不動産投資を始める前に。初心者が成功率を上げるための5つの事前準備

不動産投資を始めたいけれど、初心者でもうまく運用できるかどうか心配な方もいるのではないでしょうか。不動産投資は、最初の事前準備が成功率を上げるカギだといっても良いでしょう。適切な事前準備を知ることで不動産投資を安心してスタートできるだけでなく、成功率がぐっと上がります。そこでこの記事では、不動産投資を始める前にしておきたい準備についてご紹介します。

不動産投資の基礎知識と仕組みを知る

初心者が陥りやすいのが、不動産投資の基礎知識や仕組みを知らずにいきなり不動産投資会社の情報収集からスタートしてしまうことです。
不動産投資の基礎知識や仕組みを知らずに不動産投資会社の情報だけ集めてしまうと、複雑に感じてしまい「本当に自分でも不動産投資ができるのか」とかえって混乱してしまうでしょう。不動産投資の初心者は、最初に基礎知識や仕組みを押さえることにより、複雑に思える不動産投資がシンプルな投資方法に思えてくるかもしれません。

不動産投資とは
不動産投資は、簡単にいうとマンションの部屋やアパート・一軒家などといった不動産物件を購入し誰かに貸したり、機を見て売却することで利益を得たりする投資です。つまり、不動産投資をしている方は、自分が購入した物件の大家になると考えるとわかりやすいでしょう。

不動産投資における収益の仕組み
不動産投資の主な収益には以下の2種類があります。
・借り手側からの家賃収入
・物件を手放した際の売却利益
前者は、自分で家や部屋を買って誰かに貸すことにより家賃が発生し、利益を得る「インカムゲイン」というものです。ほとんどの方が不動産投資の主なイメージとして先行しやすいかもしれません。
後者はいわゆる「キャピタルゲイン」と呼ばれる、物件売却時の利益のことを指します。不動産投資の手法はさまざまありますが、中には投資用物件を売った際に出る利益を目的にする投資家もいるため、初心者はキャピタルゲインの効果についても覚えておきたいところです。

初心者が不動産投資を始めるメリット・デメリット

不動産投資にはさまざまなメリットがあります。しかし、同時にデメリットもあるため、メリット・デメリットを把握したうえで投資を判断する必要があるのです。

・メリット
まずは、メリットについて見ていきましょう。メリットには、以下のような点が挙げられます。
・レバレッジを利かせて投資できる
・安定収入を得られる
・管理会社に管理を任せることができる

レバレッジを効かせて投資できる
レバレッジとは、少ない資金で大きな投資効果を得ることを言います。不動産投資の場合、自己資金に借り入れをプラスすることで自己資金以上の物件に投資でき、より多い収入を得られるというメリットがあるのです。
株式などの他の投資では借り入れして投資できないため、大きな利益を狙うにはある程度自己資金を蓄えて投資する必要があります。少ない自己資金でも大きな利益を狙えるのは不動産投資の魅力と言えるでしょう。

安定収入を得られる
家賃収入を得る投資の場合、入居者さえ確保できれば安定して収入を得られるというメリットがあります。入居者と一度賃貸契約を結べば、契約期間は収入を確保できます。また、家賃は月々で大きく変動するものではないため、大きな収入を狙うのは難しくても安定して長期間収入を得られるのです。
定年前にローンの支払いを終えられれば、家賃収入を老後の年金代わりにすることも可能でしょう。

管理会社に管理を任せることができる
賃貸物件の運営では、入居者の募集や審査・賃料管理・物件の修繕やクレーム対応といったさまざまな業務が発生します。ただし、これらの業務はほとんどを外部の管理会社に委託できます。委託してしまうことで、管理にかかる手間を大幅に削減でき、後は家賃が入るのを待つだけとすることも可能です。

・デメリット
デメリットとしては、次のような点が挙げられます。
・空室リスクがある
・災害・事故リスクがある

空室リスクがある
不動産投資の代表的なリスクが「空室リスク」です。空室が出てしまうと家賃収入が減少してしまうどころか、収入ゼロになってしまう可能性もあります。家賃収入が入らなくても、ローンの支払いや管理料などの支払いは発生するので、自己資金で賄わなければなりません。
空室の期間が長くなることで、自己資金でも対応できなくなり投資失敗というケースも珍しくないのです。不動産投資をする前には物件の需要を徹底的にリサーチし、空室リスクへの対策をしっかり立てたうえで判断するようにしましょう。

災害・事故リスクがある
不動産という実物を所有するため、災害による損失を受けるリスクがあります。地震や火災、風・水害といった天災は、いつどこで発生するか分かりません。また、入居者の孤独死や事件・事故で事故物件化してしまうと、物件の価値が大きく低下しその後の収入も得られなくなる可能性も高くなるのです。
災害や事故リスクは発生する可能性が低いものの、一度発生してしまうと大きな損失につながるリスクと言えます。保険やハザードマップの確認・入居者審査の徹底などでリスクを抑えられても、ゼロにできないという点には注意しましょう。
空室リスクや災害・事故リスクについては、物件の選ぶ方も重要なポイントになります。
自分でしっかりと調査するだけでなく、不動産会社などのプロのアドバイスも受けながら慎重に判断することは大切です。

投資初心者に不動産投資が人気の理由

「投資」と聞くと、「ギャンブルみたいで怖い」「失敗した話しか聞かない」「極端に成功した人の話しか聞かない」このようなイメージがありませんか？
日本では残念ながら投資に関する正しい教育を受けることがありません。そのため、多くの方にとって投資自体になじみがないと言えます。どうしても極端な事例ばかり見聞きすることから、ギャンブルと捉えてしまう方も一定数いることでしょう。
しかし、国も企業も年金に関しては個人に任せている時代だからこそ、投資の知識をつけることは今後生活をする上で大変重大なスキルになっていきます。その中でも、不動産投資には投資初心者こそ始めやすい3つの理由があります。

理由1：融資を受けて少額で始められる
不動産を購入するとなると、高額な資金が必要というイメージを持つ方も多いものです。
しかし、不動産投資の場合、基本的に金融機関で融資を受けて物件を購入するので、それほど高額な資金は必要ありません。
ワンルームマンションなどフルローンで購入できる物件もあり、自己資金ゼロでスタートできる可能性もあるのです。自己資金を抑えて投資することで、レバレッジ効果を利かせられるというメリットもあります。
ただし、自己資金が乏しいと修繕などの突発的な支出や空室時に対応できなくなる可能性もあります。また、フルローンは金利が高くなり返済の負担も大きくなるので、注意が必要です。融資を受けるにしてもある程度資金に余裕を持って投資することで、安心して不動産に投資できるでしょう。

理由2：サラリーマンでも副業から始めやすい
メリットでも紹介したように、不動産投資中にかかる業務の多くは管理会社に委託できるので管理の手間がかかりません。大きな手間や時間が必要ないので日中は本業に忙しい人でも投資しやすく、サラリーマンの副業としても人気があるのです。
また、委託した場合は委託料が掛かりますが、委託料は経費計上できる点も魅力と言えるでしょう。

理由3：投資の仕組みがシンプル
不動産投資は仕組みがいたってシンプルです。
1.不動産を購入する
2.所有物件を貸す
3.賃料を支払ってもらう
4.10~15年先に売却して利益を得る。もしくは持ち続ける
上記のように不動産投資の主な流れは4つであることが一般的であるため、初心者にとっても扱いやすい投資だと言えます。株やFXなどは毎日の値動きについてチェックが必要というだけでなく、売り時や買い時を常に確認しなければならないため、常に動向をチェックし学び続けなければならない投資方法です。「買う・貸す・家賃を払ってもらう」というシンプルな仕組みが年単位で行われることからも、投資初心者でも始めやすいという理由のひとつにもなると言えます。
最近では、自分が所有して住んでいた物件を引っ越しや転勤をきっかけに人に貸している方も増えています。実は身近にもマンション投資と同じことをやっている方がいることも安心材料につながります。

不動産投資の成功率を上げるために押さえておくべき5つのポイント

不動産投資はシンプルで安心感があるとはいえ、一度購入すると簡単にやめられないことから、投資初心者が成功率を上げるためには入念な事前準備が最も重要です。金融機関から融資を受けて物件を購入する方の場合には、売却先の選定から抵当権の抹消、決済までの一連の流れで早くても1カ月ほどかかります。
株式投資やFXのようにすぐに現金化ができないリスクは発生しますが、初期投資が0円で始められることを考えると、資金を凍結させなくても行えるため社会的信用と時間を活用した投資として人気があります。
ただ、物件が安いからといって購入しても借り手が見つからなければ、家賃は入りません。時間をかけて準備や確認事項などを行うことにより「不動産投資なんてやらなければよかった」と後悔することなく、資産を増やしていきましょう。

事前準備1：本を読んでイメージを膨らませる
不動産をはじめとする投資初心者は、まず本を数冊読むのがおすすめです。特に不動産投資にはさまざまな流派があるため、本を読んでどのような流派が自分に合っているかを想像しやすくなります。また、不動産投資がどのような投資なのかだけでなく、
・どのような流派があるのか
・スタートするのにどのくらいのお金が動くのか
・運用中に必要な費用はあるのか
などを体系的につかんでおくことにより、不動産投資の相場観やお金の動きなどを把握しやすくなるのもポイントです。本を書くほどの成功談や億万長者になるような成功体験本よりは、堅実な方法を習得するように心がけましょう。

事前準備2：実際に不動産投資をしている人の話を聞きに行く
本を数冊読んである程度体系的に不動産投資について学んだあとは、実際に不動産投資をしている人に話を聞きに行きましょう。投資中の人の話を聞くことにより、自分の思い描く不動産投資のイメージを固めやすくなります。
さらに、頭金のアドバイスなど不動産投資の開始に伴う将来設計もしやすくなるでしょう。1人だけでなくいろいろな流派の不動産投資家の話を聞くためにも、関連セミナーや相談会などを活用することをおすすめします。

事前準備3：投資物件や流派ごとのメリットとデメリットを把握する
不動産投資には大きく以下の2つの流派があることを覚えておくと便利です。
・都会の物件（マンション1室など）を購入する派
・田舎のアパート1棟を購入する派
上記のメリットとデメリットは、以下のような点です。

上記のように、それぞれの不動産投資方法や物件・地域などが抱えるメリットとデメリットをしっかり把握し、あなたの理想とする不動産投資を固めていきましょう。物件が都会にあるのか田舎にあるのかだけで、物件の価値に影響を及ぼすだけでなく必要資金も異なります。メリットとデメリットの洗い出しは、本や話を聞きに行った後の自分のやりたい投資スタイルを決めるのに最適です。

事前準備4：現状の自分の状況について把握する
「不動産投資をやりたい！」と思ってすぐにスタートさせるのは、大変危険です。あなたのこれまでの収入などによって購入できる物件だけでなく、ローンを組める金額も変化します。
もし、転職したばかりだったり、過去にクレジットカードなどの滞納経験があったりすると、ローンを組めずに限られた物件しか選べない場合もあります。現在の貯蓄状況はもちろん、あなたの仕事状況など社会的立場も影響するため、現状をしっかり振り返る作業も大切です。

事前準備5：購入後のお金の動きを調べる
不動産投資はおおよそ10～20年ほどの長期間を目安に行うため、事前準備として購入後に出ていくお金の動きについても注意しなければなりません。多くの初心者は投資する不動産物件を購入するまでの過程ばかりに目が行きがちですが、不動産投資スタート後は以下の費用も発生します。
・固定資産税
・月々のローンの支払い
・必要に応じてリノベーション料金　など
不動産投資スタート後に発生する費用についてもある程度試算しておくことで、あなたの身の丈に合った不動産投資ができるでしょう。特に、将来的に家賃収入だけで生活したいと考えている場合は入念にチェックしたいポイントです。

初心者は何から始めるべき？不動産投資の8ステップ

事前準備をしっかり整えたら、実際に不動産投資を開始するところまで動いておきたいと思う方もいるでしょう。不動産投資は一度購入したら簡単にはやめられないというリスクもあるため、購入も慎重になりたいところです。実際に初心者が不動産投資をスタートさせるためのステップを8段階でご紹介します。

ステップ1：情報をまとめる
事前準備で仕入れた本を読んだり、実際の不動産投資体験談を聞きに行ったりするだけで終わりにしてはいけません。調査した情報はメモ書きの状態で放置するのではなく、わかりやすい形でしっかりまとめましょう。表などにまとめることで不動産の流派ごとの相場観もわかりやすくなるだけでなく、加筆修正もしやすくなります。

ステップ2：市場調査
不動産投資の方向性を定めたら、実際に市場調査をしましょう。不動産投資では、物件の借り手がいないと投資しても意味がありません。そのためにも、あなたの購入したい物件がある地域に人が集まるかどうかのチェックは怠らないことが重要です。都市か田舎かという大まかな市場調査だけでなく、
・マンション1室かアパート1棟か一戸建てか
・学生街かファミリー、ひとり暮らしなのか
など、あなたの理想とする不動産投資ができる具体的な場所を定めていきましょう。

ステップ3：不動産投資会社選び
投資したい物件や場所を決めることにより、おのずとお願いすべき不動産投資会社も決まってきます。不動産投資会社を選ぶ際の最大のポイントは、動く金額の大きさを考慮して、信頼のおける人物かどうかチェックするのがおすすめです。
また、不動産投資は買ったら終わりではなく借り手が実際に住むことにより、初めて投資収入が発生します。大家として実際に借り手が居住した際の管理を任せられるかどうかの指標として、
・住宅トラブルなど何かあった場合に100％任せられる担当者かどうか
・報連相がしっかりできる人物かどうか
・住宅に関する法律に詳しいかどうか
・住宅設備に詳しいかどうか
などもチェックしておきたいポイントです。

ステップ4：不動産投資する物件選び
信頼できそうな不動産投資会社を決めたら、資金に見合った物件や場所を担当者と決めていきます。しかし、不動産投資の場合はあなたの収入によって選べる物件が異なります。
・どのような物件がいくらなのか
・紹介してもらえる不動産はいくらくらいか
といったポイントをチェックしていきましょう。万が一、希望する物件を紹介してもらえなかった場合は不動産投資会社を選び直しても良いでしょう。会社を変更しても希望する物件と収入が見合わない場合は、数年待ってから不動産投資を始めたり、少額からスタートできるタイプの不動産投資を検討したりと、じっくり時間をかけて投資物件を見定めるのがおすすめです。

ステップ5：不動産購入資金や出ていく予定のお金を確認
前述したとおり、不動産投資は購入したら終わりではありません。物件の購入資金だけでなく、1年に1回支払う固定資産税や毎月支払うローン返済など、購入資金以外にもある程度のめどをつけておくことをおすすめします。
頭金を貯金やローンで補填したとしても、すべて購入資金にあてがってしまっては、後々出ていくローン返済金や固定資産税が支払えない恐れがあります。さらに、万が一購入物件の入居者が退去時に部屋を汚くした場合、敷金などで補えない部分は自己負担になりかねません。

ステップ6：ローンの準備
購入物件や資金など、ある程度試算ができたら不動産投資会社に相談し、必要であればローンを組む準備をしましょう。必要書類はローンにより変動があるものの、3年分の源泉徴収票など指定された必要書類は滞りなくそろえておくと楽です。
ローンを組む場合は不動産投資会社が提携するローン会社を利用できる場合もあるため、確認をおすすめします。

ステップ7：ローン決済～物件取得
ローンの審査に無事に通れば、物件の決済と引き渡しとなります。引き渡し翌日から物件の管理がスタートするため、管理会社に委託する場合は引き渡しまでに決めておくようにしましょう。
管理会社の質は入居者の満足度にも関わるので、管理会社選びは慎重にする必要があります。
・管理の範囲
・レスポンスの早さ
・管理実績や評判
委託料だけでなく管理の質や範囲までしっかり確認して判断することが大切です。管理会社を決める際はその会社が管理している実際の管理物件を確認するのもおすすめです。

ステップ8：入居者の人間性をチェック
ローンも組み、いざ物件を購入した後は実際に住んでくれる借り手探しです。借り手がどのような経歴の持ち主か把握したうえで、契約を結ぶのが最適です。借り手を探す際は、不動産投資会社や関連のグループ会社など不動産管理会社が仲介してくれる場合が多くあります。物件の所有者となったあなたは大家さんになるため、管理会社から収入や職業・名前などの情報を入手できるようになるのが一般的です。
不動産投資は家賃収入により利益を得ることからも、借り手が家賃滞納のリスクがないかどうかを見定め、じっくり決めるようにしましょう。自分だけで見極めが難しい場合は、不動産投資会社に相談するのもおすすめです。

不動産投資の始め方を学べる初心者向けの本5選

不動産投資初心者こそ、まずは本を読んで流れを知ることが何よりも重要です。クレドがおすすめする不動産投資初心者向けの本を5冊ご紹介します。いずれも電子書籍版があるため、スマートフォンやタブレットなどで試し読みができます。あなたに合った書籍をまず1冊手に取ってみてはいかがでしょうか？

おすすめ1：『初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資　最強の教科書―投資家１００人に聞いた！不動産投資をはじめる前に知りたかった１００の疑問と答え』

初心者でも不動産投資に強い興味がある方に、まずは読んでもらいたい書籍です。Q&A方式で読みやすいだけでなく、実際に不動産投資をスタートした後もずっと手元における教科書的な役割を果たしてくれるでしょう。また、読者特典として事前準備に活用できる「物件評価をする際に使用しているキャッシュフローの分析シート（Excelシート）」がついていますので、事前準備に活用しやすいのもうれしいポイントです。

おすすめ2：『まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』