不動産投資の種類とそれぞれのメリット・デメリットを細かく解説！
不動産投資に興味があるけれど、自分に合う投資はどれなのか迷っている人も多いのではないでしょうか。
ここでは、不動産投資の種類とそれぞれのメリットとデメリットを細かくご紹介したいと思います。
【目次】
■不動産投資の仕組みを押さえよう
・インカムゲインとは
・キャピタルゲインとは
・不動産投資の利回
・表面利回り
・実質利回り
■初心者向けの不動産投資の方法3種類
・区分マンション投資
・区分マンション投資のメリット
・区分マンション投資のリスク
・一棟投資
・一棟投資のメリット
・一棟投資のリスク
・一戸建て投資
・一戸建て投資のメリット
・一戸建て投資のリスク
■新築と中古、どちらを購入すべき？
・新築の不動産に投資するメリット、デメリット
・中古の不動産に投資するメリット、デメリット
■熟練者向けの不動産投資の方法5種類
・駐車場（コインパーキングや駐輪場）投資
・福祉施設に対する投資
・トランクルーム投資
・民泊・シェアハウスへの投資
・J-REIT（不動産投資信託）
■不動産投資の始め方
■不動産投資で失敗しないため4つの心構え
・心構え1：基礎を学び情報収集を習慣化させる
・心構え2：目的を明確にする
・心構え3：資金計画は念入りに
・心構え4：相談できるパートナーを見つけておく
■まとめ
不動産投資の仕組みを押さえよう
不動産投資の仕組みとは、安定して家賃収入が得られるインカムゲインと、購入した金額よりも高く売却ができ、
利益が得られるキャピタルゲインがあります。
・インカムゲインとは
ローンを組んで物件を購入する場合、家賃収入の一部をローンの返済にあてます。自己資金から返済する必要がなく、完済すると家賃収入が収益となります。しかし、空室が続くと家賃収入が得られないため、自己資金から返済をしなければいけないというデメリットがあります。
・キャピタルゲインとは
インカムゲインは長く物件を所有して利益を得る方法に対して、キャピタルゲインは、短期的に大きな利益を生み出せる場合があります。
しかし、地価の下落や社会情勢などの影響を受けて物件価格に反映されることからリスクを伴います。物件選びや売却するタイミングを間違えると大きな損失を生み出しかねないため、事前に入念な調査が必要です。
・不動産投資の利回り
不動産投資で良く聞く言葉のひとつに利回りというものがあります。これは、投資した金額に対して利益を見込みで表せるもので、簡単な計算式で投資物件の判断基準のひとつになり、不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りの2つがあります。
【表面利回り】
表面利回りとは、およその見込み額を計算する方法で、計算式は以下を用います。
表面利回り＝年間の家賃収入÷物件の購入金額×100
【実質利回り】
実質利回りとは、管理費などの経費も含めて計算する方法です。計算式は以下をご覧ください。
実質利回り＝｛（年間の家賃収入－年間経費）÷物件の購入金額｝×100
利回りが数字として分かるため、利回りが高い物件が注目されますが、利回りの高さで選べばいいのかというとそうではありません。あくまでも参考にする指標のひとつとして用います。
また、不動産投資では頭金が0円から始めることもできますので、10日資金に対する利回りよりは物件自体の利回りで運用が開始されます。
初心者向けの不動産投資の方法3種類
はじめて不動産投資をするなら、区分マンションもしくは、一棟投資、そして一戸建て投資の３つがおすすめです。それぞれの特徴とメリットとデメリットについて見ていきましょう。
・区分マンション投資
マンションの1室を投資用として購入し、貸し出す方法です。
【区分マンション投資のメリット】
マンションの1室なので投資金額が少ないという点や、予算に応じてワンルームやファミリー向け、新築に中古など選択肢が広いという特徴があります。また、階段やエレベーターなどの共有部分は建物管理組合が行うケースが殆どなので管理の手間がかかりません。
また、金融機関からの融資が受けやすく、不動産投資ではあるが金融商品の様に市場が確率してきているので、出口戦略が立てやすく、現金化するのも早ければ1ヶ月ほどです。初心者の方には特におすすめです。
【区分マンション投資のリスク】
初心者に人気の区分マンション投資ですが、空室になってしまい、その後入居者が決まらないと、家賃収入がゼロになるというリスクがあります。また、金利が上がってしまった場合、1室しか保有していないため、収益率が下がってしまうというデメリットもあります。リスクヘッジとしては複数の物件を所有してエリアの分散、価格帯の分散を図るなど、区分所有ならではの対策が考えられます。
・一棟投資
一棟投資とは、区分マンションのように1室単位で投資するのではなく、一棟単位で購入する投資方法です。一棟投資には、アパートとマンションの2つのタイプがあり、予算や規模に応じて選ぶことができます。
【一棟投資のメリット】
一棟投資は、複数の部屋を管理するため、家賃収入が多くなるというメリットがあります。また、空室が出た場合でも他の部屋でカバーできるため、収入がゼロになるということは滅多にありません。
また、土地を含めて所有しているので、入居者のニーズに合わせたリノベーションも自由に行うことができ、建物の付加価値を高めることもできるなど、自由度が増します。
【一棟投資のリスク】
一棟投資の場合、物件価格と共に土地も所有することになるため、投資するための金額が大きくなります。維持するための費用や、管理のための手間もかかりますし、台風などで被害を受けた場合、金額的なリスクが大きいという特徴があります。
その為、ある程度のまとまった資金がある方が始められる手段と言えるでしょう。
・一戸建て投資
一戸建て投資とは、一戸建てを購入し賃貸として貸し出す投資方法です。新築の物件も購入可能ですが、中古で売り出された物件などを改装し付加価値をつけることで、借り手がつきやすくなります。
一戸建て投資には都市型と郊外型の2つがあり、築年数や、エリアなどによって価格帯もまちまちです。
【一戸建て投資のメリット】
中古の一戸建てなら、数百万円から始めることができるので、少ない予算でも投資が可能です。マンションと比較すると居住期間が長くなる傾向があるため、安定した収入を得ることができます。需要が高まっているエリアなら、家賃を高く設定し収益率を上げることも可能です。
また、共有部分がないため、区分マンション投資や、一棟投資に比べて手間や費用がかからないというメリットがあります。
【一戸建て投資のリスク】
一戸建ては、入居者が決まらないと空室の状態なので、収入がゼロか100のどちらかになります。また、入居すれば長いですが、同様に空室期間も長いという話もよく聞きます。
入居してもらうためには、広告費がかかりますし、リノベーションをして付加価値をつけて集客をしなければいけないケースもあり、その分費用もかかります。
また、入居者による住民トラブルが発生するケースや、シロアリが発見され駆除のために費用がかかるなど、想定外の問題や出費も懸念されます。表面利回りは非常に高くパフォーマンスに優れていますが、実質利回りの観点では貧乏籤を引いてしまうこともある投資手段なので、専門的な知識を身につけてから投資しましょう。
新築と中古、どちらを購入すべき？
不動産投資の物件にはいろいろな種類がありますが、新築と中古ならどちらを選ぶのが得なのでしょうか。
・新築の不動産に投資するメリット、デメリット
新築の不動産に投資するメリットは、入居者が決まりやすく賃貸需要が見込めることから、融資の審査が通りやすいというメリットがあります。
しかし、新築物件は販売にあたる広告費や人件費などの影響を受けているので割高な物件価格になっていることが殆どです。その分、家賃も相場に見合った設定がされていない事もあるので、その点にはしっかりと注意をしていきましょう。
・中古の不動産に投資するメリット、デメリット
中古物件は、選択肢が多く価格も新築に比べて安いため、利回りが高くなる傾向があるという特徴があります。ある程度の築年数が経過していますが、賃料が相場で安定しているため、長期的な安定した家賃収入が見込めるのも中古の物件に投資するメリットになります。
一方で、築年数が経過している＝耐用年数が短いと判断され、融資の審査が厳しくなる場合もあります。また、空室対策への工夫や経年劣化による維持コストもかかるので、必要経費として想定していてもそれ以上にかかることも少なくありません。新築、中古ともにそれぞれメリットとデメリットがあるため、特徴を把握した上で、投資金額と出口戦略を踏まえた上で慎重に選ぶ必要があります。
熟練者向けの不動産投資の方法5種類
代表的な不動産投資についてご紹介してきましたが、ここからは、いくつか不動産投資を成功させている熟練者向けに、違った視点で投資する方法をご紹介したいと思います。
・駐車場（コインパーキングや駐輪場）投資
コインパーキング投資とは、土地を購入して必要な設備を設置し、駐車場として貸し出す方法です。
契約した人に月ごとに貸し出す月極駐車場と、時間単位で貸し出すコインパーキングという方法があります。駐車場投資のメリットは、初期費用が安いことや、狭小地でも始められることです。しかし、ニーズがなければ収益性も低くなり、電気代や管理費用などの維持費用がかかり赤字になってしまうケースもあります。駐車場投資をする際には、繁華街に近く、需要があるかどうかを見極めることができれば、少額で安定した収益を得ることも可能です。
・福祉施設に対する投資
福祉施設投資とは、高齢者向けにバリアフリー化された住宅にリフォームし、シニア用の住宅として貸し出す方法や、国から給付金が受けられるグループホームを経営するという方法です。
高齢者向けの福祉施設は高齢化社会でなくてはならないものになっており、シニア向けのアパートに入居を希望する人も増えています。築年数が古くなり、入居者が決まらなくなってきたという問題を抱え、国の許可事業であるグループホーム運営に方向転換する人も増えています。ただし、国からの給付金を得て投資を行うため、制度などを十分に勉強する必要があります。
・トランクルーム投資
トランクルーム投資とは、少ない初期費用で安定した収益を得る投資方法のひとつです。運営方法には、自己運営と、フランチャイズの2つがあり、ビルの1室に作る屋内型とコンテナを設置する屋外型があります。
長期の顧客がつきやすく、コンテナが老朽化しても影響が少ないこと。また、少額で投資できるというメリットがあります。一方で、新規に参入するライバルが多く、トランクルームに適した土地を見つけるのが難しいことや、集客のための広告費がかかるというデメリットが考えられます。トランクルーム投資も土地選びが重要なポイントになります。
・民泊、シェアハウスへの投資
戸建てやマンションの一部を旅行者に提供する民泊や、キッチンやお風呂を共同で使用するシェアハウスへの投資もおすすめです。民泊は旅行者に提供するため、旅館業法や国家戦略特区報法などの認可や認定を受ける必要がありますが、空いている部屋を収益化できるというメリットがあります。しかし、民泊新法では、1年間で営業できる日が180日と法律で上限が決められているため、どの日を活用するのかスケジュール化が必要になります。
シェアハウスへの投資は、自分で管理する自主運営方式と、不動産管理会社に委託するサブリースがあります。どちらの方法でも、シェアハウスはオーナーの発想次第で他の物件と差別化が図れるため、賃料を自由に設定することができます。しかし、住民トラブルへの対応や管理コストがかかること。そしてシェアハウスは住居ではなく宿舎として位置付けられているため、消防法や建築基準法などの法的知識を学ばなければいけません。民泊やシェアハウスへの投資は、許可や認可そして法的知識が求められますが、気になっている人は、不動産管理会社に実現可能かどうか相談してみましょう。
参考：民泊新法
・J-REIT（不動産投資信託）
J-REITとは、投資家が不動産投資法人に投資をし、マンションや商業施設など、複数の不動産へ投資して収益を投資家に分配する方法です。J-REITへ投資するメリットはプロの目による分散投資を行うことです。不動産投資と運用も行ってくれるので、知識がなくても安心して任せることができます。
J-REITは、証券市場に上場している法人ですが、倒産してしまうと上場が廃止され、投資金額が満額戻ってくる保証がありません。台風や災害などの影響で不動産がダメージを受けた場合も収益が下がるリスクが伴います。
不動産投資の始め方
不動産投資を始めるためには、まずは基礎となる部分を勉強していかなければいけません。専門用語や不動産投資の種類などを踏まえた上で、どれが自分に合っているのかをイメージしながら学んでいきます。不動産投資の基礎を学びながら、どのくらいの投資金額で始めるのか、不動産投資をする目的やゴールも同時に考えていきます。
やらなければいけないことがたくさんありますが、失敗しないためにもどんな点に注意したらいいのか具体的にご説明したいと思います。
不動産投資で失敗しないため4つの心構え
不動産投資には不動産以外にもコインパーキングやシェアハウスへの投資など、さまざまな種類があります。どれを選んだとしても、失敗しないようにここからは不動産投資で意識して欲しい心構えについて考えていきましょう。
・心構え1：基礎を学び情報収集を習慣化させる
どんな投資でも基礎を把握していないと、先の見通しが立てられません。不動産投資は特に、地価の下落や社会情勢、そして災害の影響を受けやすいので、隙間時間に情報収集することを習慣化させましょう。
・心構え2：目的を明確にする
不動産投資を考えているなら、具体的に達成したいゴールや目的を明確にしましょう。何年後にどうなっていたいのか、より具体的なイメージを持つとそのゴールに向けて進むことができますし、目標がモチベーションになることでしょう。
・心構え3：資金計画は念入りに
不動産投資において計画は必要不可欠です。特に資金計画はお金にまつわることなので、不測の事態にも耐えられるよう修繕費や予備費なども視野に入れて念入りに作ることも重要なポイントです。
・心構え4：相談できるパートナーを見つけておく
不動産投資をする場合、自分で調べて決めていくという作業が多くなります。でも、本当にこれで大丈夫なのかどうか、アドバイスしてくれる人がいるかどうかで、物件選びも事業計画も大きく変わってきます。不動産投資を考えているなら、不動産投資会社選びも慎重に行うこともポイントです。
まとめ
不動産投資にはいろいろなやり方があり、予算や目的によって選ぶものが変わってきます。不動産投資で成功している人も誰もがみんな初心者からスタートしています。
どれを選んだらいいのか迷っているなら、一緒に夢を実現してくれるパートナー選びから始めてみましょう。
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