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オーナーチェンジ物件とは?メリット・デメリットとチェックポイントを解説

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オーナーチェンジ物件とは?メリット・デメリットとチェックポイントを解説

オーナーチェンジ物件に興味をお持ちでしょうか。

オーナーチェンジ物件は購入後すぐに家賃収入を得られるというメリットがありますが、注意点もあります。
本記事ではオーナーチェンジ物件について、仕組みやメリット・デメリット、購入後の注意点など解説していきます。

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態の物件のことを言います。入居者との賃貸契約はそのままで、「オーナー」のみ「チェンジ」するため、オーナーチェンジ物件と呼ばれるのです。

マンションやアパート・戸建て賃貸に関わらず、すでに入居者がいる状態への投資であればオーナーチェンジ物件となります。オーナーチェンジ物件では、物件とともに次のような「権利」と「義務」も新しいオーナーが引き継ぎます。

「権利」

・家賃収入を得る権利

・退去の際に原状回復をしてもらう権利

・入居者の解約時に建物を返還してもらう権利

「義務」

・建物を入居者に使用させる義務

・建物を修繕する義務

・退去時に入居者に敷金を返還する義務

すでに入居者がいるため投資に有利になる反面、「義務」も引き継ぐため思わぬ落とし穴に陥る可能性もあります。オーナーチェンジ物件へ投資する際には、仕組みなどをしっかり理解しておくことが大切です。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット・デメリット

オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットを見ていきましょう。メリット・デメリットには以下のような点が挙げられます。

・メリット1:購入後すぐに家賃収入を得られる

・メリット2:ローン審査に通りやすい

・メリット3:入居募集の手間がない

・メリット4:割安で購入できる

 

・デメリット1:購入後に入居者が退去する可能性がある

・デメリット2:室内状況を確認できない

・デメリット3:現行の契約条件変更は難しい

メリット1:購入後すぐに家賃収入を得られる

オーナーチェンジ物件の大きな魅力が、すでに入居者がいるため購入後すぐに家賃収入を得られる点です。

通常の不動産投資の場合は、購入後に入居者の募集をスタートします。しかし、すぐに入居者が決まるわけではなく、未入居の間は収入がゼロになるものです。

入居者が決まるまでの期間が長ければ、それだけ自己資金でのカバーが必要になり、収支が悪化します。その点、オーナーチェンジ物件であれば、家賃収入を得られる状態からスタートできるので、収支計画を立てやすいと言えるでしょう。

メリット2:ローン審査に通りやすい

すでに家賃収入が決まっているので、ローン審査に有利になりやすいというメリットもあります。

融資を受けるには、物件での安定した収入も審査の大きなポイントになるものです。これから入居者を募集しなければならない場合は見込みでの収支となり、計画に不備があれば金融機関から指摘を受けかねません。その点、安定した収入の実績がすでにあるので、審査に通りやすくなるでしょう。

ただし、空室が続くような物件は、審査が厳しくなる可能性が高いので注意が必要です。

メリット3:入居募集の手間がない

入居者を募集するとなると、賃料設定や広告など多くの手間や費用も必要です。その手間や費用を抑えられるという点もメリットと言えます。万が一入居者が退去してもそれまでのノウハウがあるので、次の入居者の募集もスムーズにできる可能性もあります。

初めて不動産投資する場合、入居者募集などのノウハウがなく苦労するケースも珍しくありません。前のオーナーの知識やノウハウを活かせるので、投資初心者でも投資しやすいと言えるでしょう。

メリット4:割安で購入できる

相場よりも安い賃料を設定している物件の場合、物件価格自体も相場より安くなる傾向があります。

投資物件の場合、物件価格は家賃収入が価格を決める大きなポイントとなるものです。そのため、安い賃料の物件は購入価格も割安になる傾向があります。

割安で購入し、今の入居者の退去後に相場の賃料へ設定することで、利回りを高くすることができるでしょう。また、売却する際にも、賃料設定を相場にしておくことで購入時よりも高値で売却できる可能性があります。

反対に、相場よりも高い賃料を設定している物件は、購入価格も高く、入居者退去後に賃料が低くなってしまう可能性があるので注意しましょう。

デメリット1:購入後に入居者が退去する可能性がある

デメリットとしては、入居者が購入後もずっと居続けてくれるわけではないという点です。

購入後にすぐに退去されてしまうと、見込んでいた賃料は得られず、入居者の募集からし直さなければなりません。

オーナーチェンジ物件だからと言って、空室リスクがゼロというわけではありません。空室リスクは想定したうえで、投資を判断することが大切です。

また、悪質なケースでは、売主が売却のために入居者を確保している物件もあり注意が必要です。この場合、購入してしばらくすると退去が続いて収入ゼロになってしまいます。オーナーチェンジ物件を購入する際は、入居者の有無だけでなく入居者がすぐに退去しないかも確認することが大切です。

デメリット2:室内状況を確認できない

すでに入居者がいるため、購入前に内覧して室内の状況を確認できません。

入居者の退去後に室内を確認すると、劣化が激しく修繕費用が高額になるというケースもあります。購入前には、他の居室の間取りや物件情報の書類・過去の修繕状況など、できるだけ詳細に売主に確認しておくことが大切です。

また、賃料設定も室内状況の一つの目安となるでしょう。賃料設定が高額な物件は、入居者の属性も高い傾向があり、室内の状況もそれほど悪化していない可能性が高くなります

とはいえ、室内の状況を直接目で確認するのが難しいため、事前の情報収集は念入りにしておくことが重要です。

デメリット3:現行の契約条件変更は難しい

オーナーチェンジ物件は、入居者との賃貸契約がそのまま引き継がれるため、条件の変更が難しい点にも注意が必要です。オーナーに不利な条件であっても、オーナーの変更に伴って新しく契約を結ぶことや条件変更はできません。

仮に相場よりも安い賃料であっても値上げすることは容易ではないでしょう。権利も義務も、そのままの条件で賃貸契約を続けなければならないため、現在の契約条件が正当なものかどうかしっかり確認することが大切です。

オーナーチェンジ物件購入前のチェックしておきたい3つのポイント

オーナーチェンジ物件で失敗しないためには、購入前の入念な確認が大切です。次のようなポイントは欠かさずチェックするようにしましょう。

・契約内容を確認する

・レントロールを確認する

・信頼できる業者が確認する

契約内容を確認する

入居者との賃貸契約は、購入後もそのままの条件で継続します。オーナーに不利な条件が入っていないか、確認しておくことが大切です。

・賃料

・契約期間

・更新料

・敷金や原状回復の条件

・保証人

・修繕費の負担

契約条件を確認しないまま購入してしまうと、入居者とのトラブルに発展してしまうものです。上記のような項目は特にトラブルになりやすいので、不利な条件でないか必ずチェックしましょう。

レントロールを確認する

レントロールとは、賃貸借条件の一覧表であり家賃明細表とも呼ばれるものです。部屋ごとに、家賃や敷金・契約日・契約期間などの細かい契約条件が記載されており、契約状況が把握できます

レントロールで確認したい項目としては、次のような点があります。

・現在の家賃と周辺相場の比較

・空室状況

・入居者の属性

・入居者の入居開始日と契約期間

・フリーレントなどの特約

高い賃料で長い期間入居者がいる物件は、比較的安心して投資できるでしょう。短期間で入退去を繰り返すような物件や、家賃相場があまりにも低い場合は、理由をしっかり確認することが大切です。

また、入居者の属性に「法人」が多い場合は、法人によって一括借り上げられている可能性があります。法人が撤退してしまうと一気に空室が多くなるため、注意しなければなりません。

フリーレントとは、一定期間賃料無料で入居できる契約のことです。入居者を募集する際に確保しやすくなるというメリットがありますが、契約内容によってはフリーレント期間終了後に退去されてしまう可能性もあります

フリーレントを利用して、見せかけの入居者を集めている場合もあるので注意しましょう。

信頼できる業者か確認する

オーナーチェンジ物件では、悪質な売主の物件と契約してしまい、購入後に大きな損失になるケースも珍しくありません。また、売主から詳細な状況を聞き出すことや契約内容の見極めは、素人ではなかなか難しいものです。

悪質な売主を排除する仕組みを整えているか、売主から詳細な情報を得ているかなどは、不動産会社の力量を測るポイントとも言えます。オーナーチェンジ物件に強みを持つ、信頼できる不動産会社と出会えれば、安心してオーナーチェンジ物件を購入できるでしょう。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるので購入後やすぐに家賃収入を得られるというメリットがあります。

ただし、入居者の状況や契約内容など事前に確認すべき注意点もあるため、本記事の内容を確認したうえで、信頼できる業者と購入を進めることが大切です。

 

    

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