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ワンルームマンション投資は失敗しやすい?メリット・デメリットと対策法を解説

ワンルームマンション投資は失敗しやすい?メリット・デメリットと対策法を解説

ワンルームマンション投資は失敗しやすいという話を聞いたことがあるかもしれませんが、実際のところどうなのでしょうか。本記事では、ワンルームマンションの仕組みなど基本的な内容を解説すると共に、メリットや注意点とその対策など解説していきます。

ワンルームマンション投資とは?

ワンルームマンション投資は失敗しやすい?注意点と対策・メリットなど解説

ワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションを購入し家賃収入や売却益を得る投資方法のことをいいます。不動産投資では、マンションやアパートの1棟買い、区分マンション、戸建てなどさまざまな投資対象があります。ワンルームマンション投資も不動産投資の一種で、ほかの不動産投資に比べ比較的始めやすいため人気があるのです。

ワンルームマンション投資の特徴

投資対象となるワンルームマンションとは1つの居室にトイレやバス、キッチンなどが配置されたマンションのことです。基本的には、独身の社会人や学生などの単身世帯向けとなります。
ワンルームマンション投資は、このワンルームマンションの1室を購入するものです。同じようにマンション1室に投資する不動産投資として、区分マンション投資があります。同義ともいえますが区分マンション投資では、ファミリー世帯向けなどの面積の広いマンションが対象となるケースが多いものです。ワンルームマンション投資は、区分マンション投資をさらにターゲットや投資対象で区別したものといえるでしょう。

ワンルームマンション投資の仕組み

ワンルームマンション投資で収益を得る方法は、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。

・インカムゲイン:家賃収入
・キャピタルゲイン:売買差益

インカムゲインとは、資産を保有することで得られる収益のことをいいます。ワンルームマンション投資でのインカムゲインとは、第三者に貸し出して家賃収入を得ることです。収入には家賃収入だけでなく駐車場代や管理費・更新料なども含まれます。一方、キャピタルゲインとは資産を売却することで得られる収益のことです。ワンルームマンションを購入し、購入時よりも高い価格で売却し売買差益を得る方法がキャピタルゲインになります。ちなみに、売却時に損が出た場合はキャピタルロスとなります。キャピタルゲインを狙う投資方法もありますが、不動産価格は大きく変動することが現在は少なく、売却タイミングの見極めや税金も高額になるなど、難しいものです。一般的には、ワンルームマンション投資ではインカムゲインを中心とした投資が多いでしょう。

ワンルームマンション投資の2つのメリット

ワンルームマンション投資は失敗しやすい?注意点と対策・メリットなど解説

ワンルームマンション投資のメリットとしては、次の2つがあります。

・少ない初期費用でも始めやすい
・立地がよければ長期的な家賃収入を得やすい

以降で詳しく解説します。

少ない初期費用でも始めやすい

ワンルームマンションは、単身世帯向けの比較的狭いマンションのため、初期費用を抑えられ投資しやすいというメリットがあります。面積の広いファミリー向けマンションやアパートの1棟買いをしようとすると、数千万円や億単位の資金が必要になる場合もあるでしょう。その点、ワンルームマンションは物件によっては価格が安く、数百万円でも投資できる場合があります。ローンを組んで購入する場合でも、ワンルームマンションは購入価格が安いため、借入額が少なく融資を得やすい傾向があるものです。マンション構造もRC造りであり、なおかつ立地のよい物件が多いので高い担保評価を得やすいという特徴があります。物件によっては頭金なしで諸費用も含めたフルローンで購入できる場合もあり、自己資産が少ない人でも比較的スタートしやすいでしょう。

立地がよければ長期的な家賃収入を得やすい

単身向けであるワンルームマンションは、立地がよいエリアに多く建てられているという特徴があります。駅近など好条件の物件であっても、面積が小さいため購入価格を抑えることも可能です。また、ターゲットである単身世帯は物件を購入するよりも賃貸で入居する傾向があります。そのため、ファミリー世帯よりも入居者が現れる見込みが高く、立地選びを間違わなければ長期的に安定した収入を得られるでしょう。

ワンルームマンションは失敗しやすい?

ワンルームマンション投資は失敗しやすい?注意点と対策・メリットなど解説

ワンルームマンション投資は失敗しやすい」という話を耳にした方もいるでしょう。
ワンルームマンション投資が、失敗しやすいとされる理由には、次の4つがあります。

・節税効果が低い
・空室になれば家賃収入がゼロになる
・よく考えずに家賃保証を利用
・損益通算による節税効果に注意

それぞれ、対策まで含めてみていきましょう。

節税効果が低い

ワンルームマンション投資を節税目的でする場合節税効果が低い点には注意が必要です。
ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資のメリットとして節税効果が期待できるという点があります。不動産投資で節税できる仕組みが、減価償却を利用した損益通算です。損益通算とは、不動産投資の利益である不動産所得の赤字と本業の給与所得の黒字を相殺して確定申告することをいいます。例えば、不動産投資で200万円の赤字があり給与所得が600万円ある場合、相殺した400万円を所得として申告します。これにより課税対象となる所得額が低くなり、所得税・住民税の節税効果が見込めるのです。この不動産所得を赤字にする重要なポイントが減価償却費です。減価償却費とは、物件の購入費用を購入した年に一括で計上するのではなく、償却期間に応じた償却費を毎年計上する会計上の処理をいいます。仮に、1,000万円で物件を購入した場合を見てみましょう。例えば、この物件の毎年の減価償却費が50万円・償却期間が10年である場合、購入した年に1,000万円を計上するのではなく、毎年50万円を10年に渡って減価償却費として計上するのです。減価償却費は実際の支出を伴わない経費のため、計上することで黒字経営しながらも赤字で申告できるようになります。ただし、ワンルームマンション投資では減価償却が低く節税効果を得にくい点には注意が必要です。減価償却費用と償却期間は、法律で定められており物件の構造や目的により異なります。

耐用年数と償却費を算出する償却率の主なものは次のとおりです。

構造 耐用年数 償却率
木造 22年 0.046
鉄骨造(鉄骨の肉厚4mm超) 34年 0.030
SRC造・RC造 47年 0.022

例えば、1,000万円で物件を購入した場合を見てみましょう。

木造:減価償却費=1,000万円×0.046=46万円
SRC造・RC造:減価償却費=1,000万円×0.022=22万円

木造の場合、毎年46万円を22年に渡り計上できます。
対して、RC造の場合は毎年22万円を47年間計上することになり、1年あたりの償却費が低くなるのです。一般的にワンルームマンションは、RC造であることが多いため、上記のように毎年の減価償却費が低くなる傾向にあります。そのため、不動産所得を低くすることが難しく、結果として節税効果もあまり期待できないのです。ワンルームマンション投資を節税目的でする場合、事前に減価償却費などを考慮し節税効果をシミュレーションする必要があります。

空室になれば家賃収入がゼロになる

ワンルームマンション投資では1室のみに投資するため、その1室が空室になれば家賃収入はゼロです。特に単身世帯は入退居がファミリー世帯に比べ早いという傾向があります。
立地や家賃などの条件が悪ければ、入居してもすぐに退去されるケースや入居者が見つからないケースも多くなるでしょう。入居者のいない期間は収入がゼロですが、ローンの返済や維持費は掛かるため自己資金でカバーしなければなりません。期間が長くなればその分負担が大きくなり、投資に失敗してしまう可能性も高くなるので注意が必要です。空室になるリスクは、複数居室を所有することである程度対策できます。複数所有すれば、1つが空室でも他の居室の収入でカバーできるでしょうワンルームマンション投資では、1室の購入価格が安いので複数所有することも難しくはありません。投資するうえでは複数購入することも視野に入れて、投資を検討するとよいでしょう。

よく考えずに家賃保証を利用

家賃保証とは、管理会社が借主となっており、それをまた貸しして入居者を募集するシステムの事を言います。その為、入居者が家賃を支払えなくなった時や空室の際でもオーナーが貸しているのは管理会社なので、入居者の状況とは関係なく家賃収入を手にできるメリットがあります。
しかし、最近では、相場と乖離している家賃保証金額で、家賃保証だから安心という手法を利用して物件提案をしている会社も多く注意が必要です。基本的には家賃相場で貸しても利益が出る不動産を購入する事が大切になり、20年も30年先にもその管理会社が残っている可能性を考えながら投資する必要があります。家賃保証を利用する場合は、相場より高い保証料になっていないか、保証額はどうかなどについて事前によくリサーチしたうえで検討するようにしましょう。

損益通算による節税効果に注意

ワンルームマンション投資を検討しているときによく耳にするのが「節税効果」を謳った営業トークです。先述したとおり、不動産投資には損益通算による節税効果が見込めますが、ワンルームマンションでは取得価格が低い・耐用年数が長いといった理由で節税効果が低くなる傾向があります。また、節税効果を得られるということは、そもそも不動産投資が赤字である点にも注意が必要です。減価償却を利用した赤字なら大きな問題ではありませんが、収入が低い・経費が掛かりすぎている本当の赤字経営は投資として失敗といえます。ワンルームマンション投資の本来の目的は、家賃収入を上げて利益を出すことです。節税目的のために赤字にするのは本末転倒ともいえるので、基本的には黒字になることを目指すことをおすすめします。

ワンルームマンションの注意点を理解したうえで購入を検討しよう!

ワンルームマンション投資は失敗しやすい?注意点と対策・メリットなど解説

ワンルームマンション投資の基本やメリット・注意点についてお伝えしました。ワンルームマンションは投資額を抑えやすくスタートしやすいものです。投資しやすいがゆえ、特に初心者の方が手を出し失敗することが多いため注意が必要です。ただし、注意点をしっかり理解したうえで検討すれば問題なく、挑戦する価値はあります。不動産投資するうえでは、ワンルームマンションだけでなく、1棟マンションなどほかの不動産投資も含め、メリット・デメリットを比較して自分に合った投資を検討するようにしましょう。

 

 

  

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