不動産投資で融資を受けるには？ローンを組む際に押さえておきたいポイントをわかりやすく解説

不動産投資を始めるとなると、大きなお金が動くため心配なことも多くあります。その中の一つが融資のことではないでしょうか。事前にきちんと勉強しておけば、融資を受けることができるのはもちろんのこと、無理なく不動産投資を行うことができます。
そこで、この記事では不動産投資にあたり知っておきたい、融資の種類や金融機関の選び方を中心に解説します。

不動産投資での融資とは？

不動産投資の融資とは、金融機関から不動産投資に必要な資金を借り入れることを指します。住宅ローンは年収や仕事の内容、勤続年数といったものが考慮されるのに対し、不動産投資の融資では家賃収入から返済が行われるため物件の利回りや価値も審査の対象です。
サラリーマンの場合、毎月の収入と不動産投資の利益が返済に充てられると判断されることもあり、住宅ローンよりも高額な融資が受けられるケースもあります。ただし、不動産投資には一定のリスクがあることから、住宅ローンよりも金利は高く設定されていることがほとんどです。そのため、最終的な返済額が想定よりも多くなる恐れがあるほか、長期にわたって空室がつづけば支払いが滞る恐れもあるでしょう。バランスを考えた上で、身の丈に合った金額での融資を検討することが大切です。

不動産投資で融資を受けるメリット

不動産投資では、物件購入時に不動産投資ローン（融資）を受けるケースは珍しくありません。融資を利用することで得られるメリットは、以下のとおりです。

家賃収入でローン返済ができる

購入した物件を賃貸に出すと家賃収入が得られるほか、家賃収入を利用してローンの返済に当てることが可能です。つまり、他人に支払ってもらう家賃でローン返済ができるため、自分の手元のお金は温存できるメリットがあります。

少ない自己資金で投資ができる

不動産は高額な買い物ですが、ローンを利用すれば自己資金が少なくても投資は可能です。たとえば、1,000万円の物件を購入する際、融資を800万円の融資を受け、残りの200万円を自己資金で払えば大口の投資を行えます。このように、自己資金が少額であっても、ローンを借り入れることで、不動産投資に挑戦しやすくなるといえるでしょう。ただし、ローンを組む際は自己資金との兼ね合いを考慮し、身の丈に合った金額に設定することが大切です。

レバレッジ効果を得られる

融資を利用すれば、自己資金以上に物件の値上がり益を得られる「レバレッジ効果」が見込めます。たとえば、自己資金100万円で1,000万円の物件を購入し、5年後に200万円の値上がりがあれば、投資した自己資金の2倍の利益が生まれることになるでしょう。自己資金に対する利回りが高まれば高まるほど、運用効率は格段に上がります。

団体信用生命保険に加入できる

融資を組むには、原則として団体信用生命保険（以下、団信）へ加入することになります。団信とは、ローン返済中に万が一のことが起こった場合、ローン残高がゼロになる保険のことです。なお、返済義務がなくなったあとも所有している物件や家賃収入がなくなることはありません。そのため、残された家族に不安をかけずに済むのも利点でしょう。

不動産投資で融資を受ける際の注意点

不動産投資で融資を受ける際、以下の3点に気をつける必要があります。

投資物件は慎重に選定する

不動産投資では投資対象物件の選定が非常に重要です。たとえ利回りが高くても、重要のない地域の物件であれば入居者が見つからず、ローンの返済が滞るケースも少なくありません。そのため、立地や建物状況、周囲の物件の家賃相場などについて、きちんと調べるようにしましょう。また、その際はインターネット上の情報だけを鵜呑みにするのではなく、必ず自分の足で一度は見に行くことをおすすめします。

空室リスクや金利上昇リスクがある

物件が長期にわたって空き家状態となれば、家賃収入がなくなりローンの返済が困難になってしまうでしょう。また、変動金利型のローンを組んでいる場合、金利上昇によって返済負担が大きくなるリスクもあります。固定金利とするか、金利上昇に備えた返済計画を立てるなどの対策が重要です。

物件売却時はローン残債に注意する

運用がうまくいかなくなった場合、投資用物件の売却を検討せざるを得ない状況になることもあるでしょう。万が一、物件売却益をローン残債が上回ってしまうと、残ったローンの座員債は自己資金で返済しなくてはなりません。物件を売却する際はタイミングをしっかりと見極め、ローン残債の完済計画を綿密に立てるようにしましょう。

融資を受ける際の審査基準

融資を受ける際の審査基準は、大きく以下の2つの項目に分けられます。

個人の属性に関する項目

個人の属性に関する項目では、安定した返済が見込めるかどうかを判断するために、主に以下の点で審査が行われます。

このうち、年収要件は金融機関によって異なりますが、一般的に年収700万円が審査通過のひとつの目安であり、年収が高いほど審査に通りやすい傾向にあります。ただし、年収が高くても勤続年数があまりに短いと審査で不利になる恐れもあるので注意が必要です。審査前には転職や借入などを行うことは避け、マイナスの印象を抱かれないようにしましょう。

物件の属性に関する項目

個人の属性に加えて、物件に関する次のような項目についても審査の対象です。

一般的に築年数の古い物件は価値が減少するため、金融機関は融資を行う際に慎重になる傾向にあります。中古の物件を有している場合は資産価値を下げないよう、こまめなメンテナンスや必要に応じてリフォーム等を講じるようにしましょう。

不動産投資で融資を受けるまでの流れ

不動産投資の融資は、以下のような流れで行います。

融資を受ける前には、投資用物件を定めておくことが必要です。物件が決まったら、次は融資条件をもとに金融機関を選定していきます。中には不動産会社から金融機関を紹介してもらえることもありますが、自分でも何社かピックアップしたうえで、総合的に判断することが大切です。なお、金融機関の審査は対面だけでなくオンライン上で対応しているケースも増えているため、事前に調べておくとよいでしょう。審査が無事通れば、不動産売買契約を締結し融資が開始されます。

まとめ・できるだけ好条件で利用できる融資を探そう

今回の記事では不動産投資における融資のメリットや注意点をはじめ、融資を受けるまでの流れについて解説しました。

不動産投資を行う際に融資を受けることで、少ない自己資金で投資がスタートできるなどのメリットがある一方、物件選びを見誤ると空室が目立ちローンの返済が滞る恐れがあります。そのため、立地や建物状況、賃料水準などの細かな部分まで把握しておくことはもちろん、融資に通りやすくするために属性を高めておくことも大切です。

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