの対処法

金利上昇リスクへの対処法としては、次のようなことがあります。

・固定金利にする
・繰り上げ返済

固定金利にすることで、金利上昇へのリスク回避が可能です。
しかし、不動産投資で固定金利を設定している金融機関は少なく、ある場合も金利が高い傾向にあるので注意しましょう。返済額や返済期間を短くすることで、金利上昇の影響を小さくできます。頭金を多く入れ借入額を少なくすることや、繰り上げ返済することも有効です。金利上昇リスクには、借入しすぎないことも重要なポイントとなります。自己資金に余裕を持ち頭金を多く入れることや必要以上の借り入れをしないことで、借入額を下げれば、金利上昇の影響を小さくできるでしょう。また、資金に余裕がある状態で経営することで、ある程度の金利上昇でも運用資金に大きな損失を与えることなく経営できます。

災害リスクへの対処法

災害リスクへの対処法としては、次のような方法があります。

・火災保険への加入
・複数のエリアで不動産を経営

火災保険に加入することで、火災だけでなく台風や水害での損害に備えることが可能です。
同時に地震保険への加入も検討しましょう。ただし、過去に災害のあったエリアは保険料が高い可能性があります。災害時のリスクを表示したハザードマップで不動産のあるエリアの災害リスクを確認したうえで、必要な保険を検討することが大切です。
また、複数の不動産を所有する場合、エリアを分散することでリスクを軽減できます
一つの不動産が災害に巻き込まれでも、他の不動産の収益で賄えるように経営するとよいでしょう。

事故リスクへの対処法

事故リスクへの対処法としては、次のようなことがあります。

・複数の不動産を経営する
・保険の加入

一つの不動産が事故物件になってしまっても、他の物件の収入があればカバーできます
事件防止のためには、防犯対策として防犯カメラなどの設備を検討するのもよいでしょう。
火災保険などの中には自殺や事件・孤独死などに対応した商品もあります。万一の場合に備えて、保険の加入を検討するのも一つの対策となります。

まとめ

不動産投資の5つのリスクとそれぞれの対処法を徹底解説!

不動産投資にはいくつかのリスクがあります。
これから不動産投資を始めることを考えている方は、本記事の内容を参考に、どのようなリスクがあるのかを把握し、
しっかりと対処していくことが大切です。

 

 

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