不動産投資を副業にするリスクと回避術！サラリーマン投資家から学ぶ賢い資産運用 | コラム | 中古マンション・不動産投資を中心にお客様の資産の相談パートナーになる株式会社クレド

2021.10.15

不動産投資を副業にするリスクと回避術！サラリーマン投資家から学ぶ賢い資産運用

最近では金融不安や、将来の年金の不安から、早いうちから資産運用を行う人が増えています。株やFXといった取引以外に注目されているのが不動産投資です。資産運用をこれから始める人にとって、不動産投資は大きなお金を投資するため、本当にうまくいくのかと不安になるものです。

実際、不動産投資はうまくいくのでしょうか。また、サラリーマンの場合には副業が禁止されている会社に勤めている場合もあります。

その場合、不動産投資は副業とみなされることはないのでしょうか。また、会社にバレることなく不動産投資を行うことができるのでしょうか。

今回は、サラリーマンの人たちで不動産投資を検討している人たちの多くが最初に抱く不安について紹介をしていきます。

【目次】

■そもそも不動産投資は副業になるのか

■会社にバレたくない時はどうすればいい？

■不動産投資が副業に選ばれる理由

■不動産投資を副業にするメリット
・メリット1：本業の属性が活用できる
・メリット2：資産性のある副収入が得られる
・メリット3：団体信用生命保険への加入ができる

■不動産投資を副業にするリスク
・リスク1：空室や滞納のリスク
・リスク2：天災や事故のリスク
・リスク3：金利上昇のリスク

■副業で不動産投資を成功させるため3つのポイント
・ポイント1：新築や築浅の物件にする
・ポイント2：駅から近い物件にする
・ポイント3：人気のエリアから選ぶ

■まとめ

そもそも不動産投資は副業になるのか

「不動産投資をしたいけれど、会社が副業NGだからできない」と思っている人は多いのではないでしょうか。結論から言うと、副業NGの会社であったとしても、多くの場合には不動産投資は認められることがほとんどです。

理由として「不動産投資」と「不動産経営」の線引きがあいまいというところにあります。不動産を資産として所有して、資産運用するというのは自分で不動産を購入するだけではありません。親族から土地や物件を相続し、その土地や物件を活用するということもあるためです。

こういったことも副業として禁止してしまうと、社員が相続する際にトラブルに発展する原因となってしまいます。

また、不動産投資というのは副業というよりも資産運用という側面が強いです。そのため副業ではないと考える企業が多く、副業は禁止されていても資産運用は許可しているという企業が大多数となっています。

会社にバレたくない時はどうすればいい？

不動産投資をすることが会社で禁止されていなかったとしても、できたら会社にはバレたくないと考える人も多いでしょう。周りに不動産を所有していなくても、不動産投資をしていることがバレるのは確定申告が原因です。

確定申告をする際、給与所得と不動産所得での申告が必要になります。そうすることで、支払うべき所得税は給与所得と不動産所得の合計で産出されることになるため、会社で把握している住民税と差異が生じてしまうのです。

そこで、会社にバレたくないという場合には、不動産所得によって発生する住民税を通知しないようにする必要があります。
手続きとしては、以下のようになります。

①不動産所得を赤字にしない。
不動産所得が赤字というのは、不動産収入から経費を引くとマイナスになるという状況です。つまり、家賃収入などからローンや保険料、固定資産税といった経費を引くと、不動産から得られる所得が赤字になることを意味します。

このような不動産所得が赤字の状態になると給与所得から控除が受けられ、会社が把握している住民税よりも金額が下がることになります。ここで金額の差異が生じることで会社にバレてしまうのです。そこで、不動産投資をする際には副業がバレないようにするためにも、きちんと収益が得られるようにするためにも投資で赤字とならないような物件を選ぶことを心がけましょう。

後程、不動産投資を成功させることのできる物件の特徴を紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

②確定申告の差異、第2表の給与所得以外の住民税の選択で「普通徴収」を選ぶ
不動産所得のような給与所得以外の所得について、給与の住民税を分けて自分で納付する方法を選ぶようにします。こうすることで会社に住民税の通知がいかないようにできるのです。

この2つを守るようにすると、不動産所得によって発生する住民税の通知が会社に届かないので、バレることを防げます。あとは、不動産を所有しているということを社内の人に話すことは避けたほうが良いでしょう。どこからどういった形でうわさが広まるかわかりません。どこで誰が聞いているかわからないので、不動産についての話は控えておくことが賢明です。

不動産投資が副業に選ばれる理由

不動産投資が副業として選ばれるのには2つの理由があります。まずは本業に支障が出にくいことです。

例えば、朝から夕方まで会社で仕事をした後、副業で夕方から夜までバイトをしたら、睡眠不足や体調不良を引き起こす可能性が高いです。このようなことをしていると本業に支障をきたすことが考えられます。

不動産投資の場合には、最初の手続きさえ終わらせればそれ以降に時間や労力を割くような場面はありません。株やFXのように取り引きをする手間もかからないため、本業に支障が出ず資産運用をすることができます。

2つ目の理由が比較的安定的に利益を出すことができる点です。不動産投資はきちんと物件を選ぶこと、マネープランを立てることができれば、毎月安定的に収益を出すことができます。投資にはリスクがつきものですが、株やFXに比べるとリスクも低く、さらにはリスクへの対策も取りやすいです。

そのため初心者でもきちんと知識を身につければ正しく運用ができ、安定的な利益を継続的に維持することができます。このような点からサラリーマンの副業として不動産投資が注目されています。

不動産投資を副業にするメリット

不動産投資を副業にすることによってどのようなメリットがあるのでしょう。大きなメリットとして３つ紹介をしていきます。

・メリット1：本業の属性が活用できる
不動産投資では融資を受けて物件を購入することが可能です。この際、本業での給与所得があったり、資産を築くことができていたりすると、融資の審査の際に評価してもらえます。評価があれば有利な条件で融資を受けることができるのです。もしも不動産投資を専業としている場合には、家賃収入が主な収入源になります。

給与所得に比べると安定性が悪いと判断されることもあり、不動産投資以外に給与所得のある人のほうが有利な条件で融資を受けられることが多いのです。

・メリット2：資産性のある副収入が得られる
人が労働するには時間や体力の消費が発生します。1日は24時間と限りがありますし、体調管理をするためには働ける時間に限界があります。

不動産投資は人が動いて収入を得る勤労性のあるものではありません。資産を運用することによって得られる資産性のある副収入です。そのため、働きながらでも心身への負担をかけることなく安定的に利益を出すことができます。負担なくダブルインカムを実現できるのはとてもメリットが高いです。

・メリット3：団体信用生命保険への加入ができる
不動産投資を始めるにあたっては、多くの人が金融機関から融資を受けます。この際に加入するのが団体信用生命保険です。団体信用生命に加入していると、金融機関から融資を受けている本人が死亡したり、高度の障害状態になったりした場合に、生命保険会社が債務の残高分の保険金を支払って弁済にあててくれます。

そのため、万が一不動産投資で融資を受けている本人に何かあったとしても、遺族は借り入れがない状態で不動産を残すことができるのです。

不動産投資を副業にするリスク

どんなものにもリスクはあります。失敗しないためにも不動産投資を始める前に、しっかりとリスクを理解しておきましょう。リスクを知ることで回避行動もとりやすくなります。

・リスク1：空室や滞納のリスク
一般的にサラリーマンの不動産投資は家賃収入です。そのため物件に入居者がいないと利益が発生しません。もしも空室が出てしまうと収入が入らなくなってしまいます。さらに、入居者はいたとしても、その人がきちんと家賃を支払ってくれず滞納が発生してしまうと収入が入りません。

そこで空室を回避しながら、さらに家賃滞納が起こらないよう対策をすることが必要です。空室が出てもすぐに入居者が入るよう、需要が高い物件を選んだり、保証会社をつけたりすることでリスク回避ができます。

・リスク2：天災や事故のリスク
不動産は現物資産です。そのため地震や台風、大雨といった天災によってダメージを受ける危険があります。また、事故によって被害を受けることもあります。

万が一自分の不動産にこのようなトラブルが起きたら、修繕しなければなりません。そこで、対策として火災保険や地震保険に加入しておくことが大切です。補償があれば修繕費の負担も少なく済みます。

・リスク3：金利上昇のリスク
物件購入の際、ローンを組んで購入するとなると金利は気になるものです。もしも金利が上昇してしまうとローンの支払額は増えていきます。ローンの支払いが増えるということは、収支のバランスが崩れる危険があるのです。

そこで、少しでもリスクを回避するために借入期間を短くしたり固定金利を選んだりして、金利の影響を最小限にすることを意識しておきましょう。

副業で不動産投資を成功させるため3つのポイント

では、実際に副業で不動産投資を行っている投資家たちは、どのようにして資産運用を成功させているのでしょう。知っておきたい成功のための3つのポイントを紹介します。

・ポイント1：新築や築浅の物件にする
新築や築浅の物件というのは人気があり、すぐに入居者が集まります。そのため空室リスクを回避しやすいです。入居者が見つかりやすい以外にも、新築や築浅の物件だと修繕費がかからないというメリットもあります。

物件が古いとリフォームをしたり、壊れて修繕が必要になったりして経費がかかってしまい利益が出にくいです。修繕の手間がかからず、なおかつ空室リスクを回避できることで、不動産への対応の必要がなく負担がかかりません。多少価格が上がったとしても、将来的な負担を軽減することを考えると、築年数はこだわるようにして、5年から20年以内の物件を選ぶのが望ましいです。

・ポイント2：駅から近い物件にする
駅からの近い物件というのは、生活環境が整っていて住みやすいです。そのため駅近というだけで物件の価値は高まります。目安として駅から5分以内の場所にある物件を選ぶとよいでしょう。条件の良い、駅から5分以内の物件が見つからないということも少なくありません。

そのようなときには駅からの距離に妥協するのではなく、条件の良い物件が出てくるまで待つことが大切です。長く資産運用を続けることを考えると、駅からの距離は妥協すべきポイントではありません。

・ポイント3：人気のエリアから選ぶ
不動産投資では人気のエリアで物件を選ぶことが大切です。人気の路線であり、なおかつ人が集まる人気駅のエリアを選ぶようにします。人気のあるエリアの物件は需要が高いので、空室リスクも避けやすいです。多少物件にデメリットがあったとしても、エリアのおかげで妥協してもらいやすくなります。

まとめ

今回は不動産投資をサラリーマンが副業で行うメリット、注意点を紹介しました。社会情勢を考えると、安心して生活をするためには早いうちからマネープランをしっかりと考えておくことが必要です。

本業以外に副業での収入を作っておくことができれば、毎月の収入が増えて老後の不安が解消できるだけでなく、本業の状態が良くないときにも安心して対処できます。もちろん全くリスクのないものではないですが、不動産投資はほかの投資に比べてリスク対策もとりやすいです。初期投資や最初の契約の手間はかかりますが、運用が始まってからの負担の少なさからサラリーマン向きの副業ともいえます。

これから何か新しい副業や投資を始めたいと考えている人は、不動産投資を検討してみてはいかがでしょう。

不動産投資やめとけと言われる理由については、こちらの記事で詳しく解説されています。
参考：【ダマされるな】不動産投資でサラリーマンがカモにされる理由と対策｜Wabisabi blog

脱サラのリスクと資産を増やしていく方法については、こちらの記事で詳しく解説されています。
参考：脱サラして不動産投資で成功したい！脱サラのリスクと資産を増やしていく方法 | 不動産売却の教科書｜合同会社ラビッツ

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