2022.08.18

不動産投資にかかる固定資産税はどのくらい？軽減措置や実際のシミュレーションをご紹介

固定資産税は不動産を所有する法人や個人に課される税金で、投資用の不動産を保有すると毎年納税しなければなりません。投資用に保有する不動産は高額になることも多く、固定資産税の税額がどのくらいになるのか、押さえておくことが大切です。
本記事では、固定資産税の概要から計算方法、具体的なシミュレーションまで解説していきます。

不動産投資の固定資産税とは

固定資産税は毎年納める必要があり、不動産投資の収入に直結する重要な経費の一つです。
固定資産税について理解しておかなければ、高額な納税で利益が大幅に減少してしまう、というケースも珍しくあります。ここでは、まず固定資産税の基本について確認していきましょう。

固定資産税の概要
固定資産税とは、不動産などの固定資産に対して課せられる税金です。マイホームを持っている方は毎年納税通知書が来るのでおなじみの税金とも言えます。
固定資産税は、マイホームだけでなく倉庫や工場・山林・田畑などおおよそすべての不動産に課せられるのです。毎年1月1日時点の不動産所有者が納税の義務を負い、納税者は法人・個人問わず対象となります。
そのため、1月1日時点で不動産投資物件の所有者であれば、固定資産税を支払う必要があるのです。

固定資産税を支払うタイミング
固定資産税は、基本的に毎年6月頃に納税通知書が送付され、4期に分けて分納するのが一般的です。また、一括で支払うこともできます。
ただし、自治体によってタイミングが異なるため、気になる場合は事前に自治体に確認するとよいでしょう。

固定資産税を支払う方法
支払い方法としては次の4つがあります。
・自治体や銀行・コンビニなどの窓口での支払い
・口座振替
・クレジットカード払い
・ペイジー支払い
コンビニでも支払えるため、仕事の合間などでも便利に利用できます。口座振替であれば、設定さえしてしまえば自動的に引き落とされるので納税忘れを防げるでしょう。
クレジットカードを日常的に利用している方にとっては、クレジット払いを検討したいという方も多いものです。しかし、クレジットカード払いの場合は、手数料に注意が必要です。
一般的なネットショッピングなどであれば、利用手数料は店側が負担することが多く利用者の負担はありません。税金の場合は、納税者の公平性のため、自治体側で利用手数料を負担していないため、手数料が発生します。手数料は利用額によって異なり、高額な固定資産税の場合は利用料も高額になる可能性があるのです。ポイント還元をもらっても手数料のほうが高いという場合もあるので、事前に確認するようにしましょう。
また、クレジットカード払いやペイジー払いは自治体によってはまだ、対応していない場合もあるので、注意が必要です。

物件取得時の固定資産税清算金について
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課せられます。年の途中で物件を購入した場合でも納税義務があるのは、課税基準日の所有者となっているため、売主となります。
年の途中の購入の場合、基本的には、物件の取得日を基準日、その年の固定資産税を売主と買主で案分するのが一般的です。仮に、5月1日に物件を購入した場合は、1月1日から4月30日までの分を売主、5月1日から12月31日分を買主が負担するのです。
納税自体は売主がしなければならないため、購入した年の固定資産税は物件の決済時にまとめて売主に支払い、納税することになります。ただし、固定資産税を案分する基準日は地域によっても「1月1日」や「4月1日」などと異なります。固定資産税の按分についてはトラブルに発展するケースも多いので、契約前にしっかりと確認しておくようにしましょう。

固定資産税の税額について

固定資産税は、不動産投資の収入に直結する重要な経費の一つです。いくら固定資産税がかかるのかを把握して、収支計画を立てておかなければ納税で赤字になるという場合もあります。
固定資産税は、納税通知書を見ることで把握できますが、自分でもある程度計算できるようにしておくとよいでしょう。ここでは、固定資産税の基本的な計算方法について解説します。

固定資産税の計算方法
固定資産税の計算方法は以下の通りです。
固定資産税＝課税標準額（固定資産税評価額）×1.4%（税率）
土地・建物のそれぞれの課税標準額に、固定資産税の税率を乗じることで固定資産税額が算出できるのです。税率は自治体ごとに異なる率を設定できますが、基本的に1.4%となります。

固定資産税評価額とは
固定資産税は、土地と建物それぞれ別に課税されます。課税対象となる課税標準額（固定資産税評価額）は、土地と建物では考え方が異なる点に注意が必要です。
土地の課税標準額は、土地の評価額となり、土地の面積に路線価を乗じることで大まかに算出できます。建物は少し複雑になり、物件の構造や設備・経年劣化などによって異なるため、目安としては購入額の70%程度としておくとよいでしょう。
建物の正確な課税標準額は、課税台帳に登録されているため自治体で確認すれば把握できます。固定資産税評価額は、毎年所有者に送付される固定資産税納付書に記載されているので、確認するようにしましょう。

固定資産税の軽減措置とは

固定資産税には、さまざまな減額措置があり、基本的には自動的に適用されます。とはいえ、どのような減額措置があるのかを理解しておくことで、物件選びの際に固定資産税を抑えられるのかを判断できるようになるでしょう。

住宅用地の特例
固定資産税の減額措置として代表的なものが「小規模住宅用地の特例」です。小規模住宅用地の特例では、居住用の建物が建っている土地の固定資産税が減額されます。
土地の面積によって減額率は異なり、以下の通りです。

200㎡以下の部分	評価額×6分の1
200㎡を超える部分	評価額×3分の1

土地の面積200㎡以下の部分は、小規模住宅用地として評価額が6分の1に減額されます。
200㎡を超える場合でも、一般住宅用地に該当し評価額が3分の1に減額されるのです。
この特例を適用するには、人が住むための家屋がある敷地である必要があります。居住用であれば自分が住むためではなく賃貸であっても適用可能です。
なお、マンションの場合、「敷地全体の面積を戸数で割った面積」で判断されます。
また、空き家の場合でも家屋があれば適用できます。ただし、自治体によって特定空き家に指定されると適用が受けられないため、空き家の管理は適切にするようにしましょう。

新築住宅の減額措置
新築住宅の場合、一定期間固定資産税が減額される特例があります。

	減額期間	減額率
一般住宅	3年	評価額×2分の1
3階建て以上の中高層耐火住宅など	5年	評価額×2分の1

適用には次のような条件を満たす必要があります。
・令和6年3月31日までの新築住宅
・居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下
また、認定長期優良住宅の場合は適用期間が延長されます。

固定資産税額のシミュレーション
ここでは、具体的に固定資産税のシミュレーションをしてみましょう。以下の条件の物件について計算してみます。
・土地の評価額　1,000万円
・敷地面積400㎡
・建物の評価額　2,000万円
・建物詳細　新築RC造区分マンション/戸数10戸/専有面積70㎡
土地の固定資産税は以下のようになります。
・400㎡÷10戸=40㎡<200㎡※小規模住宅用地の特例の要件に当てはまる
・1,000万円×1.4%×1/6＝約2.3万円
建物の固定資産税＝2,000万円×1.4%×1/2＝14万円
固定資産税合計＝約2.3万円+14万円＝約16.3万円
よって、上記の場合では年間約16.3万円の固定資産税がかかるのです。