不動産投資はいくらで始められる？全ての初期費用（諸経費、各種税金）を解説します

最近では、資産運用の一つの方法として不動産投資を取り入れる人が増えています。
初期費用がとても高額な印象もある不動産投資ですが、実際にはどのくらい必要なのでしょうか。
必要となる費用を紹介していきます。

不動産投資とは

不動産投資とは、名前の通り不動産を用いて投資を行うことです。具体的にはマンションやアパート、戸建ての1棟丸ごとや各お部屋といった不動産を購入し、ほかの人に貸すことで発生する家賃収入で利益を得ます。

リスクが高いように思われがちですが、入居者が定着すると長期的に安定的な収入が得られるとして、株やFXといった投資よりもリスクが少ないと考えられ注目を集めています。

 

不動産投資で利益が出る仕組み

不動産投資によって利益が出る仕組みには「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2通りがあります。
それぞれの利益が出る仕組みがどのようになっているのか紹介します。

・インカムゲイン（家賃収入）
インカムゲインとは、資産を持つことで継続的に安定した利益を得ることができる現金収入のことです。銀行の預金や投資信託の分配金といったものと同様に、不動産投資の家賃収入もインカムゲインとなります。

簡単に言うと、インカムゲインは大家になるということです。賃貸物件の大家となり、第三者に物件を貸すことによって毎月家賃を支払ってもらうことで利益を出していきます。管理は自分で行わなくても、管理会社に任せることも可能です。そのため、仕組を作ってしまえば不動産を所有しているだけで収入を得ることができます。インカムゲインは家賃による毎月の収入なので、1度の収入や利益はあまり大きくありません。しかし毎月決まった金額を長期にわたって得ることができる点がメリットです。

また、所有する物件によって初期投資の金額を抑えることもできるため、無理のない範囲で投資を始めることもできます。そのためインカムゲインは不動産投資初心者でも挑戦しやすい投資といわれています。

・キャピタルゲイン（売買益）
キャピタルゲインは、所有している資産の価値が上がることによって得られる収入です。この資産というのは、不動産投資の場合には土地や建物のことを指します。価格の変動を利用して利益を得る仕組みです。

具体的には、不動産の場合には様々な条件により地価や物件の資産価値が変動します。そこで、価格が安くなっているところで購入し、価格が上がったところで売却することで利益を得るのです。戦後の日本は地価が長く上昇し続けていたので簡単にキャピタルゲインで利益を出すことができましたが、現在は地価の下落や低迷が続いています。そのため、条件を見極めて物件を購入することが大切です。

 

不動産投資に必要な初期費用

不動産投資は運用費用がほとんどかからない投資といわれています。しかし、投資を始めるにあたっては諸経費がかかり、金額も高額になりがちです。これから不動産投資を始める場合、初期費用としてはどのようなものが必要となるのでしょうか。資金を準備するためにも項目を確認しておきましょう。

・不動産登記に関する費用
不動産を所有するにあたっては、所有者を明らかにするために所有権の登記をしなければなりません。この登記にかかる費用が不動産登記費用です。不動産登記費用には、登録免許税と司法書士報酬という2種類があります。

まず、登録免許税ですが、これは不動産の登記申請にあたり、国に納めなければならない税金です。取り扱う物件によってもかかる費用に幅がありますが、相場としては登録免許税と司法書士報酬を合わせると数十万円になるとされています。

では、具体的に2つの費用の違いを確認してみましょう。まず、登録免許税ですが、物件によって種類があり税率も異なります。さらに、不動産をローンで購入した場合には融資を行う金融機関に抵当権が設定されるようになっています。このように物件や購入状況によって支払う金額が異なってくるので、よく確認して支払うことが必要です。司法書士報酬というのは司法書士に手続きを依頼するときに発生する費用です。

そのため、自分で手続きを行えば費用はかかりません。ただし、先に述べた通り登録免許税も金額の計算方法が複雑で、不動産登記の手続き全体的を通して専門知識がないと難しいものばかりです。そのため、自分で手続きをするとかなりの負担がかかるため、一括して司法書士に依頼するのが一般的です。

1部屋ののマンション投資であれば20万円前後の費用感になります。

・各種税金
不動産を取得すると税金がかかります。具体的には、不動産取得税、売買契約書、ローン契約書締結にあたっての印紙税が必要です。不動産取得税は、不動産を購入することで発生する税金のことで、物件を購入して半年後までに都道府県から納税通知書を受け取って納めます。

そのため初期費用ではありますが、物件購入時には支払いが発生しません。また、紙で契約書を交わすにあたり、印紙税が必要になります。印紙税は契約する金額によって変わります。1,000万円から5,000万円以下は2万円、5,000万円から1億円以下は6万円必要です。

会社によっては、ドキュサインを用いた電子契約になっておりますので、売買契約書の印紙に関しては免除されております。

・ローン事務手数料
不動産投資にあたり、銀行などで融資を受けることになると、ローンの手数料が発生します。ここで必要となるのが事務手数料と不動産投資事務取扱手数料であり、まとめて事務手数料と略されることが多いです。事務手数料は借入金額の1〜3％が相場となっており、銀行によって差があります。

・ローン保証料
銀行でローンを組んで融資をしてもらう際、ローン保証会社と契約を結ぶことになります。そのために保証会社にローン保証料の支払いが必要です。中には保証料が不要となっている会社もあります。

・火災・地震保険料
火災保険や地震保険は、現金購入者の方の加入自体義務付けられていません。

しかし、加入することでのメリットが高いため、多くの人が利用しています。万が一災害が起きた時に保証してもらえるのはもちろんですが、火災保険料は確定申告の際に、経費として計上することが可能です。地震保険は単独で加入することができず、火災保険と合わせての加入が必要となります。日本は災害が多く、いつどんな災害に巻き込まれるかわかりません。せっかく手に入れた不動産を守るためにも、加入を検討しておきましょう。

金融機関を利用する方は金融機関から火災保険の加入が義務付けられます。

・仲介手数料
投資用の物件を購入する際、仲介の不動産会社が入ると仲介手数料が発生します。売主が自ら不動産会社を経営していれば仲介手数料は必要ありません。売主と買主の間に不動産会社が入った場合、売買契約が成立すると成功報酬として発生します。

仲介手数料は消費税の対象であるため、さらに消費税も支払いが必要です。株式会社クレドでは売主物件を取り扱っていますので仲介手数料は一切かかりません。2000万円の物件を購入した場合には72万6千円の仲介手数料が発生しますので投資効率に大きな差が生まれます。

200万円以下の部分	売買価格の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分	売買価格の4%+消費税
400万円超の部分	売買価格の3%+消費税

・清算金
売主がすでに支払っていた固定資産税や都市計画税、毎月の管理費や修繕積立金といったものを、購入して物件を引き継ぐにあたって日割りで請求されます。こういった費用を総称して清算金といいます。

これは、売主によって考え方が異なるので必ず請求されるとは限りません。物件費用の値下げの代わりに、清算金の支払いをなしとする場合もあります。事前に清算金の有無を確認しておくと、後から支払い費用が増える心配がありません。

 

自己資金額はいくら必要？

不動産投資を始めるにあたり、多くの人が気になるのが、自己資金がどのくらい必要かということです。

まず、自己資金として用意するお金は頭金と諸経費に充てることになります。一般的には、自己資金として物件価格の15パーセントは用意しておくことが望ましいとされています。細かい内訳をみていきましょう。頭金は物件価格の10〜20パーセントは用意しておくことが望ましいです。そのため5,000万円の物件を購入するなら500〜1,000万円は用意しておく必要があります。ただし、物件の担保価値や融資を受けるときの条件によっては変動するので気を付けましょう。頭金が物件価格の20パーセントほど用意できておくとローンの審査が通りやすくなります。

次に諸経費は物件が新築か中古かで異なってきます。新築の場合には物件価格の4〜7パーセント、中古の場合には物件価格の7〜10パーセントが相場です。そのため5,000万円の物件を購入する場合には、新築なら200〜350万円、中古なら350〜500万円が必要になります。最近では自己資金ゼロで不動産投資が可能という広告も見かけることが増えています。頭金や諸経費までローンでまかなって物件を購入することは可能です。しかし、毎月の返済額が増えたり、返済期間が長くなったりといったリスクがあることも理解しておきましょう。

 

不動産投資の初期費用を抑えるには

せっかく不動産投資を始めるなら、少しでも早く自己資金を貯めるためにも、利益を出すためにも初期費用は抑えたいものです。初期費用を抑えるためにできる方法を3つ紹介しますので是非参考にしてみてください。
・方法1：頭金を減らす
初期費用として払うもののメインとなる項目は頭金です。そのため頭金の金額が減れば、初期費用も大幅に減らすことができます。投資家の中には、投資を拡大できるように頭金を抑えて手元に資金を残しておくという人もいます。

そのため頭金を減らすこと自体は有効な戦略です。ただし、頭金を減らすと初期費用の負担は軽減できますが、毎月の返済の負担は大きくなります。

・方法2：諸経費を減らす
不動産を購入する際の諸経費のうち、登録免許税は固定費用であるため減額することができません。

しかし、不動産会社の仲介手数料や司法書士報酬といったものは減額することができます。例えば、司法書士報酬については、相場よりも安く請け負っている司法書士事務所を探すだけで、減額することが可能です。また、仲介手数料を抑えたい場合には、不動産会社が売主となっている物件を探すようにしましょう。不動産会社が売主となると直接取引をするため仲介手数料がかかりません。

また、最近では仲介手数料が半額や無料の不動産会社もあるので、不動産会社を選ぶ際に仲介手数料の安いところを探すようにすると費用を抑えることができます。

・方法3：物件価格を抑える
不動産投資にかかる初期費用のほとんどは物件の価格や融資の額によって変動するものです。そのため物件の価格が下がれば、その分初期費用も抑えることができます。物件の価格が低い＝資産価値が低いと思われがちですが、そのようなことはありません。

予算を抑えても、きちんと利益を出すことのできる物件は見つけられます。初期費用を無理して用意するよりは、物件の購入予算を抑えたほうがローリスクで投資ができて安心です。

 

まとめ

今回は不動産投資を始めるにあたり、知っておきたい初期費用の情報を紹介しました。不動産は高額な買い物になるため、初期費用としてかかる金額も決して安いものではありません。事前にどの項目にどのくらいの金額がかかるのか確認し、無理のない範囲で投資できる物件を選ぶことが大切です。

また、初期費用を抑えるために、頭金の調整や諸経費の見直し、適切な金額の物件を探すようにしましょう。

 

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