不動産投資初心者が押さえておきたいポイントや流れ・よくある失敗事例を解説！
不動産投資は特別な資格など不要で、全くの初心者でも始めることができます。しかし、何も準備せずに始めると失敗してしまう可能性が高くなってしまうものです。本記事では、不動産投資初心者の方に向けて、最初に押さえておきたいポイントやよくある失敗事例、また不動産投資を始める際の具体的な流れなど解説していきます。
初心者にお伝えしたい不動産投資の3つのポイント
初心者が気を付けるべきポイントとして次の3つがあります。
・購入時から出口戦略を考えておく
・印象ではなく数字で判断する
・家族の同意を得ておく
それぞれ見ていきましょう。
購入時から出口戦略を考えておく
不動産を購入する時点では、その不動産を最終的に「売却する」か「相続させる」のかという選択になるでしょう。とくに、売却する場合、出口戦略をあらかじめ考えておくことが必要です。不動産投資は家賃収入を得るのが目的ですが、最終的に必ず出口があります。
そのため、不動産投資が成功するのか失敗するのかは、最終的に売却したときに決まるのです。投資がうまくいかない場合、不動産の売却を検討する場合もあるでしょう。しかし、売却のタイミングを誤ってしまうと高く売れずに、トータルで損失はより大きくなるでしょう。
事前に売却時のことまで考慮した出口戦略を立てることで、不測の事態でも売り急ぐことなく、大きな損失を防げるのです。そのため、不動産購入時には売却のことを見据えて不動産を選ぶことも重要です。将来的に需要があるかまで考え、長期的に戦略を立てて不動産投資するようにしましょう。
印象ではなく数字で判断する
不動産の購入を、見た目の印象や勘で安易に判断するのはおすすめできません。印象や勘といったものも大切ですが、不動産に入居するのは入居者であって投資家ではありません。
自分の好みの物件だからと言って、入居者も良い印象を持つとは限らないのです。物件の購入時は、印象だけでなく利回りや立地・周辺家賃とのバランス・人口などの数字が重要になります。印象という不確かなものではなく、数字で判断するようにしましょう。
家族の同意を得ておく
不動産投資は、大きな金額が動く投資でもあります。購入するにしても金融機関から融資を得る方がほとんどでしょう。
家族からしてみれば、いきなり数百万や数千万を投資すると言われれば不安になるものです。そのため、家族から反対されて不動産投資を直前で止めるというケースもあります。反対を押し切って投資することも可能ですが、家族の関係性が悪化するのであればおすすめしません。
投資するにしても、家族から反対されるより応援してもらったほうが快く投資できるものです。不動産投資の仕組みをきちんと説明することや物件を一緒に見てもらうなど、不動産投資を理解してもらうようにしましょう。
不動産投資初心者のよくある失敗事例3選
失敗を防ぐためには、どのような失敗があるのかを理解し対策を立てることが重要です。
ここでは、初心者によくある失敗事例を見ていきましょう。
不動産会社の営業トークのまま物件を購入してしまう
不動産投資初心者によくあるのが、営業トークを鵜呑みにして購入を決断してしまうケースです。
・節税対策として不動産投資が有効
・資金がなくてもフルローンで購入可能
・利回りの高い物件でお得
上記のような営業トークは不動産投資ではよく耳にするものです。
不動産投資は節税対策としても効果的ですが、仕組みを理解していなければ節税以上の支出が出てしまう場合があります。また、フルローンで購入すると毎月の返済額が大きく、返済に行き詰まって投資失敗というケースもあるものです。
利回りにしても、数字の意味を理解していなければ空室で思うほどの利回りを得られない場合もあります。とくに、不動産投資の知識や経験がない場合は、営業マンの魅力的な話に乗せられやすいものです。
不動産投資では、不動産を購入するのも経営するのも投資家であり不動産会社ではありません。投資する以上、しっかりとした知識をつけ自分の判断で投資することが大切です。
利回りの高い物件ばかり探してしまう
不動産投資では、利回りの高い物件であれば、それだけ収益が高くなるものです。しかし、利回りの数字ばかりに捉われ物件を選ぶのはおすすめできません。
利回りの高い物件は、一見魅力的ですが、利回りの高い理由まで理解しておくことが大切です。利回りが高い物件の中には、そうしなければ買い手が付かないため売主が高く設定しているものもあります。
そのような物件の場合、なかなか入居者が見つからず家賃を値下げし、利回りが低くなるというケースもあるのです。物件を購入する際には、利回りの数字だけでなく物件の状態や立地なども確認したうえで判断するようにしましょう。
物件購入後に運用資金が不足してしまう
物件購入時に入居者がいる場合はすぐに家賃収入が確保できますが、入居者のいない状態で購入すれば入居者が決まるまで収益はゼロです。
入居者が決まるまで期間が掛かれば、それだけ自己資金での支出が増えます。自己資金がない状態で、不動産投資して手出しが必要になると運用資金が不足し不動産投資が失敗してしまう可能性が高くなるものです。
また、自己資金がないと、不動産を手放したくても、売却に必要な費用を用意できずに売却もできないというケースもあります。万が一の場合でも運用資金が不足しないよう、最低でも半年分以上ローンが返済できるだけの蓄えを残しておくことが大切です。不動産投資の失敗への対処法を知りたい方は、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
＞＞＞不動産投資のよくある失敗事例とは？4つの失敗事例と対処法を解説
不動産投資を始める流れ
ここでは、不動産投資を始める流れを見ていきましょう。
不動産投資の大まかな流れは以下の通りです。
・情報収集
・内見
・ローン事前審査
・売買契約
・ローン本審査
・決済～引き渡し
情報収集
まずは、不動産投資に関する情報を収集しましょう。不動産投資自体の勉強や相場の把握・購入時期の判断・不動産投資関係会社の特徴などを調べていきます。
同時に物件選びもしていきますが、不動産投資や不動産の情報を何も知らないまま物件選びをしてしまうと、不動産会社の話を鵜呑みにしてしまうので注意しましょう。不動産投資の知識をある程度付けてから物件選びをすることで、選ぶ基準を自分で持つことが可能です。
内見
気になった物件を見つけたら内見します。内見とは、実際の物件に足を運んで見学することを言います。不動産会社に内見を申し込めば、案内してもらえます。内見では、物件の状態だけでなく周辺環境や立地など入居者の視点でも物件を確認することが大切です。
ローン事前審査
購入したい物件が決まったら、事前にローンの審査を受けましょう。金利や融資金など条件に合う金融機関を見つけ、審査を申し込みます。ローンの事前審査では、職業や年収だけでなく不動産投資ローン以外の借り入れ状況やクレジットカード履歴なども審査されます。また、投資する不動産の資産価値も大きなポイントとなるものです。
売買契約
売主と売買条件の交渉がまとまったら、売買契約を結びます。契約時には、手付金の支払いが必要になるので事前に確認して用意しておきましょう。
また、万が一ローン審査に通らなかった場合に、契約を無条件解約できるローン特約を契約条件に盛り込んでおくことをおすすめします。初心者の場合、売買契約書や重要事項説明書の内容が難しいと感じる方もいるでしょう。
しかし、投資するうえで重要な内容なので、不動産会社に任せきりにせず自分で知識をつけて、内容をしっかり確認することが大切です。
ローン本審査
売買契約後、ローンの本審査を受けます。事前審査に通ったからと言って必ずしも本審査にも通るわけではないので、注意しましょう。
ローン審査には、2～3週間ほど掛かります。もし、審査に通らずに契約解除する場合、手付金解除やローン特約解除の期限後に解除すると違約金などが発生する可能性があります。売買契約後は速やかにローン本審査を受けておくようにしましょう。
決済～引き渡し
本審査に通れば、売買契約後およそ1カ月後に決済と引き渡しになります。決済時には、売主や不動産会社の担当者だけでなく、金融機関の担当者や司法書士なども同席します。
この際必要書類に不備があると、当日の決済ができずに後日スケジュールを調整して決済し直さなければならなくなります。事前に必要書類などを漏れなく確認したうえで、決済当日に備えるようにしましょう。決済が無事完了したら、物件の引き渡しです。物件の引き渡しが済んだら一段落付いたような気がしますが、実際の不動産投資はこれからがスタートでもあります。
購入後に物件を放置していては、不動産投資は失敗してしまうものです。定期的なメンテナンスや収支の計画・見直しや不動産管理など、不動産投資について知識をつけながら投資していくようにしましょう。
まとめ
不動産投資初心者の方に向けて、最初に押さえておきたい3つのポイントと、初心者が陥りがちなよくある失敗事例、具体的に不動産投資を始める流れを解説しました。
これから不動産投資に取り組んでいきたいと考えている方は、ぜひ本記事の内容を参考になさってください。
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