まだ遅くない！不動産投資の始め方と押さえておくべき3つの注意点

不動産投資を始めたいと思っていても、何をどうやってやったらいいのか分からず、時間ばかり過ぎてしまっているという人も多いのではないでしょうか。
不動産投資に興味を持っているなら今からでも遅くはありません。本記事では、不動産投資の始める際に押さえておきたい基礎知識、メリットやリスクなどを解説します。

不動産投資を始める前に知っておきたい基礎知識

何事においても、基礎知識がなければ前に進むことはできません。失敗しないためにも不動産投資についての基礎となる部分について確認していきましょう。

不動産投資とは

不動産投資とは、ワンルームマンションや戸建て、アパートなどの不動産を購入し、第三者に貸し出し家賃収入を得ることです。不動産投資には、家賃収入を永続的に取得する目的（インカムゲイン）と、購入した金額よりも高く売るといった売却益（キャピタルゲイン）を手にするという２つの方法があります。

インカムゲインとキャピタルゲインについての詳細は、以下の記事で解説しています。
インカムゲインとキャピタルゲインとの違いとは？不動産投資を始めるならどちらを狙うべき？｜QUOOLY

不動産投資信託との違い

20代から不動産投資を始める人が多い中、不動産投資には、不動産投資信託という方法もあります。これは、複数の投資家から集めた資金を利用して不動産を運用し、利益を投資家に分配する方法で、REIT（Real Estate Investment Trust）とも呼ばれています。
不動産投資は、物件の管理やメンテナンスなどの経営をしなければいけないのに対して、不動産投資信託は、少額の資金でも始められ配当金を受け取ることができます。しかし、手元に不動産は残らないペーパーアセットなのが不動産投資（リアルアセット）と大きく違う点です。

少額不動産投資に関しては以下の記事で詳しく解説しています。
少額不動産投資｜低リスクで始められる少額投資とは？向いてる人の特徴や注意点など徹底解説！｜QUOOLY

インデックス投資との違い

投資の種類のひとつとして良く耳にするのがインデックス投資です。インデックス投資とは、日経平均株価やNYダウなど、世界の経済の動きを表す指標（インデックス）に投資するものです。投資信託なので、時間や手間がかからず、分散投資が可能なため少額からの投資も可能というメリットがあります。

経営と運用をしながら長期的に投資をしたい人は、不動産投資がおすすめですし、少額から取引を始めたい人は、不動産投資信託やインデックス投資などがおすすめです。ライフスタイルや将来設計に合わせてどの方法が自分に合っているのか見極めることが重要です。

不動産投資を始める3つのメリット

いろいろな投資方法がある中で、不動産投資を始めるメリットはいくつかありますが、その中でも特にメリットが実感できるものをご紹介したいと思います。

メリット1. 家賃収入でローンが返済できる

不動産は大きな買い物になりますし、毎月の家賃収入の他、タイミングが合えば売却益を生み出すことができます。不動産はワンルームや戸建てだと数百万円から、アパートやマンションの一棟買いやなら数千万の融資計画が必要です。
しかし、物件自体がエリア、集客性等の総合判断で評価の高い不動産なら、金融機関から全額融資も可能になります。毎月のローン返済には家賃収入から支払い可能なので、計画的に運用することが可能なのです。

メリット2. 副収入が得られる

上記でご紹介した不動産投資信託やインデックス投資は、少額から始められ配当金が得られますが、プロに委ねるため見込みが予想できません。

不動産投資なら、最初に投資計画を立てるので、家賃収入の見込みが分かるほか、売却益で予想以上の利益を得ることもできます。上手くいけば配当金の上乗せが期待できるかもしれませんが、自分で計画を立てて不動産を経営していくと、数年後、数十年後の状態も把握することができるので、安定した副収入とプラスアルファの利益を得ることも十分可能です。

メリット3. 老後の年金対策

一定の条件を満たすと、年金が受給されますが、受給年齢の引き上げや少子高齢化による原資不足もあって、老後の年金対策に不安を持っている人も少なくありません。不動産投資なら、20代もしくは30代から始めていれば老後には完済して、安定した家賃収入を得ることができます。また、売却して現金化することで、不動産経営から引退するという選択肢もあります。

不動産投資は、長期間運用することでメリットを得ることができます。

また、不動産会社によりますが、個別で不動産投資や他の投資商品、生命保険商品をトータルしてプランニングする事で、将来の目標を設定し、より具体的な計画を練る事が出来ます。株式会社クレドでも個別プランニングに強みを持っていますので、生命保険の見直しや家計の見直しをした上で、お客様に合わせた持ち方のご提案をさせて頂いております。

不動産投資を始めるために必要なもの

不動産投資はいつから始めても遅くはありません。
しかし、上記でご紹介したメリットの他に、デメリットやリスク、投資を始めるまでの流れを把握しておく必要があります。

不動産投資のリスクは以下のようなものが考えれます。

当然の事ですが、不動産に入居者がいないと家賃収入が得られません。
不動産投資の最大のメリットも最大のリスクも家賃収入の安定性によるものです。家賃収入が安定して入ればローンの支払いも出来れば、将来的な収入口になります。逆に、家賃が安定して入らなければ、ローンの支払いがきつくなり、将来的にも収入が見込めない負の財産になってしまいます。空室になる期間をなるべく短くするためには、エリアの選定、家賃の設定、将来的な需要をしっかりと見極める必要がありますが、基本的には購入前に見極められれば失敗の少ない安定した資産が築けます。

金利の変動については、ローン返済に影響を与えるので、将来的な緩やかな上昇はある程度加味しておきましょう。不動産会社に勧められるがままに割高な金利で借りている方も多く見受けられます。株式会社クレドでは、2021年9月現在で1.6％の金利で金融機関の斡旋が出来ますので、２％を超える金利でご提案をされている方はスタートからつまづいてしまうので注意が必要です。

更に、建物や設備の定期的なメンテナンスによる出費がかかってしまうことも想定しておかなければいけません。エアコンや給湯器等の定期的な買換えは必要経費になります。資金計画に組み込んでいきましょう。株式会社クレドでは設備保証のプランもご準備がありますので、不動産会社に賃貸管理の選べるプランがあるのかも確認しましょう。
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不動産投資をはじめるうえで欠かせない、投資計画については以下の記事を参考にしてください。
不動産投資をはじめるうえで抑えておきたい初期費用の内訳と資金計画の立て方について解説｜QUOOLY

不動産投資の始めるまでの流れ

不動産投資を始めるには、大きく分けて5つのステップがあります。

ステップ1. 目標や出口戦略を決める

まずは、数ある投資の中で不動産投資を選んだ理由を明確にし、不動産投資の目標や出口戦略を検討しましょう。この目標があるのとないのとでは、経営に対する意識も大きく変わってくるので、毎月どれくらいの家賃収入を得たいのか、また、売却目的なら、いくらで売れることを期待するのか具体化しましょう。

失敗していると感じている方の多くは、頭金がかからず多少のプラス収支が出る程度で運用を開始していて、自分が何のために不動産投資をしているのか見失ってしまっている方々です。運用後の見直しはもちろんしていきますが、スタート時に「なんとなく」だけはやめましょう。

ステップ3. 物件選び

不動産投資では、夢を叶えてくれる不動産会社、パートナー選びが肝になります。HPの情報だけでなく、セミナーや個別相談を介して、会社の理念や社風をしっかりと理解して任せられる会社を選びます。選ぶポイントは、各個人の状況にどれだけ寄り添ってくれるのか、担当者との相性や、金融機関とのつながり、過去の不動産投資の実績などを聞いて判断します。

どの不動産会社でも担当営業マンは熱心に話をしてくれますが、離職率の高い業界なので担当営業マンに対しての情だけで取り組むのは危険です。将来の物件資産に関してや、自分にとっての資産運用に関して有益な情報をもたらしてくれる担当者を見極めましょう。

ステップ3：物件選び

投資物件選びで陥りがちな失敗は、自分の知っているエリアだから購入したという事です。もちろん知らないよりは知っているエリアでの購入が望ましいのですが、そのエリアが将来的な物件資産性や賃貸需要の増減を加味して選んでいるわけではないという事です。自分で住む不動産であればそれで良い訳ですが、不動産投資では自分以外の方が対象になる為、自分が好き＝他人も好き という構図が成立しません。

あくまでも投資対象として選定する訳ですから永続的に家賃収入が確保できる資産価値の下がらない物件をからは逸らさないようにしてください。

また、エリアを絞りすぎると良い物件に出会い辛い傾向もあるので、投資条件を選定する事が先決です。家賃を現況家賃ではなく相場家賃に直し、将来的な需要と供給を考え、その物件をいくらで購入したら良いのか、という利回り基準を持ちましょう。最初は分からないと思うので、いくつか物件を紹介してもらい、見れる物件なら内見や周辺状況の調査も行い、アドバイスしてもらいましょう。

ステップ4. 金融機関選びと資料作り

ある程度物件が絞れてきたら、自己資金と借入額を決めて融資してもらう金融機関を選びます。この時、不動産会社に取引がある金融機関を紹介してもらいましょう。一人で開拓するよりも、審査の流れや資金計画などの資料作りも一緒にアドバイスしてもらえるためです。

知られていない事としては、不動産会社によって取引している金融機関が違うという点です。金融機関は不動産会社自体の信用力で提携をしますので、どの様な金融機関と提携しているのか確認しながらお付き合いをする金融機関を選定しましょう。

ステップ5. 管理会社の選定

物件が決まり、融資の審査が通ったらいよいよオーナーデビューまであと少しです。入居者や物件の管理など、適宜情報共有をしてくれる管理会社を選びます。

購入した不動産会社がワンストップで管理を行う事も多いですが、管理内容によっては利回りに大きな差が生まれます。毎月の管理手数料は確認する方が多いと思いますが、家賃の振込手数料や賃貸付け報酬、文書作成費等の様々な理由で徴収をされてしまうので、賃貸管理の内容をしっかり確認してから任せましょう。

ここまできたら、物件の売買契約を締結し物件を引き渡してもらい、投資生活のスタートです。

不動産投資を始める時に注意すべきこと

これから不動産投資を始めるなら、特に気をつけて欲しいことがあります。

注意点1. 情報収集を怠らない

不動産会社と物件を選び、売買契約まで進むと安心するものですが、経済や社会情勢の動きなど、不動産の価値を下げてしまう要因は潜んでいます。投資生活をスタートさせても、情報収集は怠らず、オーナーとしての意識を持って不動産の勉強を続けていくようにしましょう。

注意点2. 良い情報だけを鵜呑みにしない

インターネットが普及している時代なので、検索すればいろいろな情報を探すことができます。中には、投資した金額よりも安く、しかも高い家賃収入が得られたという体験談を目にすることがあるかもしれません。
しかし、良い情報やおいしい話にはデメリットやリスクが潜んでいることを意識して、鵜呑みにしないようにしましょう。

注意点3. 長期的に相談にのってくれる不動産会社を選ぶ

不動産の経営は、自然災害以外に、火事や事故など、不測の事態に遭遇する場合も多々あります。経験したことがないことばかりなので、焦ってしまいますが、冷静かつ、客観的にアドバイスしてくれる不動産会社の存在は、心強いパートナーとなってくれることでしょう。

事例に対してミスリードしないためにも、信頼できる不動産会社を慎重に選ぶことが、不動産投資を成功させる秘訣です。

まとめ

不動産投資は、基礎から学び、計画的に順序だてて行うことで夢を実現させることができます。何歳からでも遅くはないので、トータルでサポートしてくれる不動産会社選びから始めてみましょう。

アパート経営の家賃収入の目安については、こちらの記事で詳しく解説されています。
参考：アパート経営の家賃収入の目安は？支出と収入源を把握して適切な経営を | アイネット

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