不動産投資ローンについて｜仕組みからおすすめの金融機関、完済のためのコツまで徹底解説！
不動産投資に興味があるけれども、気になるのはローンという方は多いのではないでしょうか。この記事では、不動産投資ローンの仕組みからおすすめの金融機関、完済のためのコツを解説します。
不動産投資を検討している方、またローンについての知識を深めたい方はぜひ参考にしてください。
不動産投資ローンとは？
まずは不動産投資ローンとはどのようなものか理解しておきましょう。
【不動産投資ローンの種類】
不動産投資ローンは、アパートローン、プロパーローンの2種類があります。それぞれの特徴をご紹介します。
・アパートローン
アパートローンは、主に投資用にアパートやマンションなどの集合住宅を購入したり建築したりする際に利用するローンのことをいいます。一棟買いでも一室買いでも使用できるローンです。
・プロパーローン
プロパーローンは、保証会社を通さない金融機関独特の資金で賄うローンのことで、オーダーメイド型の融資ともいわれます。会社単位や個人でも何度か取引をして信用を得ないと、金融機関にとってはリスクを背負うことになります。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンと住宅ロ―ンの違いについて説明します。
・借入目的の違い
不動産投資ローンの借入目的は、自身が居住するためではありません。目的は、賃貸物件に申し込んだ人に賃貸物件として貸し、家賃収入を得ることです。住宅ローンの場合は、居住が目的です。
・金利の違い
金利の違いも大きくなります。不動産投資ローンのほうが、金利は高めの設定になっています。その理由は、不動産投資が事業であることです。
もしもローンを滞納した場合、住宅ローンであれば、滞納者自身が住む家を失うのみです。しかし、不動産投資ローンの場合は、入居者の家賃滞納や空室が多いための家賃収入の減少が想定でき、金融機関に支払うローンを今後払えなくなる可能性は否めません。こうしたリスクのために、不動産投資ローンの金利は高めになっています。
・返済原資の違い
不動産投資ローンは家賃収入を得ることができるので、返済の原資となるのは入居者が支払う家賃です。それに対して住宅ローンの場合は、主に住宅購入者やその家族が働いて得た給与収入が原資になります。
・融資限度額の目安による違い
不動産投資ローンのケースですと、融資限度額の目安となるのは、職業、返済能力、信用性を元にする個人の属性や物件の収益性のほか、金融機関の意向や過去の投資物件運用であげた成果です。
住宅ローンの例でお話しした場合、住宅金融支援機構が公表している2019年の『フラット35利用者調査』によると、住宅を購入した世帯の年収倍率は『6～7倍』程度という調査結果になっています。購入住宅の種類により違いはあります。
- 土地付き注文住宅：3倍
- マンション：1倍
- 建売住宅：7倍
- 注文住宅：5倍
- 中古マンション：8倍
- 中古戸建て：5倍
出典
・住宅金融支援機構「2019年度 フラット35利用者調査」
・融資審査による違い
不動産投資ローンのケースですと、融資限度額の目安となるのは、職業、返済能力、信用性を元にする個人の属性や物件の収益性のほか、金融機関の意向や過去の投資物件運用であげた成果です。
住宅ローンで不動産投資はできるのか
住宅ローンで不動産投資することは、違法になるためできません。なぜならば、上記で説明したように、住宅ローンは自身の居住用の住宅を手に入れるために組むローンだからです。事業として家賃収入目的で行う不動産投資ローンとは異なります。しかし、住居併用であれば、条件次第で可能です。具体的な条件は、住居スペースが2分の1以上であることです。
不動産投資ローンを利用する前に知っておくべきこと
本項では、不動産投資ローンを利用する前に、知っておくべきことについて1つずつご紹介していきます。
不動産投資ローンが借りにくくなってしまう状況
不動産投資においてローンを借りにくくなる状況があります。4つの具体例を紹介します。
・自己資金の少なさ
預貯金や資産が少ないと融資を受けられないことがあります。なぜならば、預貯金や資産の少ない人は、計画性がないとみなされ、返済能力も懸念されるからです。
また、ギリギリの予算だと不意に出る修繕費や、空室なしで運営できると思っていたにもかかわらず、空室が多いといった想定外の事態に対応できません。こうした理由から、預貯金や資産が少ない場合は不動産投資ローンを借りにくくなるでしょう。
・年齢制限
金融機関としては、支払能力のある年齢の人に融資したいものです。たとえば、55歳男性が30年ローンを利用する場合を考えてみてください。55歳時点で年収が800万円としても、定年を迎えれば確実に収入が減ります。逆に35歳の人が30年ローンとなれば、給与を得られる期間は長いので、支払いが確実と考えられます。
・物件の耐用年数
物件の耐用年数でも借りにくくなることがあります。金融機関は借りる人の属性同様に物件の耐用年数に重きを置き、その年数により融資年数を設定することも考えられます。
耐用年数は物の構造によりさまざまで、木造以外は期間内に減価償却ができます。木造の場合は22年で減価償却が終了し、資産評価上の建物の価値も消滅します。実際、物件の耐用年数で融資年数を設定するのみという金融機関も存在するので、下記に挙げる構造と年数については不動産投資を始める前にチェックしておきましょう。
- 軽量鉄骨造（厚さ3mm以下）：19年
- 木造：22年
- 鉄骨造（厚さ4mm以上）：34年
- 鉄筋コンクリート造：47年
・勤務先に関する問題
金融機関は常に融資希望者の収入を調査するので、勤務先によっては、不動産投資ローンを借りにくくなります。
調査は、源泉徴収票や確定申告による年収で行います。その時に引っかかるのは、現職の勤務年数が短い場合です。職業を次々に変えている不安定な収入の人物とみられます。また、月によって収入が異なるために年収が一定額でないケースも収入が不安定とみなされ、ローンを借りにくくなるでしょう。
不動産投資ローンの審査が通りやすくなるコツ
不動産投資を始めたいと思っても、不動産投資ローンの審査に通らないと、どうにもなりません。ここでは、不動産投資ローンの審査が通りやすくなるコツをご紹介します。
・タイミングを考えて属性を上げる
上記で説明しましたように、属性を上げることは大事です。しかし、キャリアアップを考えての転職は、不動産投資ローンを組む時期にはやめておいたほうが無難です。勤続年数の短さが審査の妨げになる可能性があります。
・自己資金を多く用意する
資金は多めに用意しておいたほうが賢明です。資産が多ければ多いほどに収入に余裕がある証明になります。また、自己資金を少しでも多く入れておくと融資金額が少なくなるため、貸す側としても有利です。
・他のローンがあるならば早めに返済する
仮に車のローンやブランド物のローンなどがあると、審査が通らなくなる可能性も出てきます。また、ローンの融資金額が思うようにいかないことも考えられます。
こうした理由を考えると、他のローンを完済してから、不動産投資ローンを組んだほうが何かと有利です。クレジットカードでのキャッシングや消費者金融の借入がある場合は融資すら受けられない可能性もあります。
・物件選びを慎重にする
資産価値の高い物件を選んだほうが、ローン審査を通過できます。なぜならば、金融機関がローンを組む際に担保にするのは、対象となる不動産だからです。
担保の対象が資産価値の高い物件であれば、貸す側としても安心できます。逆に資産価値が低い物件の場合は、ローンとして貸してもらえる金額が物件価格の一部のみということがあります。それに比べて資産価値の高い物件であれば、物件の全額がローンとして下りる可能性が高くなります。
資産価値の高い物件の大切な条件としては、エリアが挙げられます。個人的に良いと思うエリアではなく、金融機関が膨大なデータから算出する良いエリアという意味なので、そのような不動産を検討することと、堅実な収益を長期的に得られる物件を探しましょう。持ち始めてから収益が下がるような物件には要注意です。
不動産投資ローンを金融機関ごとに比較！審査と金利は？
不動産投資ローン取り扱い金融機関を、特徴とともにご紹介しましょう。
都市銀行（メガバンク）
都市銀行（メガバンク）には、みずほ銀行、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行があります。
・融資の受けやすさと金利
都市銀行（メガバンク）の金利は1〜4％程度ですが、融資を受けるとなると、厳しく定められた基準や条件をすべてクリアしなければ、通過できません。たとえば、過去の収入、基準に合う勤め先であるか、他のローンの有無など、細かい条件があります。
出典
地方銀行
地方銀行は、一般社団法人全国地方銀行協会会員の銀行です。
・融資の受けやすさと金利
金利は平均して3～7%くらいですが、横浜銀行、千葉銀行は変動金利3~4%です。審査基準は都市銀行（メガバンク）に比べると緩めです。また、地方による特色が濃く、不動産投資に力を注ぐところ、そうでないところの差があります。
出典
信用金庫・信用組合
信用金庫は銀行に近い機能のある特定地域で居住していたり、働いていたりする人たちによる協同組織のことです。信用組合も同じような組織ですが、金融機関としての規模は小さくなります。
・融資の受けやすさと金利
金利は4%くらいで、融資の審査基準が地方銀行と変わりありません。ここ最近は不動産投資ローンに力を入れるところが増えている傾向です。
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日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は、株式会社日本政策金融公庫法に基づいて設立された財務省所管の特殊会社です。
・融資の受けやすさと金利
日本政策金融公庫の場合、金利は固定のみで1.2%～2.5%くらいです。審査基準は民間とは異なり、重視するのは事業性です。こうしたことを考えると、民間銀行では断られてしまった融資でも、通過できる可能性があります。しかし、支店によって融資基準が異なるので、よくチェックしておく必要があるでしょう。
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ネット銀行
ネット銀行は、対面の店舗がないインターネット取引のみの銀行のことです。楽天銀行や住信SBIネット銀行が有名です。
・融資の受けやすさと金利
ネット銀行は、他の銀行に比べ、金利は安めです。たとえば、楽天銀行の場合は固定金利0.66%～、SBI銀行の場合は変動金利で2.95%～です。融資の事前審査期間や仮審査が他の銀行に比べ短いですが、対面でないために書類審査は厳しめに設定されています。
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ノンバンク
ノンバンクは銀行以外の金融機関のことで、預金の受け入れは行いません。業務はお金を貸すことが主です。
・融資の受けやすさと金利
金利は1%~9%程度と幅広く、店舗によっても異なりますが、主流は4%から6%程度です。他の金融機関と比べますと、高めの設定になっているところが大きな特徴です。しかし、融資条件、審査基準は緩めなので、比較的借りやすいでしょう。
出典
【年収別】どの金融機関がおすすめ？
金融機関選びは年収が決め手になります。各年収によるおすすめの金融機関をご紹介します。
年収500万円以下
年収500万円以下のケースでは、ノンバンクや地方銀行がメインとなってくるでしょう。特に、年収制限がなく金利が安めの日本政策金融公庫がおすすめです。日本政策金融公庫は、女性やシニア、若い世代への優遇措置があるのも大きなメリットとなります。
ただし、年収によっては融資を受けにくい可能性がある点には、注意が必要です。年収が低く融資が受けられない場合は、まずは属性を高める努力をすることをおすすめします。
また、不動産投資クラウドファンディングなど資金を多く必要としない不動産投資から、経験を積むのも一つの手といえるでしょう。
年収500万～1,000万円
年収500万～1,000万円では、ノンバンクや地方銀行がメインとなります。不動産投資ローンを組める年収の目安は500万～700万円といわれており、500万円を超えることで不動産投資ローンを利用しやすくなるでしょう。
しかし、年収1,000万円以下の場合は、まだ融資を得られない可能性もあるので金融機関選びは慎重にする必要があります。
年収1,000万円超
年収1,000万円を超えると、多くの地方銀行で融資を得られる可能性が高くなり、都市銀行も検討する価値もあります。都市銀行は、審査基準が厳しくなりますが審査基準を突破できれば、安心して融資を受けられるでしょう。
おすすめの不動産投資ローン銀行・金融機関
ここでは、不動産投資ローンでおすすめの金融機関TOP3を紹介します。
オリックス
不動産投資に積極的な金融機関としても有名なオリックス銀行。築古物件への融資も対象となっているため、築古物件で融資を諦めている場合でも検討の余地があります。
| 固定金利 | 3年固定2.3%～3.3%
5年固定2.5%～3.5% |
| 変動金利 | 2.675%～3.675% |
| 借入金額 | 1,000万円以上2億円以下 |
| 借入期間 | 1年以上35年以下 |
| 対象エリア | 首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産(マンションは専有面積40平方メートル以上)
札幌・仙台・北関東・東海圏の一棟アパート |
| 借り入れ条件 | 年収500万円以上
借入時年齢60歳未満（最終返済時80歳未満） |
出典
変動金利・固定金利ともに3%台以下で2億円以下まで借り入れできます。
ただし、対応エリアが首都圏や近畿圏などに限定されており、申し込み条件もあるので、対象エリアや条件を確認するようにしましょう。
東京スター銀行
東京スター銀行は東京都港区赤坂に拠点を置く第二地方銀行。台湾の中国信託商業銀行に属します。東京スター銀行は「スター不動産担保ビジネスローン」を展開しています。
| 固定金利 | 3.75%～6.00% |
| 借入金額 | 500万円以上3億円（50万円単位) |
| 借入期間 | 最長30年 |
| 対象エリア | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、静岡県、愛知県、岐阜県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県については全域
※上記以外の道県については、道県庁所在地、および政令指定都市 |
出典
東京スター銀行の不動産担保ビジネスローンは固定金利3.75%～6,00%で利用できます。
金利はやや高めですが、借入期間最長30年、借入金額3億円まで利用できる点がポイントだといえるでしょう。
ただし、対象エリアが限られている点に注意が必要です。
SBJ銀行
SBJ銀行は東京都港区芝に本拠を置く銀行で、韓国の大手「新韓グループ」の日本現地法人となっています。
SBJではANY住宅ローンとANY住宅ローンプラスという2つの商品があります。ANY住宅ローンという名前の通り、もともとは外国人の方が日本で住宅を購入する際に利用することを主な目的としたローンでしたが、投資物件の購入も対象となっているのです。
| 変動金利 | 居住用：2.875%～3.375%
その他：3.075%～3.575% |
| 借入金額 | ANY住宅ローン：100万円以上1億円以内
ANY住宅ローンプラス：1億円超2億円以内(10万円単位) |
| 借入期間 | 3年以上35年以内 |
| 対象エリア | ANY住宅ローン
関東エリア：東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県 中部エリア：愛知県、三重県、岐阜県、静岡県 近畿エリア：大阪府、兵庫県、京都府、奈良県 九州エリア：福岡県
ANY住宅ローンプラス： 関東エリア：東京都２３区内、千葉県千葉市内 埼玉県さいたま市内、神奈川県横浜市内 中部エリア：愛知県名古屋市内 近畿エリア：大阪府大阪市内、兵庫県神戸市内 京都府京都市内、奈良県奈良市内 九州エリア：福岡県福岡市内 |
出典
ANY住宅ローンプラスは、すでにSBJ銀行から住宅ローンを借りている人で諸条件を満たした人が対象となります。投資用物件であっても、アパートやマンションなど居住用物件に投資するのと、それ以外の非居住用物件に投資するのとでは金利が異なっている点に注意が必要です。
不動産投資ローンの金利は今後どうなる？
不動産投資ローンを組む際に重要になる金利。特に、変動金利で組む場合は今後の金利動向に敏感になっておく必要があります。
ここでは、今後の金利について見ていきましょう。
今後金利が上昇する可能性がある？
住宅ローンや不動産投資ローンの金利は、日銀の金融政策に大きく左右されます。新型コロナウイルスやエネルギー高騰によるインフレ対策として、各国が利上げを実施するなか、日本は金融緩和政策を続けてきました。
しかし、2022年12月についに日銀も実質的な利上げを公表したのです。今後は利上げの影響により不動産投資ローンの金利も上昇する可能性が高くなってきているといえるでしょう。
金利が上昇する前に購入を検討しよう
金利が高くなると、返済額が増加することから融資を検討しにくくなる人も増えてくるものです。
また、金利が上がることで審査も厳しくなり融資が受けられなくなる可能性もあります。今後の金利が上昇する可能性がゼロではないため、上昇する前の今融資を検討することをおすすめします。
金利上昇=絶好の購入タイミングともなる
金利上昇が必ずしも融資にマイナスとなるわけではありません。金利が上昇することで融資を受けられない人が多くなると、それまでに不動産投資の実績を積み上げた人や現金を多く保有している人にとっては融資を得やすい状況といえるでしょう。
場合によっては好条件での融資を引き出せる可能性もあります。すでに実績のある人や資金のある人にとっては、金利上昇の局面は絶好の買い増しのタイミングとなるでしょう。
関連リンク
不動産投資ローンの手続きの流れ
ここからは、不動産投資ローンの手続きの流れをご紹介します。
・事前審査
融資を受けたいと思う金融機関に事前審査を申し込みます。この審査では、本審査前に融資ができるかどうかの事前調査をします。
・本審査
事前審査後に物件の購入申し込み、売買契約を締結させ、本審査になります。万が一のために他の金融機関の不動産投資ローンも考えておくことをおすすめします。本審査は大体1週間～1カ月かかるでしょう。
・契約～融資の実行
本審査に通ったら、不動産投資ローンの金融機関とローン契約の内容を確認する金消契約を行います。そして物件の決済になり、引渡し時に不動産投資ローンの融資実行を受けます。
この時点で行われるのが、所有権移転登記、金融機関の抵当権設定登記です。
不動産投資ローンをきちんと返済するためのポイント
不動産ローンはきちんと返済したいものです。そのためのポイントを抑えておきましょう。
・家賃相場を調べる
家賃をエリアの相場に合わない高額に設定すると、入居者が集まらない可能性が高く、月々の返済が厳しくなる可能性があります。予め、エリアの相場を調べて家賃を設定しましょう。
・収入減少を想定しておく
不動産投資には、空室リスクで収入減少ということがあります。その場合を想定して返済額に充てるお金をストックしておきましょう。
・修繕費用なども設定して予算を多めに用意する
建物の劣化や自然災害などによる修繕費用も必要です。この費用を用意しておかなかったために、ローンに充てるストック分を使ってしまうと、月々の返済が厳しくなります。今は必要なくても、いつか使う可能性のある予算としてストックしておきましょう。
不動産投資ローンに関するよくある質問
最後に、不動産投資ローンに関するよくある質問を見ていきましょう。
住宅ローンを組んでいても不動産投資ローンを組める？
住宅ローンを組んでいる影響はゼロではありませんが、住宅ローンを組んでいても不動産投資ローンを組めるケースが多いでしょう。ただし、ローンを延滞している、借入額が多すぎる場合のように状況によっては、不動産投資ローンの審査にマイナスになる可能性があるので注意が必要です。
自己資金はどのくらい必要？
自己資金＝頭金は、個人の属性や投資する物件によっても異なります。一般的には、物件価格の2～3割ほどが必要といわれており、仮に3,000万円の物件の場合は600万～900万円が必要です。
自己資金がゼロでも融資を得られる場合がありますが、その場合は金利が高くなり審査も厳しくなる傾向にあるので注意しましょう。また、自己資金がゼロで投資をスタートすると、修繕費などの突発的な負担に対応できないのでおすすめできません。
ローン特約とは？
ローン特約とは、不動産売売買契約時に付ける特約のことをいいます。
ローン特約を付けることで、売買契約後に万が一、ローン審査に落ちた場合でも契約を無条件で解約できるのです。ただし、ローン特約で解約できる期間は決められており、期限を超えての解約は違約金が発生します。
売買契約後は特約期間で審査を終えられるように、速やかに審査手続きを進めるようにしましょう。
まとめ
不動産投資ローンは、アパートローン、プロパーローンの2種類があり、住宅ローンとは目的や金利の面などで異なります。自己資金の少なさ、年齢などによっては、金融機関から借りにくくなることもあるので、注意が必要です。
おすすめの金融機関は年収により異なります。ご自身の収入に合う金利やサービスを行うところを選びたいものです。手続きが済み融資を受けられたら、月々の家賃相場などを考慮して返済を怠らないようにしましょう。
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