ワンルームマンション投資のサブリース契約とは？仕組みやメリット・デメリット、成功させるポイントを解説
サブリースは、ワンルームマンション投資における空室リスクを軽減する手法として注目されています。しかし、メリットだけでなくデメリットも理解した上で、導入を検討する必要があります。
本記事では、ワンルームマンション投資におけるサブリースの基本的な仕組みから、契約時の注意点まで、解説します。
サブリース契約とは
サブリース契約とは、オーナーが不動産管理会社に部屋を貸し出し、管理会社が入居者に部屋を貸す契約のことです。この仕組みでは、オーナーは管理会社から毎月一定額の家賃を受け取ることができ、空室リスクを回避できます。
ワンルームマンションのサブリース契約の仕組み
ワンルームマンションのサブリース契約の仕組みは、以下のとおりです。
- 不動産を所有するオーナーとサブリース会社が契約を結ぶ
- サブリース会社がオーナーから部屋を借り上げる
- サブリース会社が入居者に部屋を貸し出す
サブリース契約を結ぶことで、以下のような特徴があります。
- 空室期間の家賃保証：入居者がいない期間でも家賃が保証される
- 管理業務の代行：賃貸管理業務がサブリース会社に任せることができる
- 入居者対応：入居者とのトラブルや家賃滞納の対応がサブリース会社によって行われる
サブリース新法とは
サブリース新法とは、2022年4月に施行された「賃貸住宅の管理業務に関する法律」の通称です。
サブリース新法の施行により、サブリース会社は賃貸管理業務を行う際に、宅地建物取引業の免許が必要になりました。また、サブリース契約の内容についても、明確に定める必要があります。さらに、サブリース会社の管理業務の透明性が高まり、オーナーの権利が守られるようになりました。
ワンルームマンション投資におけるサブリースのメリット
ワンルームマンション投資におけるサブリースのメリットは、以下のとおりです。
- 家賃収入の安定が見込める
- 空室対策が不要
- 管理業務の効率化につながる
順番に解説していきます。
家賃収入の安定が見込める
サブリース契約を結ぶと、毎月決まったタイミングで家賃が振り込まれます。空室や滞納が発生しても、オーナーは家賃収入を得られるため、家賃収入の安定が見込めるでしょう。
ただし、サブリース会社によって家賃保証の仕組みは異なります。
契約前に確認しておく必要があります。
空室対策が不要
サブリース契約を結ぶと、サブリース会社が入居者を募集して空室対策を行ってくれる
ため、空室対策を自らしなくても良くなります。
また、サブリース会社によっては入居者が住みやすいようにリフォームを提案してくれる場合もあります。
管理業務の効率化につながる
サブリース契約を結ぶと、入居者の募集や契約、家賃の滞納対策、メンテナンスなどの管理業務をサブリース会社に任せられます。そのため、オーナーは手間をかけずに不労所得を得られるのです。
ワンルームマンション投資におけるサブリースのデメリット
ワンルームマンション投資におけるサブリースのデメリットは、以下のとおりです。
- 家賃保証額が相場より低い
- 更新料・礼金はオーナーの収入に入らない
- サブリース契約の解約リスク
- 信頼できるサブリース会社を選ぶ
- 契約内容を慎重に確認する
- リスク管理について考える
- 契約内容が明確でわかりやすい
- サブリース新法に対応している
- サブリース会社の実績
- 管理業務の内容が充実している
- オーナーへの定期報告や不動産専門家によるアドバイスがある
- 家賃保証の範囲（保証期間と金額の確認）
- 管理業務の内容
- 契約期間と条件、更新料など
- 違約金の有無と金額
- 契約解約リスクに対する対策を講じる
- 家賃収入の減少に対する対策を講じる
- 財務計画を立てることでリスクを管理する
順番に解説していきます。
家賃保証額が相場より低い
サブリース契約を結ぶと、家賃保証会社が定めた家賃保証額を受け取ることになります。そのため、家賃保証額が相場より低いと、オーナーの手元に入る家賃収入も少なくなってしまうのです。
家賃保証額は、サブリース会社によって異なりますが、大体相場の70%～80%程度に設定されていることが多いです。家賃保証額が相場より低い場合、空室リスクは軽減できても、手元に入る家賃収入は少なくなってしまいます。
更新料・礼金はオーナーの収入に入らない
サブリース契約では、更新料や礼金はオーナーの収入には入らず、サブリース会社の収入となります。更新料・礼金は、契約時や契約更新時に入ってくる収入ですが、サブリース契約ではオーナーの手元には残りません。
サブリース契約の解約リスク
サブリース契約は、オーナーとサブリース会社の契約です。サブリース契約の解約リスクには、サブリース会社が契約を解約する提携の不動産会社による判断と契約解約が売却時に影響を及ぼす可能性がリスクとしてあります。
サブリース契約の解約リスクを避けるためには、信頼できるサブリース会社を選ぶことが重要です。
サブリース契約を成功させるためには
サブリース契約を成功させるためには、以下の3つのポイントを意識しましょう。
順番に解説します。
信頼できるサブリース会社を選ぶ
サブリース会社の信頼性は、以下のポイントを確認することで判断できます。
これらの情報を整理し、複数のサブリース会社を比較し検討することが重要です。上記のポイントを参考に、信頼できるサブリース会社を選びましょう。
契約内容を慎重に確認する
サブリース契約の内容は、会社によって異なります。特に、家賃保証の範囲や管理業務の内容は契約内容によって大きく変わるため、慎重に確認する必要があります。
また、契約内容を確認する際は、以下のポイントを意識しておくと良いでしょう。
リスク管理について考える
サブリース契約を成功させるためには、以下のようなリスク管理について考える必要があります。
例えば、サブリース会社が倒産した場合、家賃保証は受けられなくなります。この場合に備えて、家賃保証の保険に加入しておくと安心です。
また、サブリース契約の解約リスクも考慮しておく必要があります。解約リスクに備えて、手元に一定の資金を確保しておくなどの対応をとっておくといいでしょう。
まとめ
本記事では、ワンルームマンション投資におけるサブリース契約の仕組みやメリット・デメリット、成功させるポイントについて解説しました。
サブリース契約には、メリットもある反面リスクも存在します。ただし、賃貸管理に関する豊富な実績を持つ管理会社を選ぶことで、サブリースよりも低い手数料でサブリースと同様のメリットを得られます。
クレドは、不動産管理会社です。オーナー様一人ひとりに合わせた投資プランをご提供いたします。オンラインセミナーや個人面談、お問い合わせなども随時対応していますので、お気軽にご連絡ください。
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