不動産投資のよくある失敗事例とは？4つの失敗事例と対処法を解説
大きな収益を手に入れられる可能性がある不動産投資ですが、やり方を間違うと失敗してしまうこともあります。大きなお金が動くこともあり、一度失敗してしまうと取り返しのつかないことにもなりかねません。幸い、不動産投資で失敗するポイントはある程度共通しています。本記事では、それら失敗しやすいポイントについて、よくある失敗事例として解説するとともに、具体的な対処法もご紹介します。
不動産投資の失敗事例1：節税目的で購入してしまう
ここでは、よくある不動産投資の失敗事例とその対処法をご紹介します。まずは節税目的で購入してしまう、というものです。
失敗事例
不動産投資で節税できると営業マンから聞いて不動産投資をスタート。
しかし、不動産投資で節税するには帳簿上の赤字が前提となります。所得税の還付・住民税の減税は受けられましたが、根本的な不動産投資の赤字部分を自己資金から補填しなければならず、還付以上の出費が出てしまったのです。不動産投資は、所得税や住民税の節税・相続税対策などさまざまな節税効果が期待できます。
ただし、節税目的だけで不動産を購入するのは危険です。所得税や住民税が節税できる仕組みは、損益通算があります。損益通算とは、不動産所得の赤字を給与所得の黒字と相殺できる仕組みのことです。
例えば、不動産所得で100万円の赤字があり給与所得500万円の場合、相殺した400万円が課税対象となります。そのため、500万円の給与に対して支払っている所得税は払い過ぎとなるので、400万円で所得税を計算し直し、払いすぎた分が還付されるのです。
ちなみに、住民税はこれから払う税金なので還付はありませんが、所得が低くなることで支払う住民税も低くなります。このように、所得を圧縮することで節税できるという仕組みが、不動産投資に注目が集まる一つの要因です。
不動産会社の営業マンも、この節税効果を営業トークとしているケースも多いので耳にした方も多いでしょう。ただし、節税するにはあくまで「不動産投資が赤字」が前提ということに注意が必要です。
当然の事ながら減価償却費等の様に実際に支払っていないが経費計上が出来るものもありますが、投資自体が赤字であれば自己資金から補填が必要になるなどするため、不動産投資としては失敗ともいえます。節税目的で不動産投資自体を失敗していては、本末転倒ともいえるでしょう。
対処法
不動産投資の本来の目的は、不動産による収益を上げて黒字経営することです。
節税目的のために、不動産を購入し赤字経営するのは節税以上のリスクがあります。節税のためではなく、不動産投資本来の目的を忘れずに不動産を購入するようにしましょう。
不動産投資の失敗事例2：利回りだけで物件を判断してしまう
次は利回りだけで物件を判断してしまう、という失敗事例についてご紹介します。
失敗事例
利回りの高さと物件価格の安さに魅力を感じ不動産を購入。当初は入居者も決まり利回りに近い収益を上げられていましたが、入居者が退去してしまったものです。
もともと築年数の古い物件のため、入居者がなかなか決まらず家賃を下げてようやく入居者が決定。家賃を下げたことで当初の利回りより大きく下回り、また空室期間も長かったため毎月の手出しが増えてしまいました。
利回りが高い物件は魅力的ですが、高い理由が存在するものです。その値段にしないと買い手が現れないと売主が判断している場合が多いので、注意が必要です。どんなに利回りが高くても、入居者がいなければ収益を上げられません。築年数が古い・立地が悪いなど入居者が集まりにくい物件という場合もあるので注意しましょう。
また、不動産広告に表示されている利回りは、一般的に「表面利回り」や「想定利回り」となり、必要経費などを考慮していません。実施の利回りでは、委託管理費や保険料・修繕費など経費を差し引いた「実質利回り」で判断する必要があるのです。
・表面利回り：不動産購入費に対する収益性を表し、必要となる諸経費は考慮しない
・想定利回り：満室時を想定して収益を計算し、不動産購入費に対する収益性を表す
・実質利回り：家賃収入から必要経費や空室損失などを差し引いた実際の収入が不動産購入費に占める割合を表す
利回りといっても、種類によって内容が異なるので注意しましょう。
対処法
利回りが高い物件の中には、お宝物件という可能性ももちろんあります。しかし、リスクの高い物件というケースも多いものです。
表示されている利回りも、表面利回りの場合は、実際の経費を考慮して利回りを判断する必要があります。不動産投資では、利回りの数字だけではなく、物件の状態や需要があるのかなど不動産の内容・掛かってくる経費などをしっかり確認するようにしましょう。
不動産投資の失敗事例3：購入時の入居状況で物件を判断してしまう
次は、購入時の入居状況で物件を判断してしまうという事例です。
失敗事例
アパート経営等で、すでに満室の物件であり、家賃収入が確実に手に入ると聞いて購入を決意。購入後しばらくは満室状態が続いていたが、半年ほど過ぎると入居者が次々と退去。駅から遠いこともありなかなか入居者が現れず、次の入居者が見つかるのに半年以上かかり、それでも満室に戻せず自己資金での補填が必要になってしまったのです。
中古物件を購入する場合、すでに入居者が入っている状態で購入するケースもあります。すでに入居者がいるので家賃収入の見込みが立てやすいというメリットがある反面、注意も必要です。条件の悪い物件の場合、売主によっては買い手を見つけるために事前に入居者を集めている可能性があります。
なかには、一定期間家賃を無料にするフリーレントと呼ばれる特典を付けて入居者を集めているケースもあるのです。特典目的などで入居している入居者の場合、特典が得られなくなれば退去してしまう可能性が高くなります。購入時に満室でも、購入後退去されてしまうと収益を上げられないだけでなく、物件の条件が悪ければ家賃の値下げなどが必要になるので注意しましょう。
対処法
アパート経営等で、すでに入居者のいる物件の場合、レントロールと入居者の情報を収集することが大切です。
レントロールとは、賃貸借条件一覧のことをいい、これを確認することで家賃や敷金・契約期間だけでなくフリーレントなどの特典も把握できます。購入後すぐに退去してしまうような入居者ではないかを、しっかり確認したうえで判断するようにしましょう。
不動産投資の失敗事例4：フルローンで物件を購入して返済がきつくなってしまう
次にお伝えするのは、フルローンで物件を購入して返済がきつくなってしまうという事例です。
失敗事例
頭金にできる自己資金がなかったが、フルローンでも購入できると勧められフルローンで購入。毎月の返済額が高かったですが、家賃収入でぎりぎり手出しを出さずに返済できる状態でした。
しかし、契約更新の際に退去されてしまい収入だけではローン返済ができなくなり、もともと自己資金もなかったため、物件を手放すはめになってしまったのです。最近では難しくなってきてはいるものの、都心の新築ワンルームマンションなどを中心に、自己資金がない状態でもフルローンで不動産を購入することは可能です。
自己資金を貯める期間が必要ないため、気になる不動産を見つけたらチャンスを逃さず不動産投資をスタートできるというメリットがあります。
ただし、フルローンは頭金がない分借入額が高く、毎月の返済額も高くなるものです。家賃収入だけでローン返済を長期間できるか判断して投資しなければ、返済が厳しくなってしまうでしょう。とくに、自己資金がない状態でローンの返済が厳しくなると、補填するだけの資金もないため運用資金がなくなってしまうので注意しましょう。
対処法
フルローンで不動産を購入する場合、キャッシュフローと手元資金をしっかり確認する必要があります。自己資金がある状態でフルローンを組めば、頭金に回す分の資金で損失の補填や物件の修繕などができるというメリットもあります。
ただし、フルローンの場合、金融機関の審査が厳しくなることや金利が高くなる傾向もあるので注意しましょう。
まとめ
不動産投資のよくある失敗事例について、その対処法と併せて解説しました。それぞれ、どのような理由で失敗しやすいのか、本記事の内容を参考に理解されるとともに、本記事で解説している対処法を実践することをおすすめします。
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