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不動産投資は減価償却の理解が必須!計算方法やメリット・注意点など解説

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不動産投資は減価償却の理解が必須!計算方法やメリット・注意点など解説

不動産投資は動くお金が大きい分、納めなければならない税金も大きくなりがちです。一方、不動産投資は不動産という資産を扱う特性上、毎年減価償却していく必要があり、この仕組みが節税に大きな効果をもたらします。

本記事では、不動産投資における減価償却について、仕組みや計算方法、メリット、注意点など解説していきます。

不動産投資における減価償却とは

不動産は、築年数が経過すれば経年劣化により資産価値が減少するものです。その減少した価値を反映するものが「減価償却」であり、会計上の処理のことを意味します。具体的には、不動産の購入額を購入した年に一括で計上するのではなく、償却期間に応じて按分して計上する処理を行います。

減価償却は、実際には支出のない経費です。そのため、計上することで不動産所得を圧縮でき、節税効果を得られるというメリットがあるのです。しかし、計上できる減価償却費は物件によって異なるため、事前に把握しておかなければ思うほど計上できずに節税効果を得られないという可能性もあります。

また、減価償却費は建物のみに適用されるという点にも注意が必要です。土地は、経年によって資産価値が減少する不動産ではありません。そのため、減価償却費を計上できないのです。

減価償却費を計上するうえでは、土地と建物を分けて計算しなければならないため、計算が複雑になる点に注意しましょう。減価償却費で計算ミスがあると、確定申告時に指摘を受ける可能性があります。計算に不安がある場合は、一度税理士に相談することをおすすめします。

不動産投資における減価償却の計算方法

ここでは、減価償却の計算方法について見ていきます。減価償却を計算するうえでは、償却期間を決める法定耐用年数が重要になります。

法定耐用年数とは

法定耐用年数とは、法律によって物件の構造ごとに定められた「物件の資産価値がなくなるまでの期間」のことを言います。物件の目的や構造によって異なり、大まかなものには次のようなものがあります。

・木造:22年

・木造モルタル造:20年

・鉄筋コンクリートまたは鉄筋鉄骨コンクリート造:47年

法定耐用年数は、会計上の「資産価値がなくなる時期」のため、実際に法定耐用年数を超えているから活用できないというわけではありません。しかし、法定耐用年数を超えた物件は資産価値がゼロと見なされるため、融資を受ける際や減価償却費の計上で不利になる点は覚えておきましょう。

中古物件の場合の償却期間は?

中古物件を購入した場合は、すでに法定耐用年数がスタートしているため償却期間の算出方法が異なります。中古物件の償却期間の算出方法は、法定耐用年数以下か超えているかによって異なります。

・法定耐用年数以下:(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%

・法定耐用年数超え:法定耐用年数×20%

※1年未満は切り捨てとなります。

仮に、法定耐用年数22年の木造で、築年数が15年と25年の場合だと以下になります。

築年数15年:償却期間=(22年-15年)+15年×20%=10年

築年数25年:償却期間=22年×20%=4年

減価償却費用を計算する

減価償却費は、法定耐用年数(償却期間)に応じた償却率を取得額に乗じて算出します。

定額法の減価償却費=取得価格×定額法の償却率

例えば、4,000万円で築5年の木造アパートを購入した場合の償却費の計算だと以下になります。

・償却期間=(22年-5年)+5年×20%=18年

・償却率=0.056

・償却費=4,000万円×0.056=224万円

上記の物件の場合、毎年224万円までを18年間計上できます。ただし、計上できる減価償却費は定額法や定率法かによっても異なるので注意しましょう。

不動産投資における減価償却のメリット

不動産投資で減価償却するメリットとしては、次の2つが挙げられます。

・2年目以降は支出なく計上できる

・赤字になれば損益通算できる

1つずつ詳しく解説していきます。

2年目以降は支出なく経費計上できる

減価償却費とは、購入した年以降、実際の支出を伴わない経費です。上記の例では、毎年224万円を支出せずに必要経費として計上できます。そのため、実際には黒字経営しながらも帳簿上は赤字にできるのです。

赤字になれば損益通算できる

損益通算を利用して赤字経営にするメリットが「損益通算」を利用した節税です。不動産所得の赤字は、給与所得と相殺し損益通算できます。

例えば、不動産所得で300万円の赤字があり、給与が400万円の場合、相殺した100万円が所得税の対象となります。所得税・住民税の対象となる所得が抑えられるため、税金を抑えられるというメリットがあります。

所得税は、所得が高くなれば税率も高くなる累進課税制度のため、所得が高い人ほど損益通算での節税効果を得やすくなるでしょう。

不動産投資における減価償却の注意点

不動産は減価償却を大きく計上でき、節税効果を得やすいというメリットがあります。減価償却を活用したいなら、不動産投資がおすすめです。しかし、減価償却には注意点もあるので、理解したうえで活用しなければなりません

減価償却の注意点としては、次の2つがあります。

・減価償却が終わった翌年以降の税金に注意

・売却時の税金に注意

詳しく見ていきましょう。

減価償却が終わった翌年以降の税金に注意

減価償却費は、計上できる期限が決まっています。償却期間を超えると計上できなくなるため、償却期間終了後の税金が高くなる可能性があります。償却期間終了間際や終了後に売却を検討しても、築年数の経過で資産価値も低下し、売却が難しくなります。そのような点にも注意が必要です。

減価償却での節税を目的としていると、売却のタイミングを逃してしまう可能性があるので気を付けましょう。

売却時の税金に注意

不動産の所有期間中は減価償却を計上できるメリットを受けられますが、計上しすぎると売却時に不利になる点に注意が必要です。

不動産を売却した場合、売却益に対して譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税が課せられる利益とは、大まかには「売却のお金から購入や売却でかかった費用を差し引いたもの」です。

しかし、購入にかかったお金は実際に購入した価格ではなく、現在価値に直す必要があり計上した減価償却を差し引かなければなりません。

ちなみに、譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

・課税対象譲渡所得=売却額-(取得費+譲渡費用)

・譲渡所得税=譲渡所得×税率

取得費とは、物件の購入額だけでなく不動産会社への仲介手数料や印紙代なども含まれます。それらの額から売却時点で減少している分として計上した減価償却を差し引きます。

例えば、次の条件で売却した場合は以下のようになります。

・購入額:3,000万円

・所有期間:6年

・売却額:2,500万円

・譲渡費用:300万円

・計上済みの減価償却費:1,000万円

一見すると、3,000万円で購入した物件を2,500万円で売却しているので赤字です。

しかし、実際に譲渡所得を計算すると次のようになります。

譲渡所得=2,500万円-((3,000万円-1,000万円)+300万円)=200万円

減価償却分を差し引くと200万円の黒字となり、譲渡所得税が課税されるのです。

ちなみに、上記の場合の譲渡所得税は以下のようになります。

譲渡所得税=200万円×20.315%(長期譲渡所得の税率)=406,300円

売却で赤字になっているにも関わらず、約40万円の税金を納めなければならないのです。

減価償却費は、運用期間中は節税メリットがありますが、計上しすぎると売却時の税金が高額になる可能性があるので注意しましょう。

まとめ

不動産投資における減価償却について解説しました。不動産投資において減価償却は非常に高い節税効果がありますが、一方で減価償却が終わった翌年以降の税金や、売却時の税金など気を付けなければならない点もあります。

これから不動産投資を始めたいと考えている方や、不動産投資を始めていて税金の仕組みをいまいち理解できていないといった方は本記事の内容をぜひ参考になさってください。

 

    

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