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不動産投資の融資。初心者でも分かるローンの仕組みと金融機関の選び方

不動産投資の融資。初心者でも分かるローンの仕組みと金融機関の選び方

【目次】

■不動産投資での融資とは?
■不動産投資の融資は2種類
・アパートローン
・プロパーローン
■アパートローンに積極的な金融機関の選び方
・ポイント1:複数の金融機関を検討する
・ポイント2:信頼できる人に相談する
・ポイント3:金利のみで決めない
■プロパーローンに積極的な金融機関の選び方
・ポイント1:複数の金融機関を検討する
・ポイント2:不動産投資に詳しい担当者のいる金融機関を探す
・ポイント3:不動産業者に相談する
■金融機関の姿勢が厳しくなっている今、不動産投資での融資を引き出す方法はあるのか
・方法1:信用できるような属性になる
・方法2:購入物件を検討する
・方法3:より多くの金融機関と提携している不動産投資会社に相談する
・方法4:自己資金を多めに用意する
■まとめ

不動産投資を始めるとなると、大きなお金が動くため心配なことも多くあります。その中の一つが融資のことではないでしょうか。
事前にきちんと勉強しておけば、融資を受けることができるのはもちろんのこと、無理なく不動産投資を行うことができます。
そこで、この記事では不動産投資にあたり知っておきたい、融資の種類や金融機関の選び方を中心に解説します。

不動産投資での融資とは?

自分の住宅を購入する際の住宅ローンの場合には、年収や仕事の内容、勤続年数といったものが考慮されます。それに対し、不動産投資の融資では、物件の利回りや価値も審査の対象です。不動産投資用の物件の場合には、住宅ローンとは違い、家賃収入から返済が行われます。
そのため、物件の価値や利回りも審査の対象となるのです。サラリーマンの場合には毎月の収入と不動産投資の利益が返済に充てられるとみなされることもあり、住宅ローンよりも高額な融資が受けられることもあります。
不動産投資の融資は、住宅ロ―ンよりも金利が高いのが一般的です。
これは、融資の金額が高くなること、家賃収入が滞ってしまうリスクがあることが理由としてあります。
金利が低いほうが最終的な返済額は少なくなるので、融資を受ける際には金利がどのくらいに設定されているか確認することも大切です。

不動産投資の融資は2種類

不動産投資の融資は2種類あり、それぞれアパートローン、プロパーローンと言います。
この2つを資金使途や審査基準、審査期間などで比べてみましょう。

  アパートローン プロパーローン
資金使途 賃貸経営向き 制限なし、事業者に向いている。
審査基準 物件の収益性、資産価値、借主の属性 事業の収益性が総合的に判断される。
審査期間 1ヶ月 アパートローンより長め
借入れ額の上限 3億円以内 なし
金利 年2~5%くらい 案件ごとに異なるが、アパートローンよりも低め
自己資金 不要の場合もあり 必要
返済方法 元利均等返済・元金均等返済 個別の判断

・アパートローン
アパートローンは賃貸住宅への投資で利用するローンです。ローンで購入した物件を担保として長い期間融資を受けることができます。
基本的には物件を貸すことで得られる家賃収入によって返済することが見込まれるので、金融機関が物件の収益性や価値を重視する傾向が強いです。融資の金額は区分マンションが年収500万円、一棟投資物件が700万円以上を目安にされています。
マイナス金利が実施されたことにより、今は融資が受けやすい状況です。
しかし、金融機関によって金利差が大きくなっているので、どこで借りるかをよく考える必要があります。
また、金融機関によってアパートローンの審査基準も差が大きいです。審査は1か月ほどかかるのが一般的ですが、過去に不動産投資の経験がある場合には短くなることもあります。借り入れの上限額は3億円です。
自己資金0円でも融資を受けられることがありますが、金融機関によって違ってきます。返済方法は元利均等返済・元金均等返済など複数あり、借り入れる際に確認が必要です。

・プロパーローン
プロパーローンというのは、金融機関が保証期間を通さずに融資する方法です。
融資をする機関の基準を満たせばローンを組むことができ、資金使途が自由なので不動産購入以外にも利用できます。事業向けとされていますが、不動産投資に使われることが多いです。プロパーローン同様に、審査基準は金融機関によって異なります。ただし、貸し倒れのリスクがあるので、融資に対しては厳しい基準を設けている金融機関も多いです。
審査期間は案件によりますが、アパートローンよりも長めです。金融機関や条件によっては3ヶ月ほどかかることもあります。保証会社を利用しないために連帯保証人が必要となることがありますが、保証料が発生しない点はメリットです。ただし、金利は高めになるので、最終の返済額について確認をしておきましょう。保証人や連帯保証人が1名必要となる点も注意点です。

アパートローンに積極的な金融機関の選び方

アパートローンを奨励している金融機関の選び方にもコツがあります。金融機関を探す際には、以下の3つのポイントを参考にしてみてください。

・ポイント1:複数の金融機関を検討する
金融機関というのは一つではありません。それぞれによって条件も違うので、比較検討した方が賢明です。インターネットで「アパートローンに積極的な金融機関」と検索すると銀行名が出てきます。金利がどのくらいなのか、借り入れ条件がどんなものになっているのか、問い合わせの対応の雰囲気など、実際に足を運んで説明を受けてみるとわかってきます。比較検討する際には、それぞれの特徴や情報を一覧にまとめてみましょう。比較することで自分が優先したい項目も明確になり、融資を受ける金融機関を決定する参考になります。

・ポイント2:信頼できる人に相談する
アパートローンを申し込む場合、金利の交渉も必要です。多くの金融機関は、最初に提示した金額から、交渉次第で調整をしてくれます。しかし素人には、どのくらいの金額を提示すればよいのかも、相手の提示した金額が妥当かどうかの判断も難しいものです。そこで、金融機関に精通している不動産業者や、実施にアパートローンを組んで不動産投資をしている人など、信頼ができる人に相談をしてみましょう。どうしても一人で考えていると思考も凝り固まっていきがちです。ほかの人のアドバイスを聞くと、視点が広がり、金融機関選びの選択肢が広がります。

・ポイント3:金利のみで決めない
アパートローンを申し込むにあたり、できれば少しでも価格を抑えたいということで金利を重視する傾向があります。しかし金利のみで決めるのは危険です。金利が安い分、対応や条件の面で不利益が生じる場合もあります。特に、アフターフォローの面を考えると、金利よりも相談がしやすい金融機関、担当者と相性のいい金融機関を選ぶことが望ましいです。不動産投資で融資を受けていると、専門的な用語がわからなかったり、返済での不安が出たりして、相談をしたいと思う場面も出てきます。そういったときに気軽に足を運んで相談ができたり、電話での問い合わせに対応してくれたりするところを選んでおくと安心です。比較検討の際、口コミなど実際に利用している人の声も参考にしてみましょう。

プロパーローンに積極的な金融機関の選び方

プロパーローンに積極的な金融機関にも相性があります。3つのポイントを押さえてご自身にとってより良い選択を考えてみてください。

・ポイント1:複数の金融機関を検討する
プロパーローンは金融機関によって審査結果や条件が変わります。そこで、複数の金融機関に問い合わせ、どのような条件での融資が可能であるか確認するようにしましょう。たとえば、A銀行では希望通りの融資が受けられなかったとしても、B銀行では希望条件での融資が行えるということもあります。さらには、同じ銀行でも支店によって条件が異なるケースもあり、C銀行の○〇支店で希望が通らなかったのに、同じC銀行の××支店ならば通るというケースもあるのです。このように金融機関によって、さらには支店によっても条件が異なるのがプロパーローンの特徴であり、アパートローン以上に細かい比較検討が大切になります。

・ポイント2:不動産投資に詳しい担当者のいる金融機関を探す
プロパーローンは不動産投資にのみ活用されるものではありません。そのため、担当者によっては得意分野の知識が異なります。そこで、不動産投資についての知識のある人が担当してくれるかということが大切です。不動産投資の知識があれば、不動産の価値や、融資が無理なく返済できるものかの確認など、投資にあたってのアドバイスも期待できます。

・ポイント3:不動産業者に相談する
不動産投資を経験している人、さらにはプロパーローンでの契約をしている人というのはなかなか周りにいないですし、お金に関することなので知り合いにも相談をしにくいものです。そこで、金融機関を探しているときにも、周囲で相談する機会を設けることに苦労します。そこで、おすすめしたいのが、不動産業者に相談するという方法です。これから購入を検討している不動産を取り扱う業者に、プロパーローンを組むならどこがいいのか、過去に契約した人たちがどのような金融機関を利用していたのかということを相談してみましょう。不動産業者は様々な事例を経験しているため、金融機関についても豊富な知識があります。また人脈のある人も多く、不動産投資に詳しい担当者と直接つなげてくれるケースもあります。

金融機関の姿勢が厳しくなっている今、不動産投資での融資を引き出す方法はあるのか

不動産投資となると、金融機関からの融資がなしに始めることはかなり難しいです。そこで、投資を始めるためには成功させるためには、融資を引き出す必要があります。不動産投資の融資を引き出すためには次の5つに気を付けてみましょう。

方法1:信用できるような属性になる
属性とは返済能力の要素のことです。当然ですが、金融機関としては、融資をするにあたっては、きちんと滞りなく返済してもらわなければなりません。そこで、間違いなく返済してくれる人を選ぶための一つの基準として属性の確認がされるのです。少しでも良い属性を持ち合わせておくと、融資を受ける側にとっては有利になります。属性として見られるのは、職業、年収、年齢です。年収は高いことも求められますが、それ以外にも継続して得られているかということも重視されます。また信用できる職業、勤務先であるかということも大事な要素です。年齢は融資期間のことを考えると若い方が良いでしょう。しかし、急激に属性を良くすることはできません。そのため、借金があれば早めに返済する、クレジットカードの払い忘れをしない、少しでも良い評価につながるように仕事を頑張るなど、小さなことから属性を高めていきましょう。

・方法2:購入物件を検討する
購入物件の種類によって、融資を受けやすさが変わります。最近の傾向では、アパートよりもマンションの方が賃貸物件としては有利です。マンションは駅チカなど立地条件の良いものが多く入居者を得やすい、賃料を高めに設定できる、中古の売買をしやすい、鉄筋コンクリートなどで頑丈に作られているためアパートよりも耐用年数が長い、といったことが理由としてあります。合わせてアパートの方が融資の金利も高めになるところも見逃さないようにしましょう。

・方法3:より多くの金融機関と提携している不動産投資会社に相談する
不動産投資会社の選択も大事です。多くの金融機関と密接につながっている不動産投資会社は融資に強いと言われています。これは、一般的に金融機関への融資申請は不動産投資会社を通すのが理由です。多くの金融機関と提携している不動産投資会社であれば、提携している金融機関の中から融資を受け入れてくれるところを見つけることができます。また、金融機関とのやり取り経験から情報量も多く、参考になる情報を多く得られる点もポイントです。

・方法4:自己資金を多めに用意する
自己資金が多くある方が、受けるローンの金額も減らせますし、金融機関の信用度も高まります。特にプロパーローンの場合には、資金力が重視される傾向が強いです。そこで、不動産投資を始めるまでに、少しでも自己資金を用意するよう心がけましょう。毎月の収入の中からコンスタントに不動産投資用の貯金をするとともに、節約や資産運用などできることは積極的に取り入れておくことが大切です。

まとめ

不動産投資の融資には、アパートローン、プロパーローンの2種類があります。アパートローンは個人の賃貸経営者向きで、プロパーローンは事業者向きです。それぞれの特性を理解して自分に合う融資を考えましょう。融資を受けるためには、金融機関からの審査に合格しなければなりません。そこで融資をしても問題ないと思ってもらえるような属性になること、できるだけ自己資金を用意しておくことなどのポイントがあります。また、融資の条件は金融機関によって違うので、複数の金融機関を比較検討して条件の合うところ、融資を受けられるところを探すことも大切です。

 

 

 

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