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不動産投資における経費と確定申告の落とし穴

不動産投資における経費と確定申告の落とし穴

不動産投資をスタートしたものの、確定申告を自分ですることが初めてで、経費は何が対象なのかを知りたいという方もいるのではないでしょうか。「経費」と聞くと自分が使った費用はすべて経費に落とし込めそうに思えますが、不動産投資だけでなく確定申告において、定率法による減価償却ができないなど節税しづらくする「税制改正」が行われていると言っても過言ではありません。
税金や確定申告のことを完璧に理解することは難しくても、何が経費に落とせて何が経費ではないのかだけでも把握することで、
確定申告がスムーズに進みます。また、経費を上手に活用することで、確定申告時における税金の支払いが少なく済むかもしれません。
そこでこの記事では、不動産投資における確定申告をする前に大家が知っておくべきことについて、経費の概要や確定申告の流れなど網羅的にご紹介します。

【目次】

■不動産投資での経費はいくらまで使えるのか
■経費として認められるもの
・不動産投資ローンの金利
・住宅に関する保険料
・管理に関する費用
・入居者を探すために利用した費用
・不動産投資にまつわる交通費や宿泊費
・自動車関連費用
・不動産投資の勉強・サポートに関するもの
・不動産投資に使った通信費
・減価償却費
・税金
・士業に対する報酬
・不動産投資会社や管理会社との交際費
■経費として認められないもの
・不動産投資が絡まない交際費や娯楽費用
・ビジネスにおける身なりに関する費用
・会費が発生するもの
・違反金や罰金
・所得税・住民税・法人税
・資格にまつわる費用
■条件によって判断が分かれるもの
・物件の工事費用
・自宅の家賃や光熱費
・家族への給料
■不動産投資における確定申告で知っておくべきこと
・青色申告と白色申告の違い
・不動産投資で確定申告がいらないケース
■不動産投資の確定申告を行う方法
・確定申告の流れ
■まとめ

不動産投資での経費はいくらまで使えるのか

不動産投資における経費と確定申告の落とし穴

不動産投資の確定申告に際し、不動産投資に関係する物事である場合は、経費として使える金額の上限に定めはありません。
しかし、上限がないからと言って無理やり支出する行為は誤りだと言えます。
すべてを経費に使おうと無知識・無計画に支出ばかりすることで、本来手元に残っていたかもしれない還付金を受け取れないという事例もあるようです。

経費として認められるもの

不動産投資における経費と確定申告の落とし穴

不動産投資において経費として認められるものは「該当する支出が不動産投資に直結するもの」です。
不動産投資に限らず、経費として認められるものは「事業と関係あるかどうか」であり、事業と関係ないものを経費にすると虚偽の申告扱いになるかもしれません。不動産投資をスタートさせたばかりの早いうちに、経費として認められるものとそうでないものを把握し、確定申告を乗り切りましょう。

【不動産投資ローンの金利】
不動産投資時に融資を受けた場合は、金利部分が必要な経費として認められる傾向にありますが、以下の2点に気をつけてください。

・経費計上できるものとできないものがある
・対象はあくまで金利のみ

まず、不動産の部分によって経費計上できるかどうかという点です。
経費として認められる不動産投資ローンの金利は、

・建物の部分や設備など建物の購入部分に対する金利(売買契約書で金額確認要)
・土地価格部分は不動産所得が黒字の場合のみ計上可能

が対象です。

不動産投資時に購入した物件の土地面積や建物・設備部分の金額は、売買契約書に記載があるため、一度目を通すことをおすすめします。しかし、土地部分の金利は不動産所得が赤字になった場合、一定期間内の利益と損失を相殺する「損益通算」の対象から外れてしまう場合があることを覚えておかなければなりません。また、不動産を購入する際にローンで購入している場合、元金は経費として認められませんので、ご注意ください。

【住宅に関する保険料】
物件購入時に加入する保険に対する保険料も経費として認められます。
例えば、以下のような保険が対象です。

・地震保険
・火災保険
・大家が負担する入居者の孤独死に関する保険

明細が手元にないという場合は、加入している保険ごとの保険会社に明細を取り寄せておき、確定申告に備えましょう。

【管理に関する費用】
不動産投資の手法によって管理方法は異なりますが、以下のような管理や保守に関する費用も不動産投資の経費として認められます。

・不動産管理会社への委託費用
・清掃や設備の保守点検費用

自主管理している人は除きますが、不動産管理会社へ管理を委託しているという場合、委託費用も経費です。
管理会社から届く明細は捨てずに取って置きましょう。
また、管理会社によっては確定申告の時期に明細をまとめてくれる場合もあるため、管理会社の方に相談することをおすすめします。また、区分マンションなど共用スペースがある物件に投資している場合は、共用部分の清掃にかかる費用や設備・保守点検費用も経費計上可能です。エレベーターや消防設備などは管理会社経由でなく、専門会社との契約という場合があることから、もし心当たりがある場合は請求書を捨てずに取って置きましょう。

【入居者を探すために利用した費用】
入居者を探すための費用である「仲介手数料」や「広告宣伝費」も経費として認められています。
仲介手数料や「入居者募集」などの広告掲載する際の広告宣伝費は、大家が自分で入居者を見つけない限り費用がかかるものです。経費計上できることを最初に知っていれば、入居者を募る際にも広告費用を支払ってもいいと思えるかもしれません。

【不動産投資にまつわる交通費や宿泊費】
現地調査や不動産投資会社との物件交渉・契約など不動産投資を遂行するために移動目的がある場合は、「旅費交通費」として経費計上可能です。

・公共交通機関の利用
・高速道路料金
・ホテル宿泊費用
・ガソリン代
・駐車料金

領収書に目的をメモで残したり、領収書の但し書きに「不動産投資における○○として」と明記してもらったりすることで、確定申告時にプライベートの利用と混ざりません。また、バス乗車時や電車の切符購入時に現金で支払った場合など公共交通機関利用時においては領収書をもらえない可能性があるため、エクセルなどで「旅費精算書」を作成すると便利です。

【自動車関連費用】
不動産投資に関連する移動手段に車を使っているという場合も以下の費用は経費として認められることが一般的です。

・車の購入代金
・車検
・メンテナンス費用
・自動車保険料
・レッカー代金

多くの場合、日常生活で使う車をそのまま不動産投資に関連する移動に使っているでしょう。
その場合は、事業とプライベートの支出を分ける「家事按分(かじあんぶん)」という方法で経費計上可能です。
日常生活との利用バランスを考慮して、経費計上しましょう。

【不動産投資の勉強・サポートに関するもの】
不動産投資の勉強に関する
・セミナー
・書籍
・コンサルティング費用

など不動産投資の学びやサポートに関する費用も経費計上可能です。
ただし、不動産投資の学びになっているものでないと経費にできません。
また、後述しますが不動産投資に関連していたとしても資格取得にかかる費用も経費の対象となりませんので、注意が必要です。

【不動産投資に使った通信費】
インターネット料金やデバイスの本体料金・携帯電話会社の料金・ソフトやアプリの購入資金も不動産投資に使った分は家事按分の上、経費計上できます。インターネットや携帯電話などはプライベートの通信手段としても使用することが多いものです。「家事按分」により不動産投資とプライベートでの使用比率を分けることが前提ですが、不動産投資に使った分が経費になるのは有難いものではないでしょうか。

【減価償却費】
建物に対する費用も「減価償却」という形で経費計上できるため、不動産投資初心者は覚えておくと役立ちます。
減価償却とは、長く使う固定資産に対して国税庁が定める時間の経過にあわせて費用計上するという仕組みです。国税庁のホームページ内には、対応する固定資産に対する法定耐用年数と減価償却率が掲載されていますので、確定申告時に購入物件と照らし合わせながら経費計上していきます。

参考:国税庁 「減価償却費」の計算について

減価償却費は自分で計算できるものですが、初めての場合だと心配ですよね。
そのような場合は、不動産仲介会社や不動産投資の確定申告に長けた税理士・最寄りの税務署の担当者に相談しながら確定申告することをおすすめします。

【税金】
税金によっては経費として計上できるものがあります。
・固定資産税
・都市計画税
・登録免許税
・印紙税
・不動産取得税
・利子税
・法人事業税

また、日常生活で乗る車を不動産投資における移動手段に使っている場合、「自動車税」や「重量税」も自動車関連費用や通信費と同様、家事按分で処理可能です。

【士業に対する報酬】
確定申告を税理士に頼んだり、不動産登記に司法書士の力を借りようとしていたりする場合、「報酬」として経費にできます。また、滞納や退去など入居者とのトラブルに巻き込まれてしまった場合に弁護士へ相談・訴訟依頼する費用も報酬という形で経費計上できると言うことを覚えておくと便利です。

【不動産投資会社や管理会社との交際費】
不動産投資会社や管理会社との飲食を伴う接待や飲み会・交流会に参加した費用は「交際費」として認められます。不動産投資会社や管理会社との交際費は、「誰と」「何のために使ったか」を常に記録しておくことが大切です。

経費として認められないもの

不動産投資における経費と確定申告の落とし穴

一般的に、不動産投資に関係ない支払いは経費として認められません。
同様に、不動産投資に必要ないと判断できるものも経費ではありませんので注意が必要です。万が一、不動産投資に関係ないものまで経費にしてしまうと、場合によっては意図的な節税と税務署に見なされ、税務調査を受けたり「重加算税」が課せられたりすることがあります。

【不動産投資が絡まない交際費や娯楽費用】
不動産投資会社や管理会社との交際費は経費として認められるものの、家族や恋人・個人で使う娯楽費用や交際費用は経費にできません。交際費を経費として計上する大前提として、不動産投資が関係しているかどうかが関係します。プライベートで楽しむために使う費用は不動産投資に全く関係がないため、経費に入れてはいけません。

【ビジネスにおける身なりに関する費用】
不動産投資の場では、スーツやビジネスカジュアルを着用する場面も多くあるでしょう。
しかし、税務上では不動産投資にスーツやビジネスカジュアルに関わる装飾品・メガネ・コンタクトレンズなどは税務上「日常的なファッション」とみなされ、経費にできません。ただし、立場的に必要な装いであることが何らかの形で証明できる場合は経費として認められる可能性があるため、最寄りの税務署に質問してみても良いでしょう。

【会費が発生するもの】
会費が発生するものは一般的に経費にできません。会社員の副業で不動産投資をしている場合、ジムなどが格安で利用できることがあるかもしれませんが、残念ながら不動産投資とは関係ないとみなされます。
従業員が家族のみ(専従者)である場合や個人事業主の場合も同様です。ただし、「個人事業主でなく家族以外の従業員がいる会社に勤めている場合」は会費でも経費にできる場合があるため、税務署や税理士に確認することをおすすめします。

【違反金や罰金】
不動産投資にまつわることで移動中に車を使って事故や違反をしてしまった場合、徴収された違反金や罰金については経費に認めてもらえません。税法では、違反金や罰金については厳しくなっています。
スピード違反や駐車違反はもちろん、交通事故などのないように気をつけて運転すべきでしょう。

【所得税・住民税・法人税】
税金でも、所得税や住民税、法人税といった「個人に課せられる税金」については不動産投資とは全く関係がないため、経費として計上できません。所得税とはいわゆる国税で、その年の1月から12月にかけて個人の稼いだ金額に対して個人に課せられる税金のことを指します。住民税は、お住まいの地方自治体が徴収する税金のことで、いわゆる地方税です。地方自治体によって納付方法や徴収方法も変わります。また、法人税は法人化して株式会社を持っている場合にのみ課せられますので、不動産投資で法人化する際は覚えておくと便利です。

【資格にまつわる費用】
一見、不動産投資で役に立ちそうな「宅建士」や「マンション経営管理士」「賃貸不動産経営管理士」などの資格取得に関する費用も、残念ながら経費になりません。不動産投資に役立つ資格だったとしても、税務上は「個人のスキルアップ」とみなされるためです。不動産に関する資格取得に関する費用を経費にしようと思った場合は認められないため注意しましょう。

条件によって判断が分かれるもの

不動産投資における経費と確定申告の落とし穴

経費にできるかどうか、条件によって判断が異なるものもあります。
一例は以下の通りではあるものの、ひとりひとりのケースによって状況は変わるでしょう。
自身の場合は経費にできるのかどうかが心配である場合は、不動産投資会社に相談したり、税理士や税務署など専門家に相談したりすることをおすすめします。

【物件の工事費用】
物件の工事費用は、「資本的支出」か「修繕費」かの判断に迷いやすい区分です。
判断基準として、価値を高めるための工事なのかどうかを考える必要があるでしょう。価値を高める場合は、減価償却費に該当します。
国税庁のホームページで耐用年数や償却率を調べて計算し、減価償却費として計上可能です。
工事内容が同じ価値のものあるいは似たものへの変更の場合は、修繕費として経費に一括計上できます。投資している物件の給湯器を変える工事を例に挙げてみますので、参考にしてみてください。

例) 資本的支出:給湯器を新型に刷新する工事
  修繕費:給湯器を同じ物あるいは同じ型・機能のものへ取り換える工事

また、工事内容によっては一括での経費計上したところ確定申告の内容が税務署に否認されることもあるため、注意しなければなりません。判断が難しい場合も多くあるため、不動産投資会社や税理士・税務署へ相談すると安心です。

【自宅の家賃や光熱費】
自宅を不動産投資に関係する管理事務所や執務室にしている場合、家賃や光熱費はどうなるのか気になるという方もいるかもしれません。自宅の家賃や光熱費については、通信費や自動車関連費用と同様、家事按分で処理できます。ただし、事務所として使っているかどうかの判断が難しいこともあるでしょう。確定申告前に、不動産投資会社や税務署・税理士に相談することをおすすめします。

【家族への給料】
不動産投資物件に対し妻や親など家族へ管理をお願いし、対価として給料を支払っているという場合は、確定申告が白色申告なのか青色申告なのかで分かれます。

・白色申告:経費にできない
・青色申告:経費にできる(青色専従者給与)

ただし、青色申告だからと言っても、不動産投資が事業規模でないと経費計上できないということを覚えておかなければなりません。一般的に不動産賃貸業において青色専従者給与は月8万円~10万円以内に収めるのが妥当だと言われています。後述しますが、青色申告は節税しやすくなるためおすすめである一方、家族への給料を誤った金額で経費にすると税務署から確定申告で否認を受ける可能性があるでしょう。最悪の場合、税務調査に入られたりするリスクを高めてしまうため、良く考えてから決断したほうが無難です。

不動産投資における確定申告で知っておくべきこと

不動産投資における経費と確定申告の落とし穴

会社員だと給料にかかる所得税の申告など、国民が納めるべき税金の処理は会社がやってくれます。しかし、副業や専業で不動産投資をする場合は自分で確定申告し、税金を納付しなければなりません。会社に任せきりの確定申告について、知らないことも多くあるでしょう。不動産投資を始めるのであれば、確定申告についても基本的な知識があると安心できます。

【青色申告と白色申告の違い】
確定申告の方法には、「青色申告」と「白色申告」の2種類あります。
「白色申告」とは、青色申告の手続きをしないまま確定申告する人の申告方法です。複雑な簿記が不要で、簡易的な簿記を残したり、領収書を取って置いたりすれば問題ないと言えます。また、白色申告希望の場合は特別な申請をすることなく、確定申告の季節になったら申告書を提出するだけで完了します。一方の「青色申告」は、開業してから2か月以内に提出する「開業届」と一緒に「青色申告承認申請書」を最寄りの税務署に提出しないと適応されない申告方法です。帳簿を作成し、提出するなど確定申告時の面倒臭さはあるものの、税制上の優遇措置を受けられたり赤字を3年繰り越せたりするため、これから不動産投資をする人にはおすすめの申告方法です。最近では、「やよいの青色申告」や「マネーフォワード クラウド確定申告」など青色申告に対応した会計ソフトもあるため、自分でも帳簿をつけやすくなっています。

【不動産投資で確定申告がいらないケース】
不動産投資で得た収入から、経費として認められるものを引いた所得金額の合算が20万円以下であれば、基本的に確定申告は不要です。

不動産所得=不動産収入(+他に副業している場合は副業収入)-必要経費

もし、不動産投資以外にも副業などで何らかの収入を得ているという場合は、合算した費用から経費を差し引いた金額ですので、注意が必要です。不動産所得が赤字になったとしても還付金が受けられる場合があるため、確定申告が必要でないケースに該当する場合でも、確定申告はやったほうが安心です。しかし、所得合計が20万円以下である場合は確定申告の義務はありません。赤字の状態だったとしても確定申告をやるかやらないかは、個人の判断が必要だと言えます。

不動産投資の確定申告を行う方法

不動産投資における経費と確定申告の落とし穴

確定申告は不動産投資での所得も含め、原則として2月15日~3月15日までが提出期限として定められています。
確定申告は年に1度しかやらないというだけでなく、領収書や書類集めに時間がかかることもあるかもしれません。本項目では確定申告の方法を簡単にご紹介しますので、早めに準備して確定申告に備えましょう。

確定申告に必要なもの

確定申告の日付を逆算し、国税庁の確定申告フォームから既定の申告書フォーマットを入手したり、会計ソフトを活用したりして用紙を準備します。もし、不動産投資を含めた本業以外での所得が20万円以上を超えると開業届を出しますが、すでに税務署に開業届を提出済みの場合は1月に確定申告書用紙が自宅に送られてきますので中身を確認しましょう。その他、不動産投資の場合は以下の書類が必要ですので、早めに準備することが大切です。

・不動産売買契約書
・固定資産税の通知書
・火災保険や地震保険の証券
・修繕費などの見積書、請求書、領収書
・賃料入金明細(管理を外部に委託した場合)
・借り入れの返済予定表
・賃貸契約書
・不動産投資に関係する接待交際費や交通費などの領収書
・源泉徴収票(会社からの給与収入がある場合)

領収書や明細書は税務署に提出する必要はありませんが、確定申告が終わったら申告書の控えと共にファイルや箱に入れるなどして失くさないよう、自身で保管しましょう。

【確定申告の流れ】
以下に確定申告(白色申告)の一般的な流れをかんたんにご紹介します。

1.その年の1月~12月までの明細書の取りまとめ。
2.税務署主催の確定申告の相談会などに足を運んでみる
3.国税庁ホームページや会計ソフト・手書きなど好きな方法で決算書の作成を始める
4.国税庁ホームページや会計ソフト・手書きなどで確定申告書の作成
5.不明点は都度、税務署の説明会を活用して解決していく
6.税務署へ提出(郵送や持参、最寄りの税務署)

もし、確定申告を税理士に依頼する際は遅くとも年末までに依頼することで、落ち着いて対処できるでしょう。
また、青色申告で確定申告したいという場合は、不動産投資開始と同時に最寄りの税務署へ開業届を提出すると安心です。

まとめ

不動産投資における経費と確定申告の落とし穴

不動産投資に関係する支出を経費にできますが、何でもかんでも経費にするのではなく、不動産投資に関係している必要な分だけ経費計上することが重要です。ルールをすべて完璧に把握することは難しいですが、基本的な項目を把握するだけでも損はありません。
ただし、不動産投資で収入を得るために必要な経費以外の支出は、たとえ経費に入れられるものだとしても税務署によっては認められないという場合もあるようです。本当に経費で大丈夫なのかという自信がない人は、専門家の力を借りるのが近道です。税務署でも、確定申告が近くなると説明会を開催していることもあるので、足を運んでみても良いでしょう。
経費を把握し、確定申告で上手に活用することで思わぬ節税につながることがあるかもしれませんよ。

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