マンション投資とは？利益を得る仕組みやメリット・デメリットを解説

不動産投資に取り組む際、まずはマンション投資を検討される方が多いでしょう。しかし、マンション投資がどのような仕組みで、またどのようなメリット・デメリットがあるか分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。本記事では、マンション投資について仕組みや種類について解説すると共に、具体的なメリット・デメリットを紹介していきます。

 

マンション投資とは？

マンション投資とは、マンションを購入し賃貸として運営や売却することで利益を得る投資方法のことをいいます。
不動産投資のなかでも、身近に感じられる存在だけに、比較的始めやすい投資だといえるでしょう。
ただし、マンション投資では収益を得る仕組みや投資の種類などを理解しておく必要があります。

マンション投資の仕組み
マンション投資で収益を得る方法には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つの種類があります。

・インカムゲイン：賃貸に出すことで家賃収入を得る

・キャピタルゲイン：マンションの売却により利益を得る

インカムゲインとは、資産を所有することで得られる収益のことをいいます。

マンション投資の場合では、賃貸として第三者に貸し出し家賃収入を得ることがインカムゲインとなるのです。

一方、キャピタルゲインは資産を売却することで収益を得る方法をいいます。マンションを購入した価格よりも高い価格で売却し、売買差益を得る方法がキャピタルゲインです。

一般的に、マンション投資ではインカムゲインを目的とした投資が主流となります。現在は、不動産価格が大きく上昇することはあまりなく税金も多く課せられることから、キャピタルゲインを狙うのは難しいといえるでしょう。

もちろんキャピタルゲインを狙う投資もありますが、売却タイミングや物件の見極め・税金の知識などが必要となるので、初心者にはハードルが高いものです。

また1棟マンション投資での収益には、駐車場の収益や自動販売機を設置して収益を得る方法もあるので、併せて検討するとよいでしょう。

マンション投資の種類
マンション投資といっても、さまざまな投資方法があるものです。

大きく分けると、次のような種類があります。

・区分マンション投資(中古/新築)

・1棟マンション投資(中古/新築)

・ワンルームマンション投資(中古/新築)

区分マンション投資とは、マンションの1部屋を購入して運用する方法です。

１室づつの購入のため、比較的費用を安く抑えられ投資しやすいという特徴があります。

それに対し、マンション1棟丸ごと購入して運用するのが1棟マンション投資です。複数の居室を運用できるので投資効果が大きく、空室リスクも分散でき収益を安定化させやすいというメリットがあります。

ただし、購入は数千万や数億単位となり資金調達が難しいため、初心者はまず区分マンションからスタートするとよいでしょう。ワンルームマンション投資とは、ワンルームマンション１室に投資する方法です。

大きく見れば区分マンションと同じといえますが、よりターゲットや投資金額を細かく分類したものの一つがワンルームマンション投資といえます。

ワンルームマンションは独身や学生などの単身向けの面積の狭いマンションが投資対象となり、市場が確立しつつある業界なので、売買も容易にできるという優位性と、現状では投資資金が0円でも投資可能です。

 

マンション投資の3つのメリット

マンション投資のメリットとしては、次の3つがあります。

・レバレッジを利かせた投資が可能

・将来年金代わりにできる

・節税効果が高い

それぞれ見ていきましょう。

レバレッジを利かせた投資が可能
レバレッジとは、小さい力で高い効果を上げる「てこの原理」のことをいいます。不動産投資におけるレバレッジとは、「少ない投資金額でより大きな利益を上げること」となるのです。

具体的には、自己資金に金融機関からの借入金をプラスすることで、自己資金以上の投資効果を得られることを指します。例えば、自己資金1,000万円の場合で考えてみましょう。

1,000万円で物件を購入し利回りが10％であれば、年間の収益は100万円です。これに対し、1,000万円を頭金に2,000万円を借り入れ3,000万円の物件を購入した場合、利回りが10％であれば年間収益が300万円になります。

このように、同じ利回り10％でも収益に大きな差が生まれてくるのです。ちなみに、2,000万円を借り入れた場合の金利が3％のとき、年間利息は60万円となり収益から差し引いても年間収入は240万円となります。この時、自己資金1,000万円に対する利回りは24％となるので、高いレバレッジを利かせたといえるでしょう。

株式投資などではローンを組んでの投資はできないため、不動産投資では高いレバレッジを利かせられるという点がメリットとなるのです。

将来年金代わりにできる
不動産を購入する際は、ローンを組んで購入するケースがほとんどです。ローンを組んだ場合、ローン完済後不動産は自分のものとなり、ローン返済がなくなることから、多くの資金を手元に残すことができます。

現役時代でローンを返済し終えれば、家賃収入を老後の年金代わりにでき、より豊かな老後生活を過ごせるようになるでしょう。

節税効果が高い
不動産投資では節税効果が見込めるという話を耳にした方も多いでしょう。不動産投資での収益は不動産所得という所得区分に分類され、給与所得などほかの所得と損益通算することが可能です。

例えば、不動産所得で200万円の赤字があり給与所得で600万円ある場合、合算して400万円分のみを所得として申告できます。

また、住民税は所得税の申告をすることで、所得税の申告を元に自動的に計算されるため、所得税だけでなく住民税も節税可能です。不動産所得は、収益から経費を差し引いたものとなるため、差し引く経費が多ければ赤字にできます。

特に、減価償却という実際に出費を伴わない経費を計上することで、より高い節税効果が見込めるでしょう。

 

マンション投資の3つのデメリット

マンション投資にはデメリットもあるため、デメリットを把握したうえで投資するかを判断することが大切です。

デメリットとしては、次の3つがあります。

・初期投資額が大きい

・建物が老朽化する

・事故リスクや災害リスクがある

初期投資額が大きい
1棟マンション投資では、初期費用として数千万や億単位の資金が必要になるケースがあります。基本的にはローンを組んでの購入となりますが、運営がうまくいかなければ物件の売却が必要になる可能性があります。

売却だけでは対応できない場合、借金が残ることや自己破産が必要になる可能性もあるでしょう。

建物が老朽化する
マンションは築年数が経てば老朽化していくものです。
所有し続けることで、老朽化が進み修繕などの維持コストが高くなってしまう点には注意しましょう。

事故リスクや災害リスクがある
マンション投資には、さまざまなリスクがあるものです。主なリスクには、次のようなものがあります。

・空室リスク

・家賃滞納リスク

・金利上昇リスク

・事故リスク

・災害リスク

空室リスクや家賃滞納リスクは、その分家賃収入を得られないため収入のマイナスに直結するものです。

また、ローンを組んで購入するため金利上昇リスクも考慮しなければなりません。孤独死や事件・事故などで物件が事故物件化してしまう事故リスクや、火災・風水害などの災害リスクも高くはありませんが、ゼロにできないリスクです。

特に、事故リスクや災害リスクは、一度起こってしまうと大きな損失になりやすいので、例えば保険に加入したり、エリアを分散して複数のエリアに保有したりするなどリスク対策が必要になります。マンション投資のリスクについて理解して、適切にリスク対策しておくようにしましょう。

 

マンション投資のメリット・デメリットを把握したうえで投資を検討しよう

マンション投資の基本やメリット・デメリットについてお伝えしました。

マンション投資は、レバレッジを利かせてより高い収益を狙えるなどのメリットがあります。
ただし、初期費用が高額になるなどのデメリットがあり、リスクもつきものです。

メリット・デメリットを把握したうえで、マンション投資を検討するとよいでしょう。

 

お役立ち資料

資産運用に関する資料を無料でダウンロードいただけます。