IRR（内部収益率）の計算方法やメリット・デメリットを解説
不動産投資において、投資判断に使うべき指標はいくつかありますが、そのうち、IRR（内部収益率）がどのように役立つかご存じでしょうか。本記事では、IRRについて、概要や計算方法をお伝えすると共に、投資判断に用いる際のメリット・デメリットをご紹介していきます。
IRRとは
IRR（内部収益率）とは、「投資によって得られるキャッシュフローの現在価値と投資額の現在価値が等しくなる割引率」のことを言います。IRRでは、投資資金をどれだけの期間で回収できるのかを考慮した投資効率を把握することができ、数値が高いほど収益性の高い投資と判断できるのです。
とはいえ、IRRはイメージが難しくいまいちわからないという方も多いでしょう。ここでは、まずIRRの基本について具体的に見ていきます。
IRR（内部収益率）とは？
先述したように、IRRとは投資に必要な支出額の現在価値と、投資により得られるキャッシュフローの現在価値の総和が等しくなるような割引率のことを言います。簡単に言えば、「投資額」と「将来得られる現金の現在価値」が同じになる「割引率」のことです。
簡単に言いましたが、これではまだわかりにくいので、まず、言葉の意味を確認しましょう。
・現在価値：ある時点のお金の価値を現在に価値に置き換えたもの
・割引率：現在の価値に換算するための1年あたりの比率
「割引率」とは、将来のお金を現在価値に換算するための利率のことを言います。そもそも、なぜ割り引かなければならないのかと言うと、将来と現在のお金の価値は同じではないからです。
仮に、年利3％で100万円を運用するとします。１年後には、この100万円は103万円になっていますね。つまり、今の100万円と1年後の103万円は同じ価値と言うことです。
このように、運用で増やせるお金は、将来と今で価値が異なるという特徴があります。そのため、将来得られるお金を予測するには、現在の価値に換算して考える必要があるのです。
上記の場合、1年後に103万円という価値は、年利3％で割り戻すと、現在では100万円となります。この割り戻しに利用した「3％」と言う数値が割引率となるのです。
これらの意味を元に、IRRを確認していきましょう。
・IRR＝「投資に必要な支出額の現在価値」と「投資により得られるキャッシュフローの現在価値の総和」が等しくなるような「割引率」「投資に必要な支出額の現在価値」とは、そのまま投資額です。そして、「投資により得られるキャッシュフローの現在価値の総和」とは、各年で得られるお金を現在価値に換算したものの投資期間すべての年での合計となります。
投資期間が５年であれば、１年目から5年目までの各年のキャッシュフローを現在価値に換算した価値の合計です。この「投資額」と「現在価値の合計」がイコールになるような割引率がIRRとなります。
DCF法とNPV（正味現在価値）
IRRをより理解するには、DCF法とNPV（正味現在価値）を理解することが必要です。
DCF法とは、将来得られるキャッシュフローを現在価値に割り引いて評価する方法のことを言います。また、NPVとは、投資期間のDCFの総和から投資額を差し引いた数値です。
例えば、投資によって得られる利益の現在価値の合計（DCF）が120万円で、投資額が100万円の場合、NPVは20万円となります。ちなみに、NPVがプラスであれば、投資価値があると判断されるのです。
そして、IRRとはNPVがゼロになる際の数値のことを言うのです。
IRRの計算式
IRRの計算方法は以下の通りです。
・C1/(1＋r）＋ C2/（1＋r）2＋ C3/（1＋r）3＋…＋ Cn/（1＋r）n-C0=0
C0：初期投資額
Cn：n年目のキャッシュフロー
r：IRR
計算式が複雑なので自分では計算できないと感じる方も多いでしょう。確かに上記の式を電卓で計算するのはかなり複雑になります。しかし、エクセルを利用すれば簡単に求められるので、一度計算してみるとよいでしょう。
IRRのメリット
IRRで不動産投資を判断するメリットには、次のようなことがあります。
・投資期間を通して収益性を算出できる
・収益と投資額が分ければ計算できる
・幅広く金融商品を比較できる
投資期間を通して収益率を算出できる
IRRの大きなメリットが、投資期間全体の収益性を算出できる点です。不動産投資の場合、空室が出た年や突発的な修繕費が掛かった年など、その時々でキャッシュフローが異なります。IRRの場合、キャッシュフローの変動を含めたその年のキャッシュフローを積算するので、不動産投資のようなキャッシュフローの変動がある投資でも収益性が判断できます。
また、投資期間が異なる物件でも、現在価値で算出するため比較しやすいというメリットもあります。
収益と投資額が分かれば計算できる
IRRはエクセルを利用し、収益と投資額さえ分かれば簡単に計算できます。複雑な計算式でとりかかりにくいイメージもありますが、一度計算できれば応用も簡単です。
インターネットではエクセルのテンプレートをダウンロードできるので、計算にチャレンジしてみるとよいでしょう。
幅広く金融商品を比較できる
IRRは不動産投資だけでなく、定期預金や投資信託・債権といった他の商品の収益性でも活用される数値です。幅広い金融資産と数値を比較することができ、投資判断の役に立つでしょう。
IRRのデメリット
IRRには、デメリットもあるため不動産投資の指標とする場合、注意しなければならない点もあります。IRRのデメリットには、以下のようなことがあります。
・規模の大小を考慮できない
・計算できないケースがある
それぞれ解説していきます。
規模の大小を考慮できない
IRRのデメリットとして、収益性だけで算出する指標のため、投資の規模が反映できない点があります。つまり、「収益性」は判断できますが、「収益額」は無視されてしまうという点には注意しなければならないのです。
例えば、投資額が1万円で1年後に1.3万円になる場合と、投資額100万円が1年後に110万円になる場合を見てみましょう。この場合、1年後に1.3万円になる投資はIRR30%であり、110万円になる投資はIRR10%です。
IRRの数字だけを見ると1万円の投資のほうが、投資すべきとなります。しかし、利益額で見ると100万円投資した方が大きな収益額となっているのが分かります。
IRRの数値が高いからといって、必ずしも投資に向いているわけではありません。IRRの数値だけで判断すると、利益額が大きな案件を見逃してしまう可能性があるので注意しましょう。
計算できないケースがある
IRRでは、計算しても答えが出ないケースは珍しくありません。投資期間で収益性がマイナスになる場合などでは解答が出ない可能性があるので、注意しましょう。
まとめ
IRRの基本やメリット・デメリットについてお伝えしました。
IRRは不動産投資の収益性を判断するうえで重要な指標です。ただし、投資規模が反映されないなどデメリットもあるためIRRの数値だけで判断するのはおすすめできません。
不動産投資する場合は、さまざまな指標や情報から総合的に判断することが重要です。IRRや不動産投資については、理解することも重要ですが、自分だけで判断が不安な場合は必要に応じて専門家に相談することも大切です。
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