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不動産投資ローンはどこで借りたらいい?金利を抑えたい人にオススメの金融機関

不動産投資ローンはどこで借りたらいい?金利を抑えたい人にオススメの金融機関

不動産投資をするにあたって、銀行からの融資を希望しているけれど、金額が大きいのでなるべく金利が低い場所で融資を受けたいと思っている人も多いのではないでしょうか。そんな金利を抑えたい人におすすめの金融機関についてご紹介したいと思います。

【目次】

■不動産投資ローンとは
・住宅ローンとの違い
■不動産投資ローンの金利は3種類
・固定金利
・変動金利
・固定期間選択型
■不動産投資ローンで選ぶべき金利
■【金融機関別】不動産投資ローンの金利相場を比較
・都市銀行/メガバンク
・地方銀行
・信用金庫/信用組合
・日本政策金融公庫
・ノンバンク
■金利の違いで収支はどう変わる?
・異なる金利ごとのシミュレーションを紹介
■金利の引き下げ交渉は可能か
■まとめ

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、不動産投資で家賃収入や売却益を得るという目的のために組むローンのことです。不動産投資を始めるためには、一括で物件を購入する方法と銀行からの融資を受けて購入する方法があります。しかし、物件にもよりますが、数百万円から数千万円ほど必要になるため、ほとんどの方が不動産投資ローンを利用して不動産投資を始めます。

・住宅ローンとの違い
住宅ローンは、居住することが目的なので、融資を受ける方の返済能力が問われます。審査の主な内容としては職業や年収、借入額があるかどうかなどが審査されます。これに対して不動産投資ローンは、住宅ローンで審査される信用情報の他、採算の実現性や物件の築年数から見る修繕計画の妥当性などチェックされます。

不動産投資ローンの金利は3種類

不動産投資ローンの金利には、固定金利と変動金利、固定期間選択型の3種類あります。それぞれの特徴と、メリット・デメリットについて見ていきましょう。

・固定金利
固定金利とは、文字通り返済までの金利が固定されるものです。固定されているので、資金計画も立てやすく、金利が上昇したとしても影響を受けません。しかし、変動金利よりも高く設定されているため、支払総額が多くなるケースもあります。

・変動金利
変動金利とは、社会情勢などを踏まえて半年ごとに金利が見直されるものです。1年に2回見直しが行われますが、返済額に適応されるのは5年に1度で、金利変動時は毎月の利息と元本の割合によって調整がされます。頻繁に金利の見直しが行われるため、固定金利よりも利率は低く設定されていますが、金利が上昇した場合は、返済額も変更になるため、5年後、10年後の予測が立てにくいというデメリットがあります。

・固定期間選択型
固定期間選択型とは、固定金利を受けられる期間を選べるというものです。金融機関によってその期間はまちまちですが、2年、3年、5年、7年など、候補の中から選ぶことができます。期間は選べますが、短いほど金利が低く設定されているので、それぞれの年数で実際に計算するなど、総合的な判断が求められます。

不動産投資ローンで選ぶべき金利

不動産投資ローンには3つの金利がありますが、それぞれメリットとデメリットがあるため、目的に応じてどれを選ぶか見極めなければいけません。例えば、毎月の返済額を一定にしたい人は、固定金利がベストですし、売却益を目的に不動産投資する場合は、金利が低く設定されている変動金利がおすすめです。どれを優先するかで、選ぶ商品が変わってくるので、不動産投資をする目的を明確にした上で金融機関の商品と金利の相場もチェックして収支計画を作ってみましょう。

【金融機関別】不動産投資ローンの金利相場を比較

不動産投資ローンの金利相場は銀行ごとに違います。ここからは、都市銀行(メガバンク)・地方銀行・信用金庫(信用組合)・日本政策金融公庫・ノンバンクの5つに分けてそれぞれの特徴を見ていきたいと思います。

・都市銀行/メガバンク
東京や大阪などに本店を持つ銀行です。三菱UFJ銀行や三井住友銀行、みずほ銀行などがメガバンクと呼ばれる銀行です。

金利相場 1%前後
融資基準 審査が厳しい・低金利・長期借り入れが可能
おすすめの投資物件 新築

・地方銀行
一般社団法人全国地方銀行協会に所属する銀行で全国に63校あります。北海道銀行や千葉銀行、福岡銀行など、銀行名に地名が入っているのが特徴のひとつともいえます。

金利相場 1.5%~4%半ば
融資基準 銀行によって商品や利率がまちまち
おすすめの投資物件 新築もしくは、築年数が古い物件

・信用金庫/信用組合
地域と住民の繁栄を図ることを目的とした協同組織金融機関で各エリアの中小企業や個人を対象に融資を行っています。京都中央信用金庫や、城南信用金庫、岡崎信用金庫は、信用金庫の中でも2兆円を超える大手の信用金庫と言われています。

金利相場 2%~3%
融資基準 地元の顧客を重視・エリアによって対応する機関が異なる
おすすめの投資物件 管轄するエリア内の物件

・日本政策金融公庫
財務省が管轄する政府系の金融機関です。

金利相場 1.2%~2%
融資基準 低金利・独自の審査基準があり交渉が可能
おすすめの投資物件 利回りが高い物件

・ノンバンク
銀行以外の金融機関です。プロミスやオリックス、アコムなどキャッシングやカードをメインとしている企業の他、銀行を主体とする三井住友など、幅広い企業が金融商品を扱っています。

金利相場 3%~4.5%
融資基準 融資可能なエリアが広く、審査が柔軟
おすすめの投資物件 他行で融資を断られた物件も交渉可能

これらの金利はあくまでも目安なので、インターネットで最新の金利情報をチェックしてみることをおすすめします。

・金利を抑えたい人にオススメの金融機関
不動産投資ローンは、どこの銀行でも扱っているかというとそうではありません。必ず希望する金融機関が不動産投資ローンを商品化しているかどうかをチェックし、最新の金利を把握しておきましょう。
上記でご紹介した金融機関の金利相場も見直しが行われるため、数字の低さだけでは、融資の対象になるかどうか分かりません。金利を抑えたいなら、その旨を不動産投資会社に相談し、条件にマッチした金融機関を紹介してもらいましょう。
不動産会社によって提携している金融機関があるケースがある為、その場合には上記でご紹介した金利よりも安く借りられる場合が殆どです。

金利の違いで収支はどう変わる?

金利相場について見てきましたが、ここからは、金利の違いで収支はどのくらい変わるのか、具体例をご紹介したいと思います。

・異なる金利ごとのシミュレーションを紹介
前提として、3,000万円のマンションを不動産投資用として購入した場合、自己資金ゼロで20年経過後の支払額を計算してみると以下のような数字になります。

  金利2%の場合 金利3%の場合 2%と3%の差額
毎月の返済額 ¥151,765円 ¥166,379円 ¥14,614円
年間の返済額 ¥1,821,180円 ¥1,996,548円 ¥175,368円
20年後の支払額 ¥21,854,160円 ¥23,958,576円 ¥2,104,416円

金利が低いほど返済額が少ないのはもちろんですが、月々の差額は14,614円となり、20年間支払った総額は2,104,416円と大きな差が出てしまいます。そのため、不動産投資で成功する確率を上げるためには、金利をいかに低く抑えられるかが重要になってきます。こちらのシミュレーションを踏まえて、融資してもらう銀行選びと金利については慎重にチェックするようにしましょう。

参考:オリックス銀行5年固定金利特約型

金利の引き下げ交渉は可能か

金利は支払期間が長ければ長いほど、低くしてもらいたいと思うものです。では、個人の投資家が銀行に対して金利の引き下げ交渉は可能なのでしょうか。
過去に取引があり、収益が出ている人や、不動産投資で確実に収益が上がる計画が審査資料として提出された場合、交渉の余地はありますが、引き下げの交渉は難しいのが現状です。
今後も顧客として信頼してもらえるかどうかは、審査資料や経営の考え方にあると言っても過言ではありません。しかし、個人での交渉は非常に難しいので、不動産投資会社に紹介してもらい、間に入って交渉してもらうという方法があります。そのためには、信頼できる不動産投資会社を見つけることが重要なポイントです。どんな目的で不動産投資をしたいのか、5年後、10年後にどのような形を目指しているのかを伝え、それを実現するひとつの方法として金利の引き下げ交渉を依頼してみましょう。

まとめ

不動産投資において、家賃収入となる利益を最大化するためには、銀行選びと金利の種類、そして適応される金利がカギとなります。0.1%でも金利が下がれば年間の返済額はもちろん、数十年後の支払額も大きく変わってきます。一人で調べて交渉するのにも限界があるので、不動産投資に関する知識や実績が豊富なプロに相談してみましょう。

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クレドではお客様一人一人の状況に合わせてアドバイスも行っていますので、
是非一度個別相談をチェックしてみてください。

 

 

 

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